住宅ローンは「借りられる額」だけで決めない　将来売却するときの残高まで考える住宅購入

住宅を購入するとき、多くの方が気にするのは、

「住宅ローンはいくら借りられるのか」

「毎月いくら返済するのか」

「変動金利と固定金利のどちらにするのか」

といったことでしょう。

もちろん、どれも大切です。

しかし住宅ローンは、借りた瞬間だけを見るものではありません。

30年、35年など長期間にわたって返済している間には、

転勤する。

家族が増える。

子どもが独立する。

親と同居する。

仕事や収入が変わる。

もっと小さな住宅へ住み替える。

といったことが起こる可能性があります。

そのとき、自宅を売却することになるかもしれません。

そこで住宅購入前に少し考えておきたいのが、

「将来この家を売ることになったとき、住宅ローンはいくら残っているだろうか」

という視点です。

今回は、東松山市・比企郡などで土地、新築戸建、中古戸建、マンションを購入する方に向けて、住宅ローンと将来の売却について考えてみます。

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住宅ローンは「借りた金額」がそのまま減っていくわけではありません

例えば3,500万円を35年返済で借りたとします。

10年間返済すれば、

「35年のうち10年返したのだから、かなり元金も減っているだろう」

と思うかもしれません。

しかし住宅ローンの残高は、単純に年数に比例して減るわけではありません。

借入金額、

金利、

返済期間、

元利均等返済か元金均等返済か、

繰上返済をするか

などによって、元金の減り方は違います。

特に多く利用される元利均等返済では、毎月の返済額の中に元金と利息が含まれています。

したがって、

「毎月10万円返済しているから、年間120万円ずつ住宅ローン残高が減る」

という計算にはなりません。

住宅を購入するときには、毎月返済額だけでなく、返済予定表などを見ながら、

「5年後」

「10年後」

「15年後」

に住宅ローン残高がどの程度になっているのかを一度確認してみるのもよいでしょう。

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将来売却するときに重要なのは「ローン残高」と「売れる価格」

住宅ローン返済中でも、自宅を売却することはできます。

一般的には、売却代金などによって住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消したうえで買主へ引き渡します。

そのため将来自宅を売却するときに重要になるのが、

その時点の住宅ローン残高

と、

その時点で自宅がいくらで売れるのか

という二つの数字です。

例えば10年後、

住宅ローン残高　2,500万円

自宅の売却価格　3,000万円

であれば、売却代金からローンを完済できる可能性があります。

一方、

住宅ローン残高　3,000万円

自宅の売却価格　2,500万円

であれば、売却代金だけでは完済できません。

購入時にはこの将来価格を正確に予測することはできません。

だからこそ、借入額に余裕を持たせることと、将来売却しやすい住宅かどうかを見ることの両方が大切になります。

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「借りられる最大額」で住宅を買う必要はありません

住宅ローン審査では、年収や勤務状況、既存の借入などを基に借入可能額が判断されます。

例えば金融機関から、

「4,500万円まで融資可能です」

と言われたとします。

しかし、

4,500万円借りられること

と、

4,500万円借りた方がよいこと

は同じではありません。

借入額が大きくなれば、

毎月の返済負担が大きくなるだけでなく、

将来売却するときの住宅ローン残高も大きくなりやすくなります。

住宅購入では、

「いくらまで借りられるか」ではなく、「いくらまでなら余裕を持って借りられるか」

を考えてみることが大切です。

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購入して数年で売却する可能性もゼロではありません

住宅購入時には、

「この家にずっと住むつもり」

という方が多いでしょう。

しかし人生では予定していなかったことが起こります。

例えば、

転勤。

転職。

結婚や離婚。

子どもの誕生。

親との同居。

実家への転居。

収入の変化。

などによって、購入から数年で住み替えることもあります。

購入した直後は住宅ローン残高がまだ多く残っています。

さらに、不動産を売却するときには仲介手数料や登記関係費用などが必要になることもあります。

そのため購入後間もない売却では、

「買った価格と同じくらいで売れれば問題ない」

とは限りません。

将来のことを心配しすぎる必要はありませんが、転勤などの可能性がある方ほど、購入時から「もし数年後に売ることになったら」という視点を持っておく意味があります。

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頭金を入れることには「借入額を減らす」効果があります

住宅購入では、

「頭金を入れるべきか」

「できるだけ住宅ローンを利用して現金を残すべきか」

と悩む方もいます。

頭金を入れれば、その分住宅ローンの借入額を減らすことができます。

例えば4,000万円の住宅を購入するとして、

自己資金なしで4,000万円借りる場合

と、

500万円の自己資金を入れて3,500万円借りる場合

では、購入直後の住宅ローン残高が違います。

借入額を抑えることは、将来売却するときにローン残高が売却価格を上回るリスクを小さくする方向にも働きます。

ただし、

預貯金をできるだけ頭金に使えばよい

ということでもありません。

購入後には、家具・家電、引越し、住宅修繕、自動車、教育費、予期しない支出などもあります。

住宅購入後の生活資金を残しながら、頭金と借入額のバランスを考えることが大切です。

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新築住宅は「購入価格＝将来の売却価格」ではありません

新築戸建や新築マンションを購入するときには、

「4,000万円で買ったのだから、数年後もそれに近い価格で売れるだろう」

と考えてしまうことがあります。

しかし、不動産の将来価格は保証されません。

価格には、

立地、

土地の需要、

駅からの距離、

築年数、

建物の状態、

周辺の供給、

経済状況、

住宅ローン金利

など、さまざまな要因が影響します。

また、新築として購入した住宅も、次に売却するときには中古住宅として市場に出すことになります。

したがって住宅購入では、

「いくらで買うか」だけでなく、「中古住宅になったときにも選ばれそうか」

という視点を少し持っておくことをおすすめします。

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中古戸建は「土地の価値」も見ておきたい

東松山市・比企郡では、中古戸建を購入する選択肢もあります。

中古戸建では建物だけでなく、その土地そのものにも目を向けてみましょう。

例えば、

駅からの距離。

土地面積。

土地の形状。

接道状況。

高低差。

駐車スペース。

周辺環境。

建て替えが可能か。

などです。

将来建物の築年数がさらに経過しても、土地として一定の需要が期待できる物件もあります。

もちろん将来の価格を保証することはできません。

それでも、

「建物が古くなった後、この土地はどのように評価されそうか」

という視点は、長期間所有する住宅を選ぶうえで参考になります。

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マンションは「売りやすさ」に影響する条件も確認する

マンションを購入する場合も同様です。

将来の売却を考えると、

駅からの距離、

築年数、

管理状況、

修繕積立金、

長期修繕計画、

総戸数、

間取り、

階数、

日当たり、

周辺の中古マンション供給

などが関係することがあります。

購入するときには自分自身が気に入ることが第一です。

しかし、

「将来自分以外の人もこのマンションを選びそうか」

という視点を加えることで、物件の見方が少し変わります。

特に転勤や将来の住み替えの可能性がある方は、購入時から売却しやすさを確認しておくことにも意味があります。

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土地を買って注文住宅を建てる場合は「建物にかける金額」にも注意

土地を購入して注文住宅を建てる場合には、

土地2,000万円

建物3,000万円

諸費用500万円

など、住宅取得全体では大きな金額になることがあります。

注文住宅では、自分たちの希望に合わせた建物をつくれることが魅力です。

一方、設備や仕様にこだわれば建築費も増えていきます。

ここで考えておきたいのは、

建築にかけた金額が、そのまま将来の売却価格に反映されるとは限らない

ということです。

例えば非常に高額な設備や個性的な間取りが、自分たちには価値があっても、次の購入者から同じ金額で評価されるとは限りません。

注文住宅を建てること自体に問題があるわけではありません。

ただし住宅ローンを大きく利用するのであれば、土地・建物・諸費用を含めた総借入額が家計に対して無理のない水準かを確認しておきましょう。

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金利が上がれば「元金の減り方」にも目を向ける

住宅ローンでは、毎月返済額だけを見るのではなく、

元金がどのくらい減っているか

も確認してみるとよいでしょう。

変動金利型では、将来適用金利が上昇する可能性があります。

商品や返済方式によって仕組みは異なりますが、金利が上昇すれば返済額や元金・利息の内訳などに影響することがあります。

現在、

「毎月10万円なら払える」

というだけではなく、

5年後の残高、

10年後の残高、

金利が変化した場合の返済

なども金融機関のシミュレーション等を利用して確認してみましょう。

住宅ローンは毎月の家賃代わりというだけではなく、長期間にわたって残高を減らしていく借入れでもあります。

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「5年ルール・125％ルール」があっても残高確認は必要です

変動金利型住宅ローンでは、一部の商品に「5年ルール」や「125％ルール」と呼ばれる返済額の仕組みがあります。

ただし、すべての住宅ローンに共通する制度ではありません。

また、こうした仕組みがある場合でも、

毎月の返済額が急に増えないことと、住宅ローン残高への影響がないことは同じではありません。

これから住宅ローンを契約する場合には、

適用金利がどのように見直されるのか。

返済額はどのように変更されるのか。

元金と利息の関係はどうなるのか。

といったことも金融機関へ確認しておくとよいでしょう。

「変動金利だから安い」

という現在の数字だけでなく、商品そのものの仕組みを理解して選ぶことが大切です。

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繰上返済は将来の選択肢の一つ

住宅購入後、家計に余裕が出てきた場合には繰上返済を検討することもできます。

繰上返済によって元金を減らせば、

利息負担を軽減する、

返済期間を短くする、

将来の住宅ローン残高を減らす

といった効果が期待できます。

一方、繰上返済へ預貯金を使いすぎれば、手元の現金が少なくなります。

子どもの教育費や住宅修繕、老後資金なども必要です。

そのため、

住宅ローンを早く減らすことだけが家計の正解とは限りません。

購入時点で将来の繰上返済まで決めておく必要はありませんが、

「収入や預貯金に余裕ができたら、元金を減らす方法もある」

ということを知っておけば、住宅ローンとの付き合い方にも選択肢ができます。

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住宅ローンを完済する年齢も確認しておく

35年など長期間の住宅ローンでは、

「毎月返済額はいくらか」

だけでなく、

何歳で完済する予定なのか

も確認しておきたいところです。

例えば40歳で35年ローンを組めば、単純には75歳まで返済期間が続きます。

もちろん途中で繰上返済したり、退職金などで完済したりすることも考えられます。

しかし、

「その頃も現在と同じ収入があるのか」

「定年後の住宅ローンをどうするのか」

という点は購入時から少し考えておいた方がよいでしょう。

将来、

住宅を売却して小さな住宅へ住み替える、

マンションへ住み替える、

賃貸住宅へ移る

という選択をする可能性もあります。

住宅購入は「今住む家」を考えるだけでなく、長い人生の中での住まい方を考えることでもあります。

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住宅購入時の書類は長く保管しておく

住宅を購入すると、

売買契約書、

建築請負契約書、

仲介手数料などの領収書、

登記関係書類、

住宅ローン関係書類

など、多くの書類を受け取ります。

購入が終わると、

「もう使わないだろう」

と思うかもしれません。

しかし将来自宅を売却する場合には、購入時の金額や取得に要した費用を確認する必要が出てくることがあります。

税務上の取得費を確認するうえでも、購入時の資料が重要になる場合があります。

また、住宅ローンについても契約内容を確認できるよう、関係資料を整理して保管しておくことをおすすめします。

住宅購入の書類は、購入手続きが終わったら不要になる書類ではありません。

将来の売却まで考えれば、長期間保管する意味があります。

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「売るつもりはない」人にも出口を考える意味があります

ここまで将来の売却について説明すると、

「私は一生住むつもりなので関係ない」

と思われる方もいるでしょう。

もちろん、一つの住宅に長く暮らし続けることは素晴らしい選択です。

住宅購入時から売却を前提にする必要もありません。

しかし、

「売らなくてもよい住宅」と「売りたくても売りにくい住宅」では意味が違います。

将来売却する必要がなければ、そのまま住み続ければよいのです。

一方で何らかの事情によって売却が必要になったとき、

住宅ローン残高が多すぎる、

売却しにくい条件がある、

売却してもローンを完済できない

という状態では、選択肢が狭くなります。

住宅購入時に少しだけ「出口」を考えるのは、売るためではなく、将来の選択肢を残しておくためと考えてみてはいかがでしょうか。

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東松山市・比企郡で住宅を購入するときにも「残高」と「将来価値」を考える

東松山市・比企郡では、

新築戸建、

中古戸建、

土地＋注文住宅

など、さまざまな住宅購入の選択肢があります。

東京都心などと比較して広い土地や複数台の駐車スペースを確保しやすい物件もあります。

一方で、同じ東松山市・比企郡でも、

駅徒歩圏か郊外か。

土地の広さや形状。

接道状況。

周辺の住宅需要。

築年数。

建物の状態。

などによって将来の売却のしやすさは異なります。

将来価格を正確に予測することはできません。

それでも購入するときに、

「この住宅を10年後に売ることになったら、どのような人が購入してくれそうか」

と一度考えてみることには意味があります。

住宅ローンの借入額と、購入する不動産そのものの特徴を一緒に考えることが大切です。

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住宅ローンは「借りるとき」から将来の残高を考える

住宅ローンを組むときには、

金利。

毎月返済額。

借入可能額。

返済期間。

などに目が向きます。

しかし住宅ローンとの付き合いは、購入した日に始まります。

そこから何十年もの間、

元金が減り、

金利が変化することもあり、

家計も変化し、

不動産の市場価値も変わっていきます。

だからこそ住宅購入前に、

① いくら借りるのか

② 毎月いくら返すのか

③ 何歳で完済するのか

④ 5年後・10年後にいくら残っているのか

⑤ その頃に売却することになっても対応できそうか

というところまで一度確認してみることをおすすめします。

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まとめ　「買える住宅」だけでなく「将来の選択肢を残せる住宅」を

住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、

「審査に通るか」

「毎月返済できるか」

はもちろん重要です。

しかし、それだけで住宅購入が終わるわけではありません。

長い返済期間中には、人生も不動産市場も変化します。

だからこそ、

住宅ローン残高と住宅の市場価値を別々に考えないこと

が大切です。

借入額に余裕を持つ。

将来のローン残高を確認する。

完済年齢を見る。

土地や建物の将来の売りやすさも少し考える。

購入時の書類を保管する。

こうしたことは、「将来必ず売却するため」の準備ではありません。

住み続ける・住み替える・売却するという将来の選択肢を残すための住宅購入と考えることができます。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県内・東京都内で、土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどの不動産購入・売買についてご相談を承っています。

「住宅ローンはいくらまで借りても大丈夫だろうか」

「この物件は将来住み替えることになっても売却しやすいだろうか」

「新築と中古のどちらが自分たちの予算に合っているのか」

「土地から注文住宅を建てる場合、総予算をどう考えればよいのか」

といった、住宅探しの初期段階からでもご相談ください。

住宅ローンは「借りられたら終わり」ではありません。

現在無理なく返済できることと、将来も選択肢を持てること。

その両方を考えて住宅を選ぶことが、長い目で見た安心につながるのではないでしょうか。

※本コラムは、住宅ローンおよび不動産購入について一般的な情報をご紹介するものです。住宅ローンの商品内容、適用金利、返済条件、繰上返済、金利見直し方法等については各金融機関へご確認ください。税務については税理士・税務署等の専門家へご確認ください。