住宅購入で考えるのは住宅ローンだけではありません　購入後にかかる「住まいの維持費」と資金計画

住宅を購入するとき、多くの方が最初に気にするのは物件価格や住宅ローンではないでしょうか。

「3,000万円の住宅なら購入できるだろうか」

「毎月の住宅ローン返済額はいくらになるのか」

「頭金はいくら用意すればよいのか」

こうした確認は、住宅購入を考えるうえで非常に重要です。

しかし、住宅は購入代金を支払えば、その後お金がかからなくなるわけではありません。

固定資産税、火災保険、建物の修繕費、マンションであれば管理費や修繕積立金など、購入した後にもさまざまな費用が発生します。

そのため住宅購入では、単に「住宅ローンを返済できるか」ではなく、購入後に必要となる費用まで含めて無理なく所有を続けられるかを考えることが大切です。

今回は、土地、新築戸建、中古戸建、中古マンションなどを購入するときに確認しておきたい「購入後のお金」について考えてみます。

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「購入できる価格」と「無理なく所有できる価格」は同じとは限りません

住宅ローンを利用する場合、金融機関の審査によって借入可能額が決まります。

例えば、ある方が4,000万円まで住宅ローンを借りられるとします。

それでは、4,000万円の住宅を購入しても問題ないのでしょうか。

必ずしもそうとは限りません。

住宅購入後には住宅ローン以外にも生活費、教育費、自動車関連費用、保険料などが必要です。

さらに住宅そのものにも維持費がかかります。

つまり、

「金融機関からいくら借りられるか」

と、

「毎月いくらまでなら無理なく住居費に使えるか」

は別に考えた方がよい場合があります。

住宅ローンの借入可能額だけを基準に物件価格の上限を決めるのではなく、購入後の生活まで含めた資金計画を考えることが重要です。

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戸建住宅を購入しても固定資産税は続きます

土地や建物を所有すると、固定資産税が関係します。

市街化区域内の不動産では、都市計画税が課税される場合もあります。

賃貸住宅から持ち家へ移る場合、

「家賃がなくなって住宅ローンになる」

という比較をしやすいのですが、持ち家では住宅ローン以外の費用も考えておく必要があります。

例えば、

賃貸住宅の家賃　月10万円

住宅ローン返済　月10万円

だったとしても、実際の住宅負担がまったく同じとは限りません。

持ち家では税金や保険、修繕などを自分で負担する必要があるからです。

もちろん、住宅の種類や評価額などによって税額は異なります。

住宅を購入する際には、毎月の住宅ローン返済額だけでなく、年間でどの程度の固定資産税等が見込まれるのかについても確認しておくとよいでしょう。

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戸建住宅では将来の修繕費も自分で準備する

新築戸建を購入すると、当初は建物も設備も新しいため、

「しばらく住宅にはお金がかからないだろう」

と思われるかもしれません。

しかし、建物は年月とともに劣化します。

将来的には、

外壁、

屋根、

給湯器、

水回り設備、

エアコン、

防水部分、

その他住宅設備

などについて修繕や交換が必要になることがあります。

修繕時期や費用は建物によって異なるため、一律に「何年後にいくら必要」と決められるものではありません。

ただし、戸建住宅の場合、マンションの修繕積立金のように毎月自動的に積み立てられる仕組みがあるわけではありません。

所有者自身が将来の修繕に備えておく必要があります。

住宅ローンを無理なく返済できても、突然必要になった修繕費を用意できなければ家計への負担が大きくなることがあります。

戸建住宅では、自分自身で修繕費を積み立てる意識を持つことも大切です。

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中古戸建は「購入価格＋リフォーム費」で考える

中古戸建は、新築戸建より購入価格を抑えられる場合があります。

そのため、

「新築より500万円安いから中古住宅にしよう」

という比較をすることもあるでしょう。

ただし、中古戸建では建物の状態を確認する必要があります。

購入後すぐに、

給湯器を交換する、

水回りをリフォームする、

外壁や屋根を修繕する、

といった費用が必要になる可能性もあります。

例えば、

中古戸建2,000万円

リフォーム300万円

諸費用150万円

であれば、実際の取得時に必要となる金額は物件価格の2,000万円だけではありません。

中古住宅を比較するときには、

「物件価格が安いか」ではなく、「必要な工事を含めて総額はいくらになるのか」

という見方が重要です。

中古戸建の購入では、建物の状態や過去の修繕状況などについても可能な範囲で確認しておきましょう。

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マンションには管理費と修繕積立金があります

中古マンションや新築マンションを購入する場合には、戸建とは異なる費用があります。

代表的なのが管理費と修繕積立金です。

住宅ローンを利用して購入する場合には、

住宅ローン返済額

＋管理費

＋修繕積立金

などを毎月負担することになります。

さらに駐車場を利用すれば、駐車場使用料が必要になる場合もあります。

例えば住宅ローンが月8万円でも、管理費と修繕積立金などを加えると、実際の毎月の住居費はそれ以上になります。

マンションを購入するときには、物件価格だけを比較するのではなく、購入後に毎月必要となる費用まで確認することが大切です。

また、修繕積立金については将来変更される可能性もあります。

中古マンションでは、管理状況や長期修繕計画などについても確認しながら購入を検討したいところです。

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土地を買って注文住宅を建てる場合は「土地価格」だけを見ない

土地を購入して注文住宅を建てたい方もいらっしゃいます。

この場合、住宅購入に必要なお金は土地代だけでも建物代だけでもありません。

例えば、

土地代金、

建物建築費、

外構工事費、

地盤改良費、

登記費用、

住宅ローン関係費用、

仲介手数料、

税金、

その他の諸費用

などが関係する場合があります。

土地が予想より安く購入できたとしても、造成や地盤改良などに費用がかかれば、住宅計画全体の予算は増えます。

そのため土地探しでは、

「この土地はいくらか」だけではなく、「この土地に希望する住宅を建てた場合、総額はいくらになるのか」

という視点が重要になります。

住宅会社とも相談しながら、土地と建物を別々に考えすぎないことがポイントです。

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住宅購入時には最初にかかる「諸費用」もあります

住宅購入では、物件価格とは別に購入時の諸費用も必要になります。

取引内容によって異なりますが、

・登記関係費用
・住宅ローン関係費用
・火災保険料
・印紙税
・仲介手数料
・不動産取得税

などが関係する場合があります。

「3,000万円の物件だから3,000万円用意すれば購入できる」

とは限りません。

特に自己資金をあまり用意せず住宅ローンを利用する場合には、諸費用をどのように準備するのかも確認しておく必要があります。

物件探しを始める段階から、購入代金以外に必要となるお金も含めて予算を考えておくと、後から資金計画を大きく変更するリスクを抑えやすくなります。

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住宅ローン金利が変われば将来の負担も変わります

住宅ローンを利用する場合には、金利についても考える必要があります。

特に変動金利型の住宅ローンでは、将来の金利動向によって返済負担が変化する可能性があります。

住宅購入時の返済額だけを見て、

「この金額なら大丈夫」

と考えるのではなく、家計にある程度の余裕を持たせておくことも重要です。

住宅ローンを長期間返済する間には、住宅の修繕、子どもの教育費、自動車の買い替えなど、さまざまな支出が重なる可能性があります。

借入限度額いっぱいまで住宅ローンを組むことが、ご家庭にとって最適とは限りません。

住宅購入では、将来の支出が増えても対応できる余力を残しておくことも資金計画の一つです。

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「賃貸と購入はどちらが得？」を単純比較しない

住宅購入を検討すると、

「家賃を払い続けるなら、住宅を買った方が得ではないか」

という疑問が出てくることがあります。

確かに住宅ローンを完済すれば、住宅という資産が残る点は賃貸とは異なります。

一方、持ち家では固定資産税や修繕費などが発生します。

マンションでは管理費や修繕積立金などもあります。

また、転勤などで引っ越す場合には、所有している住宅を売却するのか、賃貸するのかという問題も出てきます。

したがって、

家賃10万円

住宅ローン10万円

だから購入した方が得、

という単純な比較だけでは判断しにくいところがあります。

金額だけでなく、家族構成、働き方、将来の住み替え可能性、希望する生活環境なども含めて考える必要があります。

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東松山市・比企郡で戸建を探す場合にも総予算を考える

東松山市・比企郡では、土地を購入して注文住宅を建てる方法、新築戸建を購入する方法、中古戸建を購入してリフォームする方法など、さまざまな住宅選択があります。

東京都心などと比較すると、土地の広さや駐車スペースを確保しやすい地域もあります。

一方、敷地や建物が広くなれば、その分だけ将来の維持管理について考えておく必要もあります。

また、東松山市・比企郡では自動車を利用する生活を前提とするご家庭も多いため、住宅費だけでなく自動車関連費用なども含めた家計全体を見ることが大切です。

物件価格だけを基準に、

「予算内だから購入できる」

と判断するのではなく、

住宅ローンを返済しながら、その住宅を無理なく維持して生活を続けられるか

というところまで考えてみてはいかがでしょうか。

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購入前に「10年後」を少し想像してみる

住宅購入時には、現在の家計を基準に考えるのが一般的です。

しかし住宅は、10年、20年、場合によってはそれ以上所有することになります。

そこで物件を決める前に、

「10年後、この住宅にはどんな費用がかかっているだろう」

と少し考えてみることもおすすめします。

戸建であれば、建物や設備の修繕が必要になっているかもしれません。

マンションであれば、修繕積立金などの負担が現在とは変わっている可能性があります。

家族構成や収入が変化していることも考えられます。

将来を正確に予測することはできません。

しかし、住宅ローンの返済だけで家計に余裕がなくなるような購入計画を避けることはできます。

購入時点で少し余裕を持った資金計画を立てることが、長く安心して住み続けることにつながります。

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まとめ　住宅は「買えるか」だけでなく「持ち続けられるか」で考える

住宅購入では、物件価格と住宅ローンに目が向きやすくなります。

しかし、購入した後にも住宅に関係する費用は続きます。

戸建住宅であれば固定資産税や将来の修繕費。

マンションであれば固定資産税に加えて管理費や修繕積立金。

中古住宅であれば、購入後のリフォームや設備交換が必要になる場合もあります。

土地から住宅を建築する場合には、土地代と建物代だけでなく、外構や造成などを含めた総予算を見る必要があります。

だからこそ住宅購入では、

「住宅ローンを借りられるから購入できる」

ではなく、

「購入した後も無理なく所有し、生活を続けられるか」

という視点を持つことが大切です。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県・東京都で、土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどの不動産購入・売買に関するご相談を承っています。

物件価格だけでなく、住宅ローンや購入後の費用、将来の住み替えなども考えながら、ご希望や資金計画に合った住まい探しをお手伝いいたします。

「自分たちはどのくらいの価格帯で探すのがよいのか」

「新築と中古ではどちらが合っているのか」

「土地を購入して注文住宅を建てる場合、どこまで予算を考えればよいのか」

といった住宅探しの初期段階からでもご相談ください。

※本コラムは住宅購入や不動産所有に伴う費用について一般的な情報をご紹介するものです。税金、住宅ローン、保険、修繕費等は物件や契約内容、制度等によって異なります。具体的な税務については税理士・税務署、住宅ローンについては金融機関等へご確認ください。