工場跡地の土壌汚染調査を緩和へ！ 土地購入で注意したい過去の利用履歴と契約上のリスク

2026年11月2日の日本経済新聞で、工場跡地などの再利用を促進するため、政府が土壌汚染調査に関する規制を緩和する方向で検討していることが報じられました。

環境省は、工場跡地を再び工場などとして利用する場合について、土壌汚染調査の義務を緩和する方向で制度の見直しを進めています。

土地の再利用を促進するという点では、企業や土地所有者にとって重要な動きです。

しかし、これから土地を購入する方にとっても、見逃せないニュースといえるでしょう。

なぜなら、法律上の土壌汚染調査義務が緩和されたとしても、その土地に土壌汚染が存在しないことを意味するわけではないからです。

特に、過去に工場や事業所として利用されていた土地を購入する場合には、現在の土地の状態だけでなく、過去の利用履歴を確認することが重要になります。

今回は、土壌汚染対策法の基本的な仕組みと今回の規制緩和の動き、そして土地購入者が契約前に確認しておきたいポイントについて解説します。

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1．工場跡地の土壌汚染調査はなぜ緩和されるのか？

工場跡地には、土地の規模や立地条件によって、新たな工場や事業所などとして活用できる可能性があります。

しかし、過去の事業活動によって土壌が汚染されている可能性がある場合には、調査や対策に多額の費用が必要となることがあります。

こうした負担が、土地の再利用を難しくする要因の一つとなっています。

今回の制度見直しでは、工場跡地を再び工場などとして利用する場合について、土地の利用実態や健康被害のリスクなどを踏まえ、調査義務を緩和する方向が示されています。

例えば、工場として継続的に利用する土地と、住宅や公園として利用する土地では、人が土壌に接する状況などが異なる場合があります。

そのため、土地の利用方法に応じて、調査や管理のあり方を見直そうという考え方です。

ただし、2026年11月2日時点では、制度改正の方向性が報じられている段階です。

具体的な緩和条件や適用開始時期などは確定していません。

また、今回の見直しは、すべての工場跡地について土壌汚染調査を不要とするものではありません。

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2．そもそも土壌汚染とはどのような問題？

土壌汚染とは、土地の土壌に有害な物質が含まれ、人の健康に影響を及ぼすおそれがある状態などをいいます。

例えば、過去に工場で使用されていた化学物質が地中に浸透し、土壌や地下水に残っている場合などが考えられます。

土壌汚染対策法では、鉛やヒ素、六価クロム、トリクロロエチレンなど、一定の有害物質が規制対象とされています。

ただし、工場があった土地だからといって、必ず土壌汚染が存在するわけではありません。

反対に、現在は更地や駐車場、住宅地となっている土地でも、過去の利用状況によっては汚染が残っている可能性があります。

例えば、現在は建物が取り壊されている土地でも、以前は化学物質を扱う事業所として利用されていたかもしれません。

そのため、土地を購入する際には、現在の用途だけで判断せず、過去にどのような施設が存在していたかを確認することが重要です。

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3．土地を購入する場合、土壌汚染調査は必ず必要？

土地を購入する際、すべての土地について土壌汚染調査を実施しなければならないわけではありません。

土壌汚染対策法では、一定の条件に該当する場合に、土壌汚染状況調査などが必要になります。

例えば、有害物質使用特定施設を廃止した場合や、一定規模以上の土地の形質変更を行う場合などです。

また、土壌汚染による健康被害のおそれがあると行政が判断した場合にも、調査を命じられることがあります。

しかし、土地を売買するという理由だけで、必ず法定の土壌汚染調査義務が生じるわけではありません。

ここで購入希望者が注意したいのは、法律上の調査義務がない土地でも、土壌汚染が存在する可能性はあるということです。

また、法定調査が必要ない場合でも、購入者が自主的に調査を行ったり、売主に調査を求めたりすることは考えられます。

特に、工場跡地や事業用地では、購入後の利用計画を踏まえて調査の必要性を検討することが大切です。

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4．工場跡地を購入する場合は過去の利用履歴を確認したい

工場跡地を購入する場合、最初に確認したいのが土地の利用履歴です。

例えば、現在は更地となっている土地でも、以前は工場や事業所として利用されていた場合があります。

また、同じ工場でも、どのような製品を製造し、どのような化学物質を使用していたかによって、土壌汚染の可能性は異なります。

土地の利用履歴を調べる方法としては、過去の地図や航空写真、登記記録、行政への届出資料などの確認が考えられます。

こうした調査は、一般的に「地歴調査」と呼ばれています。

地歴調査によって土壌汚染のおそれが認められた場合には、必要に応じて土壌や土壌ガスなどを採取する調査が検討されます。

ただし、過去に工場があったという理由だけで、直ちに大規模な調査が必要になるわけではありません。

まずは土地の履歴を確認し、必要な調査内容について専門家に相談することが重要です。

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5．土壌汚染が見つかった土地は購入できない？

土壌汚染が確認された土地であっても、必ず購入できなくなるわけではありません。

土壌汚染対策法では、汚染の状態や健康被害のおそれなどに応じて、必要な措置が異なります。

例えば、汚染が確認された土地については、状況に応じて「要措置区域」や「形質変更時要届出区域」などに指定される場合があります。

要措置区域では、健康被害を防止するために必要な措置が求められます。

一方、形質変更時要届出区域では、一定の土地の形質変更を行う際に届出などが必要となります。

また、土壌汚染が確認されたからといって、必ず土地全体の土を入れ替えなければならないわけではありません。

汚染の状況や土地の利用方法などによって、必要な対応は異なります。

購入希望者としては、土壌汚染の有無だけでなく、購入後にどのような利用制限や対策費用が生じる可能性があるのかを確認することが重要です。

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6．土壌汚染調査の費用は売主と買主のどちらが負担する？

土地の売買では、土壌汚染調査の費用を誰が負担するのかが問題になることがあります。

例えば、工場跡地の購入を検討している買主が、契約前に土壌汚染調査を求める場合です。

この場合、調査費用を売主が負担するのか、買主が負担するのかについては、当事者間で協議することになります。

法令上の調査義務がある場合には、その義務を負う者が適切に対応する必要がありますが、売買当事者間での最終的な費用負担については、契約条件も重要になります。

また、調査によって土壌汚染が確認された場合には、対策費用が発生する可能性があります。

例えば、売主が必要な対策を行ったうえで引き渡す条件とすることも考えられます。

一方、買主が汚染の状況を理解したうえで購入し、その費用負担を考慮して売買価格を決める方法もあります。

いずれの場合も、調査費用や対策費用について曖昧なまま契約を進めることは避けたいところです。

土地の購入では、調査の実施だけでなく、汚染が見つかった場合の費用負担や契約上の取扱いまで確認することが大切です。

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7．購入後に土壌汚染が判明した場合はどうなる？

土地の購入後に土壌汚染が判明した場合、売主と買主の間で問題が生じることがあります。

例えば、住宅を建築する目的で土地を購入したところ、建築工事の際に土壌汚染が確認された場合です。

汚染の状況によっては、追加調査や対策が必要となり、建築計画に影響する可能性があります。

また、予定していなかった費用が発生することも考えられます。

このような場合には、売買契約の内容や、売主・買主が契約時に認識していた事情などによって、契約不適合責任などが問題となる可能性があります。

ただし、土壌汚染が見つかったからといって、必ず売主がすべての費用を負担するとは限りません。

契約内容や具体的な事情によって判断が異なります。

そのため、過去に工場などとして利用されていた土地を購入する場合には、契約締結前に必要な確認を行うことが重要です。

また、土壌汚染が確認された場合の対応について、売買契約で明確にしておくことが望まれます。

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8．住宅用地と工場用地では確認する内容が異なる

今回の規制緩和の動きで、特に注意したいのが土地の利用目的です。

工場跡地を再び工場として利用する場合と、住宅用地として利用する場合では、必要な調査や対策の考え方が異なる可能性があります。

例えば、工場跡地を購入して住宅を建築する場合には、購入後の土地利用を踏まえた確認が重要になります。

一方、工場跡地を購入して引き続き事業用地として利用する場合には、今回の制度見直しが関係する可能性があります。

ただし、制度改正によって調査義務が緩和された場合でも、買主が自主的な調査を必要と判断することはあります。

また、将来その土地を売却したり、住宅用地などへ転用したりする際に、改めて調査や手続きが必要になる可能性もあります。

したがって、土地購入では、現在の利用目的だけでなく、将来の利用方法や売却の可能性についても考えておくことが大切です。

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9．一般の住宅購入者にも土壌汚染は関係する？

土壌汚染というと、工場や大規模な事業用地の問題という印象があるかもしれません。

しかし、一般の住宅購入者にとっても、無関係とは限りません。

例えば、以前は工場や事業所だった土地が分譲され、住宅地として販売されている場合です。

また、現在は駐車場や更地となっている土地について、過去の利用履歴が十分に分からない場合もあります。

このような土地では、必要に応じて過去の利用状況や土壌汚染調査の実施状況を確認することが考えられます。

ただし、住宅用地を購入する際、すべての土地について自主的な土壌汚染調査を行う必要があるという意味ではありません。

過去の利用履歴や周辺の状況などを踏まえて、確認の必要性を判断することが重要です。

また、土壌汚染対策法に基づく区域指定の有無について、行政の公表資料などを確認する方法もあります。

ただし、区域指定されていないことだけで、土壌汚染が存在しないと判断することはできません。

住宅用地の購入では、現在の見た目だけでなく、必要に応じて土地の過去にも目を向けたいところです。

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10．東松山市・比企郡で土地を購入する場合の注意点

東松山市・比企郡においても、住宅用地だけでなく、工場や事業所、倉庫、資材置場などとして利用されている土地があります。

また、現在は更地や駐車場となっていても、過去に事業所などが存在していた土地も考えられます。

こうした土地を購入する場合には、現在の用途だけでなく、過去の土地利用について確認することが重要です。

特に、事業用地を購入する場合には、土壌汚染対策法に基づく調査義務の有無や、行政への届出状況などを確認する必要があります。

また、住宅用地として購入する場合には、土地の履歴や購入後の建築計画を踏まえて、必要な調査について検討することが大切です。

なお、土壌汚染対策法のほかに、自治体の条例などによって手続きが必要になる場合もあります。

土地の購入では、価格や面積、立地条件だけでなく、過去の利用状況や法令上の制限なども確認しておきたいところです。

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11．工場跡地の購入では将来の売却も考えておきたい

工場跡地などを購入する場合には、購入時だけでなく、将来の売却についても考えておく必要があります。

例えば、工場として利用する目的で土地を購入した後、事業の移転や廃業などによって土地を売却する場合です。

その際、次の買主が住宅用地や商業施設など、異なる用途での利用を希望する可能性があります。

土地の利用目的が変われば、必要な調査や対策の内容が変わることも考えられます。

また、購入時には法令上の調査義務がなかったとしても、将来の買主から土壌汚染調査を求められる場合があります。

今回の規制緩和が実現したとしても、将来の土地利用や売却に関する問題がすべて解消されるわけではありません。

そのため、事業用地を購入する場合には、現在の事業計画だけでなく、将来の用途変更や売却の可能性も踏まえて判断することが重要です。

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12．土地購入前には契約条件まで確認することが重要

今回の土壌汚染調査に関する規制緩和は、工場跡地などの再利用を促進する可能性がある重要な動きです。

しかし、土地購入者としては、調査義務が緩和されるという情報だけで購入の安全性を判断することはできません。

特に、過去に工場や事業所として利用されていた土地では、利用履歴や行政への届出状況、必要な調査などを確認することが大切です。

また、土壌汚染調査を実施する場合には、調査費用の負担や、汚染が確認された場合の対応についても検討する必要があります。

土地は、購入した後に簡単に取り替えられるものではありません。

そのため、購入価格だけでなく、土地の履歴や将来の利用計画、契約条件などを総合的に判断することが重要です。

土地購入に関して不安な点がある場合には、契約前に確認することをおすすめします。

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まとめ｜土壌汚染調査の緩和と土地購入の安全性は別問題

政府は、工場跡地などの再利用を促進するため、土壌汚染調査に関する規制を緩和する方向で検討を進めています。

今回の制度見直しが実現すれば、一定の条件を満たす工場跡地について、調査負担が軽減される可能性があります。

しかし、法律上の調査義務が緩和されたとしても、土壌汚染が存在しないことを意味するわけではありません。

特に、過去に工場や事業所として利用されていた土地を購入する場合には、土地の利用履歴を確認することが重要です。

また、法令上の調査義務がない場合でも、購入者の判断によって自主的な調査を検討することがあります。

さらに、土壌汚染が確認された場合には、対策費用や土地の利用方法、売買契約上の責任などが問題となる可能性があります。

土地購入では、現在の状態だけでなく、過去の利用履歴と将来の利用計画を確認することが大切です。

今回の規制緩和の動向を注視しながら、購入する土地の状況に応じた適切な判断をしていきたいところです。

※本コラムは、2026年11月2日時点の報道をもとに、土壌汚染対策法の基本的な仕組みと、工場跡地などの再利用に関する規制緩和の検討状況について、土地購入者向けに一般的な注意点を解説したものです。制度改正の具体的な内容や適用時期は確定していません。また、土壌汚染調査の必要性や法令上の義務は、土地の利用履歴、施設の種類、工事内容、行政の指定状況、自治体の条例などによって異なります。実際の土地購入では、行政窓口や指定調査機関、必要に応じて法律の専門家などにご確認ください。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純