住宅ローンの変動金利が上昇　「金利のある時代」に住宅を購入する人が考えておきたいこと

住宅ローン金利の動きが、これまで以上に注目されるようになっています。

2026年9月には、大手銀行の一部で住宅ローンの変動金利が引き上げられました。

これから土地や新築戸建、中古戸建、マンションなどを購入しようとしている方にとって、住宅ローン金利は住宅価格と並んで重要な問題です。

同じ3,000万円、4,000万円を借りる場合でも、金利が違えば毎月の返済額や総返済額は変わります。

これまでのように、

「住宅ローンは低金利だから大丈夫」

という前提だけで住宅購入を考えるのではなく、これからは、

「金利が変わる可能性も含めて、無理のない資金計画を立てる」

ことが一段と重要になってきそうです。

今回は、住宅ローン金利が動く時代に、これから不動産を購入する方が考えておきたいポイントをご紹介します。

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住宅ローンは「物件を選んだ後」に考えるものではありません

住宅を探し始めると、

「駅から徒歩何分か」

「土地は何坪あるか」

「新築か中古か」

「間取りはどうか」

といった物件そのものに目が向きやすくなります。

しかし住宅ローンを利用するのであれば、物件探しと資金計画は切り離して考えない方がよいでしょう。

例えば、4,000万円の住宅を購入したいと思っていても、住宅ローン金利によって毎月の返済額は変わります。

さらに、

固定資産税、

火災保険料、

マンションなら管理費や修繕積立金、

戸建なら将来の修繕費、

自動車関連費用、

教育費

なども生活の中では必要になります。

住宅購入では、

「いくらの物件なら買えるか」だけでなく、「購入した後も無理なく生活を続けられるか」

という視点が重要です。

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「借りられる金額」と「返し続けられる金額」は違います

住宅ローンを申し込むと、金融機関は収入や勤務状況、既存の借入などを基に審査を行います。

その結果、

「4,500万円まで借りられる」

となったとしても、4,500万円を借りることがその家庭にとって最適とは限りません。

金融機関が判断する借入可能額と、ご家庭が無理なく返済できる金額は別だからです。

住宅を購入した後には、住宅ローン以外の支出も続きます。

特に金利が上昇する局面では、

「審査上は借りられるから」

という理由だけで借入額を決めるのではなく、

家計に余裕を残した借入額になっているか

を確認することが大切です。

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金利が少し違うだけでも長期間では差が出ます

住宅ローンは20年、30年、35年など長期間にわたって返済することが一般的です。

そのため、金利のわずかな違いでも長期間では返済負担に影響します。

例えば同じ金額を借りたとしても、

金利0.5％の場合

金利1.0％の場合

金利1.5％の場合

では、毎月の返済額も総返済額も異なります。

住宅購入時には物件価格の100万円、200万円の違いには敏感でも、住宅ローン金利については、

「0.数％だから大きな違いではない」

と感じることもあるかもしれません。

しかし住宅ローンは長期間利用するものです。

物件価格と住宅ローン金利は、セットで考える必要があります。

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変動金利は「今の金利」だけを見て決めない

住宅ローンでは、変動金利型を選ぶ方も多くいます。

変動金利は、固定金利と比較して借入時の金利が低く設定されていることが多いため、毎月の返済額を抑えやすいという特徴があります。

一方で、将来の金利動向によって適用金利が変わる可能性があります。

したがって、

「現在一番金利が低いから変動金利にする」

という比較だけではなく、

将来金利が上昇した場合でも家計として対応できるか

を考えておくことが大切です。

もちろん、

「変動金利は危険」

「固定金利の方が必ずよい」

という単純な話ではありません。

返済期間、借入額、自己資金、今後の収入見込み、繰上返済の予定などによって適した選択は異なります。

住宅ローンの商品内容については、複数の金融機関を比較しながら検討するとよいでしょう。

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「5年ルール・125％ルール」があれば安心とは限りません

変動金利型住宅ローンについて調べると、

「5年ルール」

「125％ルール」

という言葉を目にすることがあります。

金融機関や商品によって異なりますが、一部の変動金利型住宅ローンでは、金利が上昇しても毎月の返済額がすぐには変わらない仕組みがあります。

ただし、

返済額がすぐに増えないことと、金利上昇の影響を受けないことは同じではありません。

金利が上昇すれば、毎月の返済額の内訳の中で利息の割合が増え、元金の減り方が変わることがあります。

また、すべての住宅ローンに同じ仕組みがあるわけでもありません。

住宅ローンを選ぶ際には、

「変動金利だから何となく安い」

ではなく、金利の見直し方法や返済額の仕組みまで確認しておくことをおすすめします。

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金利上昇を理由に住宅購入を急ぐ必要はありません

住宅ローン金利が上昇すると、

「もっと金利が上がる前に住宅を買った方がよいのでは」

と考える方もいるでしょう。

しかし、金利だけを理由に住宅購入を急ぐ必要はありません。

住宅は高額な買い物です。

購入後に、

「もっと場所を検討すればよかった」

「予算をかけすぎた」

「家族構成に合わなかった」

となってしまえば、金利差以上に大きな問題になることがあります。

反対に、

「金利が下がるまで何年も待とう」

という判断が必ず正しいとも限りません。

その間に物件価格や建築費、家賃などが変化する可能性もあります。

大切なのは、

金利の上下だけで住宅購入時期を決めないこと

です。

自分たちに住宅が必要な時期、家計、希望する地域、物件価格などを総合的に考えることが重要です。

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金利が上がったら「購入価格を下げる」という考え方もあります

住宅購入では、

「毎月の返済額をどのくらいまでにしたいか」

から物件価格を逆算する方法があります。

例えば、これまで4,000万円程度の住宅を探していたとしても、金利上昇によって返済負担が増えるのであれば、

3,800万円程度まで物件価格を下げる、

自己資金を少し増やす、

借入期間を見直す、

物件の条件を一部変更する、

といった方法を検討することもできます。

住宅購入では、

希望する物件価格を絶対条件にして住宅ローンを合わせるのではなく、無理のない返済額から住宅価格を考える

という順番も大切です。

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新築戸建では「月々○万円」の表示だけを見ない

新築戸建の広告などでは、

「月々○万円台から」

といった表示を見ることがあります。

毎月の返済額は分かりやすいため、住宅購入の目安にはなります。

しかし、その金額だけで購入判断をするのはおすすめできません。

住宅ローンの毎月返済額は、

借入金額、

金利、

返済期間、

ボーナス返済の有無

などによって変わります。

また、住宅購入後には固定資産税や火災保険、将来の建物修繕なども必要です。

「現在払っている家賃と同じくらいだから買える」

という比較だけではなく、住宅所有に必要となる総額を見ることが大切です。

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土地を購入して注文住宅を建てる場合は総予算に注意

東松山市・比企郡では、土地を購入して注文住宅を建てたいという方もいらっしゃいます。

この場合は特に、住宅ローンと総予算の確認が重要です。

例えば、

土地2,000万円

建物2,500万円

であれば、単純に4,500万円で済むとは限りません。

外構工事、造成工事、地盤改良、登記費用、住宅ローン諸費用などが必要になる場合があります。

土地を探す段階で土地代に予算を使いすぎると、

「希望していた建物が建てられない」

ということもあります。

金利が動く時代だからこそ、

土地価格だけを見るのではなく、土地＋建物＋諸費用＋住宅ローンを含めた総予算

を考えながら土地を探すことが大切です。

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中古戸建ではリフォーム費用も住宅予算の一部です

中古戸建の場合には、

「新築より価格が安い」

という点に魅力を感じる方も多いと思います。

しかし中古住宅では、購入後にリフォームや設備交換が必要になる場合があります。

例えば、

物件価格2,000万円

リフォーム費300万円

諸費用150万円

とすると、住宅取得に必要となる資金は物件価格だけではありません。

住宅ローン金利が上昇する局面では、借入額をできるだけ抑えたいと考える方も増えるでしょう。

中古戸建を検討する場合には、

購入価格とリフォーム費を別々に考えず、住宅取得全体の費用として比較する

ことが重要です。

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マンションは住宅ローン以外の毎月負担も確認する

マンション購入では、住宅ローン以外にも毎月必要となる費用があります。

代表的なのが、

管理費

修繕積立金

駐車場使用料

などです。

例えば、

住宅ローン返済8万円

管理費・修繕積立金3万円

であれば、実際の毎月の住宅負担は11万円程度になります。

さらに固定資産税なども必要です。

そのためマンションを比較するときには、

「物件価格がいくらか」

だけではなく、

毎月の総住居費はいくらになるのか

を見ることが重要です。

中古マンションでは、修繕積立金の金額や長期修繕計画なども確認しておきたいところです。

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自己資金をどこまで使うかも考える

金利が上昇すると、

「頭金を増やして住宅ローンを少なくした方がよいのでは」

と考えることもあります。

確かに借入額を減らせば、利息負担を抑える効果があります。

一方で、住宅購入時に預貯金の大部分を使ってしまうことにも注意が必要です。

住宅購入後には、

引越し費用、

家具・家電、

自動車の買い替え、

住宅修繕、

教育費、

病気や失業など予期しない支出

が発生する可能性もあります。

住宅ローンを減らすことだけを優先して、手元資金がほとんど残らない資金計画が適切とは限りません。

借入額と手元に残す現預金のバランスも考えておきましょう。

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金利だけではなく「物件そのもの」をしっかり見る

金利のニュースが続くと、住宅購入でも金利ばかり気になってしまいます。

しかし住宅購入で最も重要なのは、自分たちに合った物件を適切な予算で購入することです。

土地であれば、

立地、

面積、

形状、

接道、

建築条件、

周辺環境。

戸建であれば、

建物の状態、

間取り、

築年数、

駐車場、

周辺環境。

マンションなら、

立地、

管理状態、

修繕計画、

管理費・修繕積立金、

間取り

なども確認する必要があります。

住宅ローン金利が少し低かったとしても、自分たちの生活に合わない住宅を購入してしまえば、よい住宅購入とは言いにくいでしょう。

住宅ローンは住宅選びを支える手段であって、住宅選びそのものではありません。

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東松山市・比企郡で住宅を探す場合にも金利と総額を考える

東松山市・比企郡では、新築戸建、中古戸建、土地を購入して注文住宅を建てる方法など、さまざまな住宅購入の選択肢があります。

都心部と比較すると、土地の広さや駐車スペースを確保しやすい物件もあります。

一方で、自動車を利用するご家庭では、自動車関連費用も家計の中で一定の割合を占めることがあります。

だからこそ、

「住宅ローンはいくら借りられるか」

だけではなく、

「住宅費と生活費を合わせても無理がないか」

まで考えて住宅価格を決めることが大切です。

また、同じ予算でも、

駅に近い中古戸建を購入する、

少し郊外で新築戸建を購入する、

土地を購入して注文住宅を建てる、

といった選択肢があります。

住宅ローン金利が動く時代だからこそ、物件価格と借入額の両方を調整しながら、自分たちに合う住宅を探すことが重要になります。

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「金利のある時代」の住宅購入を考える

長く続いた超低金利を前提とした住宅購入から、金利が変動することも考えて資金計画を立てる時代へと環境は変化しています。

ただし、

「金利が上がったから住宅を買ってはいけない」

ということではありません。

反対に、

「もっと上がる前に急いで買った方がよい」

ということでもありません。

住宅購入で大切なのは、

現在の金利、

物件価格、

自己資金、

毎月の返済額、

購入後の維持費、

家族の将来設計

などを総合的に考えることです。

金利が変化しても無理なく返済を続けられる資金計画を立てておけば、住宅ローン金利のニュースだけに振り回されにくくなります。

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まとめ　住宅ローンは「今払えるか」ではなく「長く返せるか」で考える

住宅ローン金利の上昇は、これから住宅を購入する方にとって無視できない問題です。

しかし、住宅購入を金利だけで判断する必要はありません。

重要なのは、

いくら借りられるのか

ではなく、

いくらなら無理なく返し続けられるのか

という視点です。

さらに、

土地・建物の購入価格、

諸費用、

固定資産税、

修繕費、

マンションなら管理費・修繕積立金、

将来の家計変化

まで含めて考えることが大切です。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県・東京都で、土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどの不動産購入・売買に関するご相談を承っています。

「住宅ローンをいくら借りればよいのか」

「今の予算なら、どのような住宅を探せるのか」

「土地を購入して注文住宅を建てたいが、土地にいくらまで使ってよいのか」

「新築と中古のどちらが自分たちに合っているのか」

といった、住宅探しを始めたばかりの段階からでもご相談ください。

住宅ローン金利が動く時代だからこそ、金利だけを見るのではなく、住宅価格と家計全体のバランスを考えながら物件を選ぶことが、安心できる住宅購入につながるのではないでしょうか。

※本コラムは、2026年9月時点の住宅ローン金利や金融政策に関する情報を前提として、不動産購入について一般的な内容をご紹介するものです。住宅ローンの適用金利、返済条件、金利見直し方法等は金融機関や商品によって異なります。具体的な住宅ローンについては各金融機関等へご確認ください。