10年国債の利回りが3％に　なぜ住宅ローンの固定金利も上がる？ 住宅購入者が知っておきたい金利の仕組み

住宅ローン金利の上昇が続いています。

2026年9月には、長期金利の代表的な指標とされる10年国債の利回りが3％前後まで上昇し、長期固定型住宅ローン「フラット35」の金利も以前より高い水準となっています。

これから住宅を購入する方にとって、

「住宅ローン金利が上がっている」

というニュースは気になるところでしょう。

しかし、

「日銀の政策金利と10年国債は何が違うのか」

「なぜ国債の利回りが上がると、住宅ローンの固定金利も上がるのか」

「変動金利と固定金利のどちらを選べばよいのか」

となると、少し分かりにくくなります。

住宅ローンは数十年にわたって返済することも多いため、現在の金利の数字だけを見るのではなく、変動金利と固定金利がどのような仕組みで動くのかを知ったうえで選ぶことも大切です。

今回は、これから土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどを購入する方に向けて、住宅ローンと長期金利の関係をできるだけ分かりやすくご紹介します。

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住宅ローンには「変動金利」と「固定金利」があります

住宅ローンを検討するとき、大きな選択の一つになるのが金利タイプです。

代表的なものとして、

変動金利型

全期間固定金利型

一定期間だけ金利を固定する固定期間選択型

などがあります。

変動金利と固定金利では、単に「金利が低いか高いか」だけでなく、金利が決まる仕組みも異なります。

大まかに整理すると、

変動金利は短期金利の影響を受けやすい

一方、

固定金利は長期金利の影響を受けやすい

という違いがあります。

この違いを知っておくと、住宅ローン金利のニュースも理解しやすくなります。

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変動金利と固定金利では「見ている金利」が違います

変動型住宅ローンは、金融機関によって仕組みは異なりますが、一般的に短期金利の動向から影響を受けます。

短期金利には、日本銀行の金融政策が大きく関係します。

大まかな流れとしては、

日本銀行の政策金利

↓

短期の市場金利

↓

金融機関の貸出金利

↓

住宅ローンの変動金利

という関係があります。

一方、固定型住宅ローンでは、将来にわたって一定の金利で資金を貸すことになります。

そのため、

「現在の金利はいくらか」

だけでなく、

「これから数年、10年と金利がどのように動くと市場が考えているか」

も重要になります。

そこで関係してくるのが長期金利です。

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長期金利の代表が「10年国債利回り」

ニュースで、

「長期金利が上昇しました」

と報道されるとき、代表的な指標として使われるのが10年物国債の利回りです。

国債とは、国が資金を調達するために発行する債券です。

10年国債であれば、基本的には10年間という長い期間を前提とした金融商品になります。

その利回りには、

今後の物価、

景気、

日本銀行の金融政策、

将来の短期金利、

国内外の金融市場、

国債を長期間保有することに伴うリスク

など、さまざまな要因が反映されます。

そのため10年国債の利回りは、将来の金利について金融市場がどのように見ているのかを示す一つの指標でもあります。

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なぜ国債が売られると利回りが上がる？

ここは少し分かりにくいところです。

国債では、

価格が下がると利回りは上がり、価格が上がると利回りは下がる

という基本的な関係があります。

例えば、すでに発行されている国債を売りたい人が増えたとします。

すると国債の市場価格が下がります。

国債から得られる利息などに対して購入価格が安くなるため、新しく国債を購入する人から見れば利回りが高くなります。

簡単に整理すると、

国債が売られる

↓

国債価格が下がる

↓

国債利回りが上がる

↓

長期金利が上昇する

という関係です。

住宅購入者として国債を売買する予定がなくても、国債市場で形成される長期金利が住宅ローンの固定金利にも影響するため、無関係ではありません。

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なぜ10年国債の利回りが上がると固定住宅ローンも上がるのか

金融機関が住宅購入者へ35年間固定金利で住宅ローンを貸すとします。

金融機関からすると、長期間にわたって一定の金利で資金を貸し続けることになります。

もし今後、市場の金利が上昇していくのであれば、低い固定金利のまま長期間融資することには金利変動のリスクがあります。

そのため長期金利が上昇すると、固定型住宅ローンにも金利上昇圧力がかかりやすくなります。

ただし、

「10年国債が0.2％上がったから、住宅ローンも必ず0.2％上がる」

という機械的な関係ではありません。

住宅ローン金利には、

金融機関の資金調達コスト、

各金融機関の営業方針、

住宅ローン市場での競争、

商品設計

なども関係するからです。

それでも、

長期金利上昇 → 固定型住宅ローン金利に上昇圧力

という基本的な関係は、住宅ローンを選ぶ際に知っておきたいところです。

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2026年9月のフラット35は年3％台に

全期間固定型住宅ローンとして知られているのが「フラット35」です。

2026年9月のフラット35では、借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合、取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利は年3.46％となっています。

ただし、フラット35には住宅性能、家族構成、地域など一定の条件によって利用できる金利引下げメニューがあります。

そのため、すべての購入者が一律に年3.46％で住宅ローンを利用するという意味ではありません。

それでも、長期間にわたって返済額を固定したい方にとって、固定金利の水準が以前とは変わっていることは、住宅購入予算を考えるうえで重要です。

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固定金利のメリットは「将来の返済額を見通しやすい」こと

固定金利型住宅ローンの大きな特徴は、将来の金利上昇による影響を受けにくいことです。

全期間固定金利であれば、借入時に将来の返済額をある程度確定できます。

そのため、

「今後金利が上がるのが心配」

「毎月の住宅費をできるだけ一定にしたい」

「長期間の家計計画を立てやすくしたい」

という方には、一つの選択肢になります。

一方、一般的には変動金利より借入時の金利が高くなる傾向があります。

つまり、

現在の返済額を抑えやすい変動金利

と、

将来の返済額を確定しやすい固定金利

には、それぞれ異なる特徴があります。

どちらかが常に有利というものではありません。

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「固定と変動、結局どちらが得？」だけで決めない

住宅ローンを検討すると、どうしても、

「固定と変動では、最終的にどちらが得なのか」

という点が気になります。

しかし、これを契約時点で正確に答えることはできません。

今後30年、35年間の金利がどのように動くかを確実に予測することはできないからです。

例えば、今後金利が大きく上昇すれば固定金利を選んだ方が結果的に有利になる可能性があります。

反対に、低い金利が長く続けば、変動金利の方が支払利息を抑えられる可能性があります。

そこで考えたいのは、

「どちらが一番得になりそうか」だけではなく、「自分たちはどちらのリスクなら受け入れられるか」

という視点です。

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変動金利なら「金利が上がった場合」も試算する

現在の変動金利だけを見れば、固定金利より毎月の返済額を抑えられるケースがあります。

しかし、変動金利を選ぶのであれば、

「現在の金利なら月10万円」

という計算だけではなく、

金利が上昇した場合でも家計として対応できるか

を考えておきたいところです。

例えば住宅ローンの試算をするときに、

現在の想定金利、

それより0.5％高い場合、

さらに1％高い場合

など、複数のケースを確認してみる方法があります。

実際の将来金利を予測するためではありません。

家計がどの程度まで金利上昇に耐えられるのかを確認するためです。

変動金利を利用する場合には、こうした余裕を持った資金計画がより重要になってきます。

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固定金利なら「安心料」まで含めて考える

固定金利では、変動金利より当初の返済負担が大きくなる場合があります。

その差を見ると、

「変動金利の方が安いから変動にしよう」

と考えたくなるかもしれません。

しかし、固定金利には、

将来金利が上昇しても返済額が変わらない安心感

があります。

そのため、変動金利との差額を単なる「損」と考えるのではなく、

「将来の金利上昇リスクを避けるためのコスト」

として考える方法もあります。

反対に、十分な金融資産があり、金利が上昇しても家計への影響が小さい方であれば、変動金利を選択しやすい場合もあります。

住宅ローン選びは、金利の数字だけでなく、家計の余裕や金利変動に対する考え方にも左右されます。

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金利が上がったからといって住宅購入を急ぐ必要はありません

長期金利が上昇すると、

「固定金利がもっと上がる前に購入した方がよいのでは」

と思う方もいるでしょう。

確かに、将来さらに金利が上昇すれば住宅ローンの返済負担が増える可能性があります。

しかし、

「金利が上がりそうだから早く買う」

という理由だけで住宅購入を急ぐことはおすすめできません。

住宅購入では、

立地、

物件価格、

建物の状態、

家族構成、

通勤・通学、

住宅ローン、

購入後の維持費

など、多くの条件を考える必要があります。

金利差以上に、物件そのものの選択が将来の生活に大きく影響することもあります。

住宅は「金利商品」ではなく、長期間生活する場所です。

金利は重要ですが、住宅購入を決める一つの要素として考えることが大切です。

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金利上昇時には「借入額を下げる」という選択肢も

住宅ローン金利が上昇すると、同じ金額を借りても毎月の返済負担は大きくなります。

そこで、

「希望していた物件価格を維持して、返済額を増やす」

という選択だけではなく、

購入予算そのものを少し見直す

という方法もあります。

例えば、

物件価格を少し下げる、

自己資金を増やす、

希望条件の優先順位を整理する、

新築だけでなく中古住宅も検討する、

エリアを少し広げる、

といった方法があります。

住宅ローンで借りられる最大額から物件を探すのではなく、

自分たちが無理なく返済できる毎月の金額から、購入可能な物件価格を考える

という順番も重要です。

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土地＋注文住宅では金利上昇の影響を総額で考える

東松山市・比企郡では、土地を購入して注文住宅を建築する方もいらっしゃいます。

この場合は、土地価格だけを見て予算を考えないことが特に重要です。

例えば、

土地代、

建築費、

外構工事、

造成費、

地盤改良費、

登記費用、

住宅ローン関係費用

などを合わせて住宅取得全体の予算を考えます。

建築費が高い状態で住宅ローン金利も上昇すれば、

「当初予定していた土地価格では総予算を超えてしまう」

ということも考えられます。

その場合には、

土地価格を抑える、

建物プランを調整する、

エリアを広げる

など、住宅計画全体で調整する必要があります。

土地と建物を別々の予算として考えすぎないことが大切です。

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中古住宅なら購入価格だけでなくリフォーム費用も含める

金利上昇によって新築住宅の購入予算が厳しくなった場合、中古戸建や中古マンションを検討する方もいるでしょう。

中古住宅は新築より購入価格を抑えられるケースがあります。

一方で、

水回り、

給湯器、

外壁や屋根、

内装、

設備

などの修繕・リフォーム費用が必要になる場合があります。

例えば、

中古戸建2,000万円

リフォーム400万円

であれば、住宅取得の予算としては合計2,400万円を基準に考える必要があります。

住宅ローン金利が上昇する局面では特に、物件価格ではなく、購入後に必要となる費用まで含めた総額で比較することが重要です。

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マンションでは住宅ローン以外の毎月負担も見る

マンションを購入する場合には、住宅ローン以外にも毎月必要となる費用があります。

代表的なのが、

管理費、

修繕積立金、

駐車場使用料

などです。

例えば住宅ローン返済額が月10万円でも、管理費・修繕積立金などを合わせると、毎月の住居費はさらに高くなります。

住宅ローン金利が上昇すると、ローン返済額だけに意識が向きがちです。

しかし購入可能額を考える際には、

住宅ローン＋管理費＋修繕積立金＋税金などを含めた住宅負担

を見る必要があります。

特に中古マンションでは、現在の修繕積立金だけでなく、長期修繕計画や管理状況についても確認しておきたいところです。

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東松山市・比企郡では「価格」だけでなく生活費全体とのバランスも

東松山市・比企郡で住宅を探す場合、東京都心などと比べて土地面積や駐車スペースを確保しやすい物件もあります。

新築戸建、中古戸建、土地からの注文住宅など、さまざまな選択肢があります。

一方、自動車を利用するご家庭では、

自動車ローン、

ガソリン代、

自動車保険、

車検、

将来の買い替え

なども家計に関係します。

住宅ローンだけを見て、

「この返済額なら大丈夫」

と判断するのではなく、

住宅費と生活費の両方を支払いながら余裕を残せるか

を確認することが大切です。

金利が上昇する時代だからこそ、借入可能額いっぱいまで借りることよりも、家計全体に余裕を残した住宅購入を考えてみてはいかがでしょうか。

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金利を予想するより「上がっても対応できる計画」を

住宅ローンについて考えていると、

「これから金利は何％まで上がるのか」

「固定金利は今がピークなのか」

「変動金利はこれからどこまで上がるのか」

という将来予測が気になります。

しかし、金融市場や日本銀行の政策、物価、海外経済などによって金利は変化するため、将来を正確に予測することは困難です。

住宅購入者にとって大切なのは、金利の天井や底を当てることではありません。

それよりも、

金利が多少変化しても生活を続けられる住宅購入計画になっているか

を確認する方が現実的です。

現在の金利だけで返済可能額をぎりぎりまで設定するのではなく、ある程度の余裕を残しておく。

それが「金利のある時代」の住宅購入では、以前より重要になってくるのではないでしょうか。

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まとめ　10年国債のニュースは住宅購入にもつながっています

10年国債の利回りというと、

「住宅購入とは関係のない金融市場の話」

に感じるかもしれません。

しかし長期金利は、固定型住宅ローンの金利にも影響を与えます。

大まかに整理すると、

日銀の政策金利・短期金利 → 変動金利

10年国債などの長期金利 → 固定金利

という違いがあります。

もちろん実際の住宅ローン金利は、それぞれの金融機関の商品設計や競争などにも左右されるため、完全に連動するわけではありません。

そして住宅購入者にとって最も重要なのは、

「変動と固定のどちらが絶対に得か」

を当てることでも、

「金利がもっと上がる前に急いで買うこと」

でもありません。

どちらの金利タイプを選んでも、無理なく返済できる物件価格と借入額になっているかを確認することです。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に、埼玉県内・東京都内で土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどの不動産購入・売買に関するご相談を承っています。

「住宅ローンをいくらまで借りるべきか」

「変動金利と固定金利を考えながら、どのくらいの価格帯で物件を探せばよいのか」

「土地を購入して注文住宅を建てる場合、土地にいくらまで使えるのか」

「新築と中古を含めて予算内で比較したい」

といった住宅探しの初期段階からでもご相談ください。

住宅ローン金利が動く時代だからこそ、金利の数字だけに振り回されず、物件価格・住宅ローン・購入後の生活費を一緒に考えながら住宅を選ぶことが、安心できる住宅購入につながるのではないでしょうか。

※本コラムは、2026年9月時点の長期金利、住宅ローン金利等に関する公表情報をもとに、不動産購入について一般的な情報をご紹介するものです。住宅ローン金利は今後の金融・経済情勢等によって変動します。また、適用金利、返済条件、金利見直し方法等は金融機関・商品・借入条件によって異なります。具体的な住宅ローンについては、各金融機関等へご確認ください。