中古戸建を購入するとき建物だけ見ていませんか？ 境界・越境・修繕履歴など確認したいポイント

中古戸建を見学するとき、多くの方が最初に確認するのは、

「間取りは使いやすいか」

「室内はきれいか」

「リフォームは必要か」

「駐車場は何台分あるか」

といった建物や生活のしやすさではないでしょうか。

もちろん、これらは住宅を購入するうえで大切な確認事項です。

しかし、中古住宅には新築住宅とは違い、これまで誰かが長年所有し、使用してきた「履歴」があります。

そのため購入前には、建物の見た目だけでなく、

土地の境界はどうなっているのか

隣地との越境はないのか

増改築をしていないか

雨漏りや修繕の履歴はどうか

私道や通行、配管などについて特別な事情はないか

なども確認しておきたいところです。

特に築年数の経過した戸建住宅や、相続した実家などが売り出されている場合には、現在の所有者自身が過去の詳しい事情を知らないこともあります。

今回は、東松山市・比企郡などで中古戸建や古家付き土地を購入するときに、物件価格や間取り以外に確認しておきたいポイントをご紹介します。

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中古住宅は「現在の状態」だけでは分からないことがあります

新築住宅であれば、基本的には完成したばかりの建物を購入します。

一方、中古住宅にはこれまでの使用履歴があります。

例えば築30年の戸建住宅であれば、その30年間に、

外壁を塗り替えた、

屋根を修繕した、

水回りを交換した、

増築した、

雨漏りを修理した、

給湯器を交換した

といったことが行われているかもしれません。

反対に、大きな修繕をほとんどせず現在まで使用してきた住宅もあります。

同じ「築30年」という表示でも、建物の状態が同じとは限りません。

中古住宅を購入するときには、

築年数だけで判断せず、その住宅がこれまでどのように使われ、維持されてきたのか

を見ることも大切です。

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まず土地と建物の「所有関係」を確認する

購入を検討するときには、その不動産が誰の所有なのかを確認します。

通常の売買であれば、登記事項証明書などによって土地・建物の名義や抵当権などの権利関係を確認します。

一見すると一つの住宅でも、

土地と建物の名義人が違う、

土地が共有名義になっている、

複数の土地にまたがって建っている、

私道部分に別の持分がある

といったケースもあります。

相続によって取得された物件では、相続登記を経て売却される場合もあります。

買主として大切なのは、

「現在住んでいる人が誰か」ではなく、「売買の対象となる土地・建物を誰が所有し、どこまでが売買対象なのか」

を確認することです。

こうした権利関係は、不動産会社から重要事項説明を受ける際にも内容をよく確認しておきましょう。

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土地の「境界」は現地を見ただけでは分からないことがあります

戸建住宅を購入するとき、意外に分かりにくいのが土地の境界です。

現地にブロック塀があると、

「ここが土地の境界なのだろう」

と思うかもしれません。

しかし、

ブロック塀の中心が境界になっている、

塀全体がどちらか一方の土地にある、

そもそも塀と境界線が一致していない

といったこともあります。

古い住宅地では、境界標が見当たらない場合もあります。

購入後に、

「どこまでが自分の土地なのか」

という問題が生じないよう、売買契約前には、

境界標の有無、

測量図の有無、

境界確認書などの資料があるか、

売主が境界についてどのように認識しているか

などを確認しておくと安心です。

ただし、すべての中古住宅について新たに確定測量を行ってから売買するわけではありません。

物件ごとに状況は異なるため、どの程度まで境界が確認されている物件なのかを理解して購入することが重要です。

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隣地からの「越境」も確認しておきたいポイント

土地の境界とあわせて確認したいのが越境です。

例えば、

隣家の屋根や雨樋が入っている、

樹木の枝が伸びている、

ブロック塀が境界を越えている、

こちらの建物の一部が隣地側へ出ている

などが考えられます。

目で見て分かる越境もあれば、測量して初めて分かるものもあります。

長年の近所付き合いの中で、

「お互い分かっているから、このままでよい」

としてきたケースもあるでしょう。

しかし住宅を購入すれば、所有者が変わります。

以前の所有者同士では問題になっていなかったことでも、将来建て替えや売却をするときに整理が必要になる場合があります。

中古戸建では、現在生活できるかだけでなく、将来その不動産を利用・建て替え・売却するときに問題となりそうなことがないかという視点も持っておきたいところです。

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「昔からこうしている」という事情にも注意

不動産には、登記簿や図面だけでは分かりにくい事情が残っていることがあります。

例えば、

「隣家の水道管が敷地内を通っている」

「昔から隣家の人が敷地の一部を通っている」

「共同で造ったブロック塀がある」

「私道について近隣で取り決めをしている」

などです。

こうした事情について覚書などの書面が残っていれば内容を確認できます。

一方、何十年も前から慣習的に続いていて、書面が残っていないこともあります。

中古住宅を購入するときには、物件資料だけでなく、売主から確認できる過去の経緯についても可能な範囲で確認することが大切です。

特に売主が長く居住している住宅であれば、

「この家に長く住んでいたからこそ知っていることはありませんか」

という情報が購入判断の参考になることがあります。

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相続した実家が売り出されている場合には事情が分からないことも

中古住宅市場では、親から相続した実家を相続人が売却するケースもあります。

この場合、売主である相続人がその住宅に長年住んでいたとは限りません。

例えば、

親だけが実家に住んでいた、

子どもは数十年前に実家を離れている、

相続人は遠方に住んでいる

というケースもあります。

すると、

「雨漏りをしたことがありますか」

「過去にお隣と境界について話したことがありますか」

「いつ外壁を修繕しましたか」

と聞いても、相続人自身が分からない場合があります。

これは相続物件だから問題がある、という意味ではありません。

大切なのは、

売主が分からないことについて、買主も「分からない状態で購入する部分がある」と理解すること

です。

分からないことを分かったことにして進めるのではなく、必要に応じて追加確認や専門家による調査などを検討することが重要です。

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増築や改築をしている住宅もあります

築年数が経過した戸建住宅では、過去に増築や改築が行われていることがあります。

例えば、

部屋を増築した、

ベランダを増設した、

車庫を造った、

物置を設置した、

間取りを変更した

といったケースです。

そのため、現況の建物と登記記録や建築当時の資料が一致しているかについて確認が必要になることがあります。

住宅を見学したときに、

「この部屋だけ建物の雰囲気が違う」

「後から増築したように見える」

という部分があれば、不動産会社へ確認してみるのもよいでしょう。

中古住宅では、

現在どのような建物が建っているかだけでなく、これまでどのような変更が行われてきたのか

も購入判断の一つになります。

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修繕履歴が分かれば将来の費用を考えやすくなります

中古住宅購入では、購入後の修繕費も考えておく必要があります。

例えば築20年の住宅でも、

5年前に外壁と屋根を修繕した住宅

と、

建築以来一度も大きな修繕をしていない住宅

では、購入後に必要となる費用が違ってくる可能性があります。

確認できるのであれば、

外壁塗装、

屋根工事、

給湯器交換、

浴室・キッチン・トイレ、

防水工事、

シロアリ対策

などについて、

「いつ、どのような工事をしたのか」

を聞いてみると参考になります。

工事契約書、見積書、保証書などが残っていれば、さらに分かりやすくなります。

もちろん、書類がすべて残っている中古住宅ばかりではありません。

しかし、購入後の資金計画を立てるためにも、分かる範囲で修繕履歴を確認しておくことには意味があります。

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雨漏りやシロアリなど「過去の不具合」も重要です

中古戸建を見学した日に雨が降っていなければ、雨漏りの有無を目視だけで判断するのは難しいでしょう。

シロアリ被害についても同様です。

現在は修理されていたとしても、

過去に雨漏りがあった、

シロアリ被害を受けたことがある、

給排水管から漏水したことがある

といった履歴は、購入者にとって参考になる情報です。

中古住宅では「現在きれいに見えるか」だけでなく、過去にどのような不具合があり、どのように修繕されたのかを見ることも大切です。

リフォーム済み住宅で室内がきれいになっている場合でも、内装の新しさと建物全体の状態は別に考える必要があります。

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建物状況調査（インスペクション）という選択肢もあります

中古住宅では、専門家による建物状況調査、いわゆるインスペクションを検討する方法もあります。

建物の基礎や外壁などについて、一定の基準に基づいて状況を確認するものです。

ただし、インスペクションを実施すれば、

「住宅に一切問題がないことが保証される」

というわけではありません。

調査できる範囲にも限界があります。

それでも、中古住宅の購入時点で建物の状態を把握するための材料の一つになります。

購入予定の住宅について建物の状態が気になる場合には、

インスペクションが実施されているのか、または購入前に実施できるのか

を不動産会社へ確認してみる方法もあります。

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中古住宅では「書類が残っているか」も確認してみる

売主が保管している不動産関係書類も、住宅の履歴を知る手掛かりになります。

例えば、

建築確認関係の書類、

設計図面、

測量図、

境界確認書、

過去の売買契約書、

リフォーム・修繕関係書類、

設備の保証書、

越境や通行などに関する覚書

などです。

もちろん築年数の古い住宅では、紛失しているものもあります。

書類がないから購入できないということでもありません。

しかし、

「何が残っていて、何が分からないのか」

を把握しておくことが重要です。

購入後に自分が住宅を売却するときには、今度は自分が売主になります。

購入時に引き継いだ資料を保管しておけば、将来の売却時にも役立つ可能性があります。

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古家付き土地なら「建物を使わないから関係ない」とも限りません

土地を購入して古い建物を解体し、新築住宅を建てる場合には、

「建物は壊すのだから、古い家の状態は関係ない」

と思うかもしれません。

確かに、雨漏りや設備の状態などは大きな問題にならないでしょう。

しかし、

土地の境界、

越境、

接道、

私道、

上下水道などの配管、

擁壁、

高低差

などは、新築する場合にも関係します。

特に古くからの住宅地では、現在の住宅が建っているからといって、次の住宅も同じように建築できるとは限りません。

古家付き土地を購入して建て替える場合には、**「今の建物を使えるか」ではなく、「自分が希望する建物を建てられる土地なのか」**という視点で確認する必要があります。

住宅会社とも連携しながら、売買契約前に建築計画を確認しておくことが大切です。

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安い中古住宅ほど「購入後いくら必要か」を考える

中古住宅の大きな魅力の一つは、新築より価格を抑えられる可能性があることです。

しかし、

「新築3,500万円」

「中古2,500万円」

という価格だけを比較して、中古住宅が1,000万円安いと判断するのは早い場合があります。

中古住宅に、

外壁・屋根工事200万円、

水回り交換200万円、

内装工事100万円

などが必要であれば、実際の差は変わります。

これはあくまで単純な例ですが、

中古住宅は「購入価格＋購入後に必要となる費用」で考える

ことが重要です。

反対に、適切に修繕されてきた中古住宅であれば、大規模な工事をせず利用できることもあります。

だからこそ、過去の使用状況や修繕履歴を確認する意味があります。

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「中古だから不安」ではなく「分からないまま買わない」

ここまで読むと、

「中古住宅にはいろいろ問題がありそうだから、新築の方が安心なのでは」

と思う方もいるかもしれません。

しかし、中古住宅そのものを必要以上に警戒する必要はありません。

中古住宅には、

希望する地域で新築より価格を抑えて購入できる、

土地や建物が広い物件を探せる、

実際の建物や日当たりを確認して購入できる、

リフォームによって自分好みに変更できる

といった魅力もあります。

大切なのは、

「中古住宅だから危険」と考えることではなく、「何が分かっていて、何が分かっていない住宅なのか」を把握して購入すること

です。

分からない部分について、それが自分にとって許容できるものなのか。

追加調査が必要なのか。

修繕費を見込んでおくべきなのか。

こうした判断を一つずつ行うことが、中古住宅購入では重要になります。

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将来自分が売るときのことも少し考えてみる

住宅を購入するときには、

「ここに長く住みたい」

と考えるのが普通でしょう。

しかし人生には、

転勤、

家族構成の変化、

親との同居、

仕事の変化、

高齢期の住み替え

などが起こることがあります。

将来住宅を売却する可能性もゼロではありません。

そのとき、

境界が不明確、

越境問題がある、

増築の経緯が分からない、

住宅関係書類が何も残っていない

という状態であれば、今度は自分が売主として整理する必要が出てくるかもしれません。

住宅購入では現在の暮らしを最優先にしながらも、

「自分が将来この住宅を売るとしたら、次の買主へ説明しやすい物件だろうか」

という視点を少し持っておくこともおすすめします。

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東松山市・比企郡で中古戸建を購入するときにも一つずつ確認を

東松山市・比企郡には、新築戸建だけでなく、築年数の経過した中古戸建や古家付き土地などもあります。

比較的広い土地や庭、複数台の駐車スペースがある住宅など、中古住宅ならではの選択肢が見つかることもあります。

一方、長く所有されてきた土地・建物では、

境界、

越境、

私道、

接道、

増改築、

修繕履歴

などについて確認しておいた方がよい物件もあります。

住宅購入では、物件情報サイトに掲載されている、

価格、

土地面積、

建物面積、

築年数、

間取り

だけですべてを判断することはできません。

現地を見て、資料を確認し、売主から得られる情報も確認しながら、一つずつその物件を知っていくことが大切です。

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まとめ　中古住宅は「過去を知ること」が将来の安心につながります

中古戸建を購入するときには、現在の室内や外観を見るだけでなく、その住宅がこれまでどのように使用されてきたのかにも目を向けてみましょう。

例えば、

土地の境界は確認できているか。

越境はないか。

近隣との取り決めはないか。

増改築をしていないか。

雨漏りやシロアリなどの履歴はないか。

どのような修繕をしてきたか。

住宅関係の資料は残っているか。

こうしたことを確認することで、その住宅について理解できる情報が増えていきます。

すべてが完全に分かる中古住宅ばかりではありません。

築年数が古ければ、資料が残っていなかったり、売主にも分からなかったりすることがあります。

だからこそ、

「分からないことがあること自体」も購入判断の材料にする

という考え方が大切です。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県内・東京都内で、中古戸建、新築戸建、土地、マンションなどの不動産購入・売買についてご相談を承っています。

「この中古住宅を購入して大丈夫だろうか」

「古家付き土地を購入して建て替えたい」

「境界や越境について何を確認すればよいのか」

「中古住宅を購入してリフォームしたい」

といった住宅探しの段階からでもご相談ください。

中古住宅の購入では、単に「安い・高い」「新しい・古い」だけではなく、その土地・建物について分かっていることを一つずつ確認したうえで購入することが、後悔しにくい住宅選びにつながるのではないでしょうか。

※本コラムは、中古住宅・土地の購入について一般的な情報をご紹介するものです。確認すべき事項は物件ごとに異なります。登記については司法書士、境界・測量については土地家屋調査士、建物の専門的な調査については建築士等、必要に応じて各専門家へご確認ください。