親族から土地・住宅を購入するときの注意点　安すぎる売買価格・みなし贈与・住宅ローンを確認

住宅や土地の購入というと、不動産会社を通じて第三者から購入するケースを思い浮かべる方が多いでしょう。

しかし実際には、

「親が所有している土地を子どもが購入して家を建てたい」

「相続した土地の兄弟の共有持分を買い取りたい」

「親族が所有する中古住宅を購入したい」

といった、親族間で不動産を売買するケースもあります。

親族同士で話がまとまっていれば、通常の不動産購入より簡単に進められるように思えるかもしれません。

ところが、親族間売買では「家族だから安く買える」「お互い納得しているから手続きは簡単でよい」という考え方に注意が必要です。

購入価格が低すぎれば贈与税の問題が生じる可能性があり、住宅ローンについても通常の不動産購入とは異なる取扱いになる場合があります。

今回は、親や兄弟姉妹など親族から土地・住宅・共有持分を購入する方の立場から、契約前に確認しておきたいポイントを考えてみます。

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親族から安く買えれば「得」とは限りません

親族から不動産を購入する大きなメリットとして、

「一般に売り出すより安く譲ってもらえるのではないか」

と考える方もいるでしょう。

例えば、親が所有する土地について、

「子どもが家を建てるのだから、できるだけ安く売ってあげよう」

と考えること自体は不自然ではありません。

しかし、不動産については、売主と買主が合意していれば、どのような価格でも税務上問題がないとは限りません。

個人から財産を著しく低い価額で取得した場合には、時価と実際に支払った対価との差額について、贈与によって取得したものとみなされる可能性があります。

つまり買主にとっては、

「安く購入できたと思ったら、その価格差について贈与税の問題が生じた」

ということも考えられるのです。

親族から購入する場合には、「いくらまで安くしてもらえるか」だけではなく、その価格を第三者に説明できる合理的な根拠があるかという視点を持つことが大切です。

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「路線価以上で買えば大丈夫」とは考えない

親族から土地を購入するとき、価格を決める目安として「路線価」を思い浮かべる方もいるかもしれません。

路線価は相続税や贈与税における土地評価などに使われる重要な公的価格です。

しかし、一般的な不動産売買における市場価格そのものを示すものではありません。

そのため、

「路線価より高い価格で買っているから、親族間売買でも問題ない」

と単純に判断することはできません。

同じ地域の土地でも、駅からの距離、道路との接し方、土地の形、面積、用途地域などによって実際に取引される価格は変わります。

購入価格を検討するときには、路線価だけでなく、公示価格や周辺の取引事例、不動産会社による査定なども確認して、対象となる不動産の市場価値を考える必要があります。

価格について税務上の判断が必要な場合には、売買契約を締結する前に税理士へ確認することも重要です。

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親の土地を子どもが購入するときに考えたいこと

親が所有している土地に子どもが住宅を建てる場合、

土地を借りる、

土地の贈与を受ける、

土地を購入する、

など、いくつかの方法が考えられます。

その中で売買を選択するのであれば、通常の不動産購入と同じように、

「どの土地を、いくらで購入するのか」

を明確にする必要があります。

例えば親が、

「1,000万円くらいの土地だけれど、子どもだから100万円でよい」

と考えたとしても、買主側にとって必ずしも有利な方法とは限りません。

価格差が大きければ、低額譲受けとして贈与税の問題が生じる可能性があるためです。

また、土地を購入した後に住宅を建築するのであれば、土地代だけでなく建築費、外構費、登記費用、税金などを含めた総予算を考える必要があります。

親から土地を購入する場合でも、通常の土地購入と同じように資金計画を立てることが大切です。

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相続した共有持分を兄弟間で購入するケース

親族間売買で比較的複雑になりやすいのが、相続によって生じた共有不動産です。

例えば、親が所有していた土地を兄弟2人が相続し、それぞれ2分の1ずつ所有することになったとします。

その後、兄が土地全体を利用することになり、弟が所有する2分の1の共有持分を兄が購入するという方法があります。

この場合、買主である兄は売買後に土地全体を単独で所有することになります。

一見すると、

「土地全体の価格が2,000万円なら、2分の1だから1,000万円」

と考えやすいところです。

しかし、共有持分の評価は必ずしも土地全体の価格に持分割合を掛ければ終わり、という単純なものではありません。

誰が誰の持分を購入するのか、購入によってどのような所有関係になるのかなど、個別の事情も関係します。

相続と共有持分の購入が連続して行われる場合には、不動産の価格だけでなく、遺産分割・税務・登記を含めて取引全体を確認することが重要です。

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相続直後なら「まず誰が所有するのか」を整理する

相続が発生したばかりの不動産を親族から購入する場合には、通常の不動産購入とは異なる確認も必要になります。

例えば、親が亡くなった直後に、

「最終的には長男がこの土地を所有する」

という家族間の希望があったとしても、それだけで直ちに売買できるとは限りません。

誰が法定相続人なのか。

遺言はあるのか。

遺産分割をどのようにするのか。

誰が不動産を相続するのか。

その後、誰から誰へ売買するのか。

こうした関係を整理する必要があります。

方法によって税務や登記上の取扱いが変わる可能性もあります。

したがって、相続直後に親族間売買を予定している場合には、先に売買方法を決めてしまうのではなく、相続手続きと併せて専門家へ相談することが大切です。

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親族間でも売買契約書を作成する

親族間売買では、

「金額も条件も家族で決まっているから、わざわざ契約書を作らなくてもよいのではないか」

と思われるかもしれません。

しかし、不動産は高額な財産です。

親族間であっても、売買する不動産、売買価格、代金の支払方法、引渡し時期などを明確にした売買契約書を作成しておくことが大切です。

特に土地の場合には、登記上の面積と実際の面積の取扱い、境界、建物がある場合の取扱いなど、価格以外にも確認しておきたい事項があります。

親族同士だからこそ、

「言った・言わない」を将来残さないために書面にする

という考え方も重要です。

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売買代金は実際に支払い、記録を残す

契約書だけ整えても、実際の取引内容が伴っていなければ十分とはいえません。

例えば1,000万円で売買する契約書を作成したにもかかわらず、実際には代金を支払っていないのであれば、通常の売買とはいえません。

また、一度代金を支払った後に、形式的に売主から買主へそのお金を戻すような取引についても注意が必要です。

親族間売買であっても、買主から売主へ契約内容どおりに売買代金を支払います。

現金でやり取りして記録が残らない状態にするよりも、銀行振込などを利用して支払いの履歴を残しておくことも大切です。

契約書と実際のお金の動きを一致させることは、親族間売買だからこそ意識しておきたいポイントです。

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住宅ローンを利用するなら売買契約前に確認を

親族から住宅や土地を購入するときにも、

「住宅ローンを利用したい」

という方はいるでしょう。

ここで注意したいのは、金融機関によって親族間売買への融資の取扱いが異なることです。

通常の第三者間売買と同じようには融資を受けられない場合や、親族関係、売買価格、物件の利用目的などについて確認を求められることも考えられます。

そのため住宅ローンを利用する予定であれば、

「親族間で売買条件をすべて決めて契約してから金融機関へ相談する」

という順番は避けた方がよいでしょう。

早い段階で金融機関に親族間売買であることを伝え、融資を利用できるのか、どのような条件が必要なのかを確認しておくことが大切です。

土地を購入して注文住宅を建てる場合には、土地代と建築費をどのように融資してもらうのかについても確認しておきましょう。

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親族から購入しても税金・登記費用はかかります

「家族から購入するのだから、一般の不動産購入より諸費用もほとんどかからない」

と思われることがあります。

しかし、親族間売買であっても、不動産を取得する以上、通常の不動産購入と同じように税金や諸費用を考える必要があります。

買主側では、所有権移転登記に伴う登録免許税や不動産取得税などが関係します。

司法書士へ登記を依頼すれば、その報酬も必要になります。

また、売買契約書を作成すれば、契約内容に応じて印紙税についても確認が必要です。

そして、売買価格が時価と比べて著しく低ければ、贈与税の問題が生じる可能性があります。

購入価格だけを見るのではなく、税金や登記費用などを含めた「取得に必要な総額」を確認しておくことが大切です。

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「親族だから仲介会社は不要」と決めつけない

親族間売買では、売主と買主がすでに決まっています。

そのため、

「買主を探す必要がないのだから、不動産会社は必要ない」

と思われることもあります。

確かに、一般的な不動産売却のように広告を行い、購入希望者を探す必要はありません。

しかし、不動産売買には価格以外にも、

・対象不動産や登記内容の確認
・法令上の制限
・接道状況
・境界や測量
・契約条件
・引渡し条件
・売買代金の支払方法

など、確認すべき事項があります。

特に土地や中古住宅では、親族だからといって物件そのものに関する確認が不要になるわけではありません。

当事者だけで進めることが適切なケースもありますが、取引内容が複雑な場合には、不動産会社、税理士、司法書士など必要な専門家を利用することも検討した方がよいでしょう。

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親族から購入する場合こそ「安さ」より取引の明確さを

親族から不動産を購入する最大の特徴は、売主と買主の間にすでに信頼関係があることです。

これは大きなメリットです。

一方、その信頼関係があるからこそ、

「細かいことまで決めなくても大丈夫」

「家族なのだから価格は自由でよい」

「契約書は簡単なものでよい」

となってしまう危険もあります。

不動産は、購入した後も長期間所有する財産です。

将来、再び相続が発生することもあれば、その不動産を第三者へ売却することもあります。

そのときになって過去の売買内容を確認する必要が生じることもあります。

親族間売買では、安く購入することだけを目的にするのではなく、

「第三者から見ても、なぜこの価格・条件で売買したのか説明できる取引にする」

という考え方が大切です。

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東松山市・比企郡でも相続後の親族間売買は考えられます

東松山市・比企郡周辺でも、親から引き継いだ土地や実家を兄弟姉妹で共有したり、親族の一人がその不動産を利用するためにほかの共有者の持分を買い取ったりすることがあります。

特に相続が関係する不動産では、

「誰が相続するのか」

という問題と、

「その後、誰が不動産を所有するのか」

という問題が同時に出てくることがあります。

弊社でも、相続発生後の遺産分割と併せて、親族間で土地の共有持分を売買する案件に携わることがあります。

このようなケースでは、不動産会社だけで判断するのではなく、不動産の価格や売買条件について整理したうえで、税務については税理士、登記については司法書士など、それぞれの専門家と連携しながら進めることが重要です。

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まとめ　親族から不動産を買うときこそ通常の購入以上に確認を

親や兄弟姉妹などから土地・住宅・共有持分を購入する場合、

「家族だから安心」

という点は確かにメリットの一つでしょう。

しかし、それと不動産取引として必要な手続きは別の問題です。

特に買主側では、

・購入価格は適切か
・低額譲受けによる贈与税の問題はないか
・相続が関係する場合、所有関係は整理されているか
・売買契約書の内容は適切か
・売買代金の支払いを明確にできるか
・住宅ローンを利用できるか
・取得に伴う税金や諸費用はいくらか

などを契約前に確認しておくことが大切です。

そして親族間売買では、「できるだけ安く買うこと」よりも、適切な価格と手続きによって、後から説明できる取引にすることを意識してみてはいかがでしょうか。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県・東京都で、土地・戸建住宅・マンションなどの不動産購入・売買に関するご相談を承っています。

親族から土地や住宅を購入するケースや、相続した不動産の共有持分を親族間で売買するケースについても、不動産価格や取引条件を整理し、必要に応じて税理士・司法書士などの専門家と連携しながらお手伝いいたします。

「親から土地を購入して住宅を建てたい」

「兄弟が所有している共有持分を買い取りたい」

といった段階からでもご相談ください。

※親族間売買における税務上の取扱いは、売買価格、当事者の関係、対象不動産、取引の経緯などによって異なります。具体的な贈与税・譲渡所得税等については税理士・税務署へ、登記については司法書士等の専門家へご確認ください。