中古住宅・土地を購入するとき「売主は誰か」も確認していますか？ 相続・共有不動産を購入する際の注意点
住宅や土地を購入するとき、多くの方が最初に確認するのは価格、立地、面積、間取り、築年数などではないでしょうか。
もちろん、これらは不動産選びに欠かせないポイントです。
しかし、中古戸建や土地など既に所有者がいる不動産を購入する場合には、もう一つ確認しておきたいことがあります。
それが、
「現在、この不動産を所有しているのは誰なのか」
ということです。
特に、相続した土地や実家、複数人で共有している不動産などでは、通常の売買とは異なる手続きが必要になることがあります。
今回は、これから土地や中古住宅を購入する方に知っておいていただきたい「売主側の権利関係」について、不動産売買の視点からご紹介します。
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不動産は「所有者」でなければ自由に売却できません
不動産を購入するときには、法務局に備えられている登記記録などによって、その不動産の所有者を確認します。
一見すると当然のことですが、実際の不動産取引では、
「長年、父親が住んでいた家」
「親から引き継いだ土地」
「兄弟で相続した実家」
など、現在その不動産を管理している人と登記上の所有者が必ずしも一致していない場合があります。
例えば、親が亡くなった後も相続登記を行っておらず、登記名義が亡くなった親のままになっているケースです。
このような不動産を売買する場合には、必要な相続手続きを行い、誰がその不動産を承継するのかを明確にしたうえで売却手続きを進める必要があります。
購入者に直接責任がある問題ではありませんが、売主側の手続きに時間がかかれば、契約や引渡しのスケジュールにも影響する可能性があります。
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相続した不動産では売主が一人とは限りません
相続が発生した場合、誰が相続人になるのかについては民法に基本的なルールがあります。
配偶者や子などが相続人となり、家族構成によっては父母や兄弟姉妹などが相続に関係する場合もあります。
そのため、売りに出されている土地や中古住宅が相続不動産の場合、
「相続人が一人だけ」
とは限りません。
複数の相続人による共有となっている不動産では、売却について共有者間で調整が必要になります。
購入する側から見れば物件そのものが気に入っていても、売主側の権利関係が整理されていなければ、希望する時期に取引を進められないことがあります。
相続物件だから購入を避ける必要があるわけではありません。
重要なのは、売買に必要な権利関係や手続きが整理されているかを、不動産会社などを通じて確認することです。
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「売主本人の意思確認」が重要になる場合もあります
不動産売買では、所有者本人が売却の内容を理解し、自らの意思で取引を行うことが基本となります。
高齢の方が所有している不動産だからといって売買できないわけではありません。
年齢だけで判断するものでもありません。
一方、認知症などによって売買の内容を理解して判断する能力が十分ではない場合には、通常どおり本人だけで売却手続きを進めることが難しくなるケースがあります。
状況によっては成年後見制度などが関係することもあり、不動産の売却に必要な手続きや期間が通常とは異なる場合があります。
購入者にとって重要なのは、売主の個人的な事情へ必要以上に立ち入ることではありません。
「この不動産は予定している条件とスケジュールで適法に売買できる状態なのか」
という点を確認することです。
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物件が気に入ったら「引渡しまでの条件」も確認する
土地や中古戸建を購入するときには、物件価格だけでなく、契約から引渡しまでの予定も重要です。
例えば土地を購入して注文住宅を建築する場合、土地の引渡しが遅れれば、その後の建築スケジュールにも影響する可能性があります。
現在住んでいる賃貸住宅の退去時期や、子どもの入学・転校などに合わせて住宅購入を予定している方であれば、引渡し時期はさらに重要になります。
そのため、購入を具体的に検討する段階では、
・現在の登記名義人は誰か
・相続登記など必要な手続きが残っていないか
・共有者がいる不動産では売却の手続きが整っているか
・抵当権など購入時に抹消すべき権利がないか
・いつ引渡しを受けられる予定なのか
といった点も確認していきます。
一般の購入者が登記や法律関係をすべて自分で判断する必要はありません。
仲介する不動産会社や司法書士などが確認する部分も多いため、疑問があれば説明を受けながら進めることが大切です。
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相続物件だから「問題のある不動産」というわけではありません
「相続不動産」と聞くと、購入することに不安を感じる方もいるかもしれません。
しかし、中古住宅や土地が売却される理由はさまざまで、相続をきっかけに売却される不動産も珍しいものではありません。
例えば、親から実家を相続したものの、子どもは別の場所に自宅を所有しているため売却する、といったケースもあります。
購入者にとって見るべきなのは「相続物件かどうか」だけではなく、
物件そのものの条件と、売買に必要な権利関係の整理ができているか
という点です。
相続を理由に売却される土地や中古戸建の中にも、購入者の希望に合う物件はあります。
売却理由だけで候補から外してしまうのではなく、必要な確認をしたうえで判断するとよいでしょう。
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東松山市・比企郡で土地や中古戸建を探す場合にも
東松山市・比企郡周辺で住宅を探していると、新築戸建だけでなく、個人が所有している土地や中古戸建なども候補になります。
長く所有されてきた土地や住宅の中には、相続をきっかけとして市場に出てくる物件もあります。
こうした物件では、建物の状態や土地の形状、接道状況、周辺環境などを確認することはもちろんですが、購入手続きを安心して進めるためには、所有者や登記など売主側の状況についても確認が必要です。
特に土地を購入して住宅を建築する場合には、
「土地を購入できるか」だけではなく、「予定した時期に土地の引渡しを受けて建築へ進めるか」
まで考えて物件を選ぶことが大切です。
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不動産購入では物件の「見える部分」だけで判断しないことも大切
住宅購入では、どうしても間取りや日当たり、外観、設備、土地の広さなどに目が向きます。
しかし、不動産には現地を見ただけでは分からない部分もあります。
所有権、抵当権、相続、共有関係などもその一つです。
こうした権利関係は難しく感じられるかもしれませんが、購入者自身が法律の専門家になる必要はありません。
大切なのは、
「分からないまま契約を進めないこと」
です。
気になる点があれば、不動産会社から説明を受け、必要に応じて司法書士などの専門家にも確認しながら取引を進めていくことが、安心できる住宅購入につながります。
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まとめ 土地・中古住宅の購入では「誰から買うのか」にも目を向ける
不動産購入では、「何を買うのか」が最も目につきやすいところです。
しかし、既に所有者がいる土地や中古住宅を購入する場合には、
「誰が所有していて、どのような手続きを経て自分の名義になるのか」
という視点も大切です。
特に相続不動産や共有不動産などでは、売主側で必要になる手続きによって契約や引渡しの時期が変わる場合があります。
だからといって、相続物件を必要以上に避ける必要はありません。
物件の状態、権利関係、売買条件、引渡し時期などを一つずつ確認し、自分の住宅購入計画に合っているかを判断することが重要です。
FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県・東京都で、土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどの不動産購入・売買に関するご相談を承っています。
弊社ではこれまで、通常の不動産売買だけでなく、相続不動産、成年後見、家族信託（民事信託）、遺言執行に伴う不動産売却などにも携わってきました。
こうした売主側の事情が関係する不動産についても、購入される方が安心して取引を進められるよう、物件だけでなく売買に必要な手続きも確認しながらお手伝いしてまいります。
※相続、登記、成年後見その他の法律関係は、個々の事情によって取扱いが異なります。具体的な法律・登記等については、弁護士・司法書士等の専門家へご相談ください。
