住宅ローンの返済額が5年間変わらないのは安心？ 変動金利の「5年ルール」「125％ルール」に潜む注意点

住宅ローン金利の上昇が続くなか、変動金利型住宅ローンの返済方法に関心が集まっています。

最近の報道でもたびたび住宅ローン金利の上昇による返済負担の変化や、変動金利型住宅ローンの「5年ルール」「125％ルール」などが取り上げられております。

住宅ローンを検討している方のなかには、「変動金利でも5年間は毎月の返済額が変わらないので安心」と考えている方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、ここには注意したい点があります。

毎月の返済額が変わらないことと、金利上昇による負担が増えないことは、まったく別の問題です。

金利が上昇すると、毎月の返済額が据え置かれていても、その内訳が変化し、住宅ローンの元金が減りにくくなる場合があります。

今回は、住宅購入前に理解しておきたい「5年ルール」「125％ルール」の仕組みと、将来の返済計画への影響について解説します。

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1．変動金利型住宅ローンは、金利が上がるとどうなる？

住宅ローンには、大きく分けて変動金利型と固定金利型があります。

変動金利型は、金融情勢などに応じて借入金利が見直される住宅ローンです。

一般的には、固定金利型と比較して当初の適用金利が低い商品もありますが、将来の金利上昇によって返済負担が増える可能性があります。

一方、全期間固定金利型では、借入時に決められた金利が原則として完済まで変わりません。

ただし、変動金利型の場合、金利が上昇したからといって、必ず翌月から毎月の返済額が増えるとは限りません。

金融機関や商品によっては、金利が変動しても一定期間は毎月の返済額を据え置く仕組みがあります。

その代表的なものが「5年ルール」です。

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2．「5年ルール」とはどのような仕組み？

5年ルールとは、変動金利型住宅ローンのうち、一定の商品に採用されている返済額の見直し方法です。

一般的には、借入金利が変動しても、毎月の返済額を原則として5年間変更しない仕組みをいいます。

例えば、毎月9万円を返済している場合です。

借入金利が上昇しても、5年ルールが適用される期間中は、毎月の返済額が9万円のまま据え置かれることがあります。

一見すると、金利上昇の影響を受けていないように感じられるかもしれません。

しかし、実際には返済額の内訳が変わる場合があります。

住宅ローンの毎月の返済額は、基本的に「元金の返済」と「利息の支払い」で構成されています。

金利が上昇すると、利息として支払う割合が増え、その分だけ元金の返済に充てられる金額が少なくなることがあります。

つまり、毎月の返済額が同じでも、住宅ローンの残高が予定より減りにくくなる可能性があるのです。

なお、5年ルールは、すべての変動金利型住宅ローンに適用されるわけではありません。

金融機関や商品によって取扱いが異なるため、借入前の確認が必要です。

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3．毎月の返済額が同じでも、元金の減り方は変わる

5年ルールを理解するうえで重要なのが、毎月の返済額の内訳です。

例えば、毎月9万円を返済している住宅ローンを考えてみましょう。

次の表は、金利上昇によって返済額の内訳が変わる様子を示した仮の例です。

※返済額の内訳を説明するための仮定例であり、特定の住宅ローンの返済予定を示すものではありません。

この例では、毎月の返済額は9万円のまま変わっていません。

しかし、元金の返済額は7万円から5万5,000円へ減っています。

その結果、住宅ローンの残高が減る速度も遅くなります。

住宅ローンでは、毎月の返済額だけでなく、元金がどの程度減っているのかも重要です。

特に、将来住宅を売却する可能性がある方にとっては、住宅ローン残高の推移が大切な判断材料になります。

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4．「125％ルール」があれば返済負担は増えない？

変動金利型住宅ローンには、5年ルールとともに「125％ルール」が設けられている商品もあります。

125％ルールとは、返済額を見直す際に、新しい毎月の返済額が従来の125％を超えないようにする仕組みです。

例えば、毎月8万円を返済している場合です。

125％ルールが適用されると、返済額の見直し時には、原則として月10万円が上限となります。

8万円 × 125％ ＝ 10万円

この仕組みには、金利上昇によって毎月の返済額が急激に増えることを抑える役割があります。

しかし、注意したいのは、住宅ローンの利息そのものが125％を上限として制限されるわけではないという点です。

金利が大きく上昇した場合、毎月の返済額を抑える仕組みがあっても、元金の減少が遅れたり、商品によっては未払利息が発生したりする可能性があります。

そのため、125％ルールは金利上昇による負担をなくす制度ではありません。

毎月の返済額の急増を抑える仕組みであって、総返済額の増加を防ぐ仕組みではないことを理解しておきたいところです。

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5．5年ルール・125％ルールがない住宅ローンもある

変動金利型住宅ローンであっても、5年ルールや125％ルールが必ず設けられているわけではありません。

金融機関や住宅ローン商品によって、金利や返済額の見直し方法は異なります。

例えば、金利の見直しに応じて毎月の返済額も変更される商品があります。

また、元金均等返済など、返済方法によって取扱いが異なる場合もあります。

そのため、住宅ローンを比較する際には、表示されている金利の低さだけで判断することは避けたいところです。

借入前には、次のような内容を確認することが重要です。

• 借入金利はいつ見直されるのか

• 毎月の返済額はいつ変更されるのか

• 5年ルール・125％ルールが適用されるのか

• 金利が大きく上昇した場合、未払利息や残債はどのように扱われるのか

• 最終返済時に未返済額が残った場合、どのように精算するのか

こうした条件は、住宅ローンの契約内容によって異なります。

契約前に金融機関から説明を受け、返済条件を十分に理解しておくことが大切です。

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6．金利上昇で元金が減りにくいと、住宅売却にも影響する？

住宅購入時には、長く住み続ける予定であっても、将来の事情によって売却する可能性があります。

例えば、転勤や転職、家族構成の変化などです。

住宅を売却する場合、一般的には売却代金などによって住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

そのため、売却時点で住宅ローンがどの程度残っているかが重要になります。

例えば、住宅ローン残高が2,500万円ある場合と、2,800万円ある場合では、売却に必要な資金計画が異なります。

金利上昇によって元金の返済が遅れていると、当初想定していたより住宅ローン残高が多くなる可能性があります。

一方、住宅の売却価格は、購入時の価格がそのまま維持されるとは限りません。

立地条件や建物の状態、地域の不動産市場などによって変わります。

したがって、住宅購入では、毎月の返済額だけでなく、5年後や10年後に住宅ローンがどの程度残る可能性があるのかも考えておきたいところです。

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7．住宅ローンは「借りられる金額」より「返し続けられる金額」が重要

住宅購入では、金融機関からいくら借りられるかが大きな関心事になります。

しかし、借入可能額と、無理なく返済を続けられる金額は必ずしも一致しません。

特に変動金利型住宅ローンでは、借入時の金利が将来も続くとは限りません。

例えば、現在の返済額であれば家計に余裕があっても、金利上昇や教育費の増加などが重なると、返済負担が大きく感じられる場合があります。

また、住宅を購入すると、住宅ローン以外にも固定資産税や火災保険料、建物の維持管理費などが必要になります。

マンションであれば管理費や修繕積立金なども考慮しなければなりません。

そのため、住宅購入の資金計画では、現在の返済額だけでなく、将来の家計の変化も想定することが重要です。

金利が上昇した場合の返済額を試算し、生活費や貯蓄にどの程度の余裕が残るかを確認しておくとよいでしょう。

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8．変動金利と固定金利はどちらを選ぶべき？

住宅ローンを検討する際、変動金利型と固定金利型のどちらを選ぶべきか迷う方も多いでしょう。

変動金利型には、借入時の金利が比較的低い商品がある一方、将来の金利上昇によって返済負担が増える可能性があります。

固定金利型には、一定期間または返済期間全体の金利を固定できる商品があります。

特に全期間固定金利型では、借入時点で元利均等返済の毎月の返済額を把握しやすいという特徴があります。

ただし、固定金利型は、変動金利型より当初の適用金利が高い場合があります。

どちらが適しているかは、借入金額や返済期間、家計の状況、将来の収入見通しなどによって異なります。

例えば、金利上昇による返済額の変化を避けたい方にとっては、固定金利型が選択肢になるでしょう。

一方、金利上昇時にも返済を続けられる資金的な余裕があり、変動金利型の仕組みを十分に理解している方であれば、変動金利型を検討する考え方もあります。

大切なのは、現在の金利だけで比較せず、将来の負担や返済条件を理解して選ぶことです。

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9．東松山市・比企郡で住宅を購入する場合にも重要

東松山市・比企郡で新築一戸建てや中古一戸建て、住宅用地などを購入する場合にも、住宅ローン金利の動向は重要です。

例えば、土地を購入して注文住宅を建築する場合には、土地代金だけでなく、建築費や外構工事費なども必要になります。

住宅ローンの借入額が大きくなれば、金利上昇による影響も大きくなる可能性があります。

また、中古一戸建てを購入してリフォームする場合には、住宅購入費用に加えて修繕費用なども考慮する必要があります。

こうした費用を含めて資金計画を立てる際には、毎月の返済額だけでなく、将来の金利上昇に対応できるかどうかも確認しておきたいところです。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に、埼玉県内・東京都内で土地や新築一戸建て、中古一戸建て、マンションなどの購入相談を承っています。

住宅購入では、物件の立地条件や建物の状態だけでなく、無理のない資金計画を考えることも重要です。

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まとめ｜返済額が変わらなくても、住宅ローンの負担は変わる

住宅ローン金利の上昇は、これから住宅を購入する方にとって重要な問題です。

特に変動金利型住宅ローンでは、「5年ルール」「125％ルール」の仕組みを正しく理解しておく必要があります。

5年ルールは、一定期間、毎月の返済額を据え置く仕組みです。

また、125％ルールは、返済額の見直し時に急激な増加を抑える仕組みです。

しかし、これらのルールによって金利上昇の影響がなくなるわけではありません。

毎月の返済額が変わらなくても、利息の割合が増え、元金が減りにくくなる可能性があります。

さらに、将来住宅を売却する場合には、その時点の住宅ローン残高も重要になります。

住宅ローンを選ぶ際には、毎月いくら返済するかだけでなく、元金がどのように減り、将来どの程度の借入残高が残るのかまで確認することが大切です。

金利上昇のニュースをきっかけに、住宅購入前の返済計画を改めて考えてみてはいかがでしょうか。

※本コラムは、2026年11月7日の報道内容を参考に、変動金利型住宅ローンの返済方法と金利上昇時の注意点について一般的に解説したものです。5年ルール・125％ルールの有無や適用条件、未払利息の取扱い、返済額の見直し方法などは金融機関や商品によって異なります。実際の住宅ローンの条件については、借入先の金融機関にご確認ください。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純