住宅ローン返済中の自宅を民泊にできる？ 購入後の用途変更で注意したい契約違反と一括返済リスク

住宅を購入する際、多くの方が住宅ローンを利用します。

近年は、住宅を宿泊施設として活用する「民泊」への関心も高まっています。

しかし、住宅ローンを利用して購入した自宅を、金融機関に無断で民泊や賃貸経営に転用することには注意が必要です。

2026年10月20日、会計検査院は、長期固定金利型住宅ローン「フラット35」について、融資対象となった住宅が民泊施設や店舗などに不適切に利用されていた事例を公表しました。

住宅ローンは、原則として本人や家族が居住する住宅を取得するための融資です。

住宅を購入できたからといって、その後の利用方法を自由に変更できるとは限りません。

今回は、住宅購入者が知っておきたい住宅ローンの利用目的と、購入後の民泊・賃貸転用に伴うリスクについて解説します。

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フラット35で不適切な利用が確認された

今回の会計検査院の調査では、2023年度と2024年度に融資が実行されたフラット35の案件について、利用状況などが確認されました。

その結果、融資要件に適合しない事例が64件確認され、融資額は合計約30億4,000万円に上りました。

内訳は、民泊や旅館業の施設として利用されていたものが25件、店舗や事務所などに利用されていたものが39件とされています。

フラット35は、原則として本人または親族が居住する住宅の取得を目的とした住宅ローンです。

そのため、当初から民泊経営や第三者への賃貸を目的として住宅を取得する場合には、利用できません。

今回の問題は、民泊経営そのものが違法ということではありません。

住宅ローンの利用目的と、実際の不動産の使用方法が一致していないことが問題なのです。

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住宅ローン返済中の民泊利用はなぜ問題になる？

住宅ローンと、収益物件を購入するための事業用融資では、金融機関が想定する利用目的や融資条件が異なります。

住宅ローンは、本人などが居住することを前提に、金利や返済期間などの条件が設定されています。

一方、民泊や賃貸経営は、第三者から収益を得ることを目的とした利用です。

そのため、住宅ローン返済中の自宅を、金融機関の承諾なく民泊施設に転用すると、融資契約に違反する可能性があります。

特にフラット35では、投資目的などの不適切な利用が判明した場合、借入金の一括返済を求められることがあります。

例えば、住宅ローンの残高が2,000万円ある場合、一括返済を求められれば、原則としてその残高をまとめて返済する必要が生じます。

毎月の返済を続けられるだけの収入があっても、一度に多額の資金を用意できるとは限りません。

住宅ローンの目的外利用は、住宅そのものを手放さなければならない事態につながる可能性もあるのです。

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自宅を購入後、賃貸住宅に変更する場合も注意

住宅購入後に利用方法が変わるのは、民泊の場合だけではありません。

例えば、転勤によって購入した自宅に住めなくなり、第三者に貸し出したいと考えることもあるでしょう。

また、家族構成の変化によって住み替えを検討する場合もあります。

このような場合でも、住宅ローン返済中であれば、金融機関への確認が必要です。

ただし、転勤などのやむを得ない事情による一時的な賃貸については、金融機関や融資商品によって取扱いが異なります。

一定の条件のもとで認められる場合もあるため、住宅ローン返済中の賃貸がすべて禁止されているわけではありません。

重要なのは、自己判断で利用方法を変更せず、事前に金融機関へ相談することです。

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将来の民泊経営を考えて住宅を購入する場合は？

住宅購入を検討している方の中には、当面は自宅として利用し、将来的には民泊や賃貸住宅として活用したいと考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、住宅ローンを利用して購入する場合には、将来の利用方法についても慎重に考える必要があります。

例えば、住宅ローンの返済が続いている間に民泊経営を始めたい場合、金融機関の承諾が得られるとは限りません。

また、民泊営業には、住宅ローンとは別に、住宅宿泊事業法や旅館業法などの規制が関係します。

住宅宿泊事業法に基づく民泊では、年間の宿泊提供日数が原則180日以内とされるほか、自治体の条例による制限が設けられている場合もあります。

マンションでは、管理規約によって民泊利用が禁止されていることもあります。

住宅ローンを利用できることと、購入後に民泊営業ができることは、別の問題として確認する必要があります。

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住宅購入前に確認したい「将来の使い方」

住宅を購入する際には、現在の暮らしやすさだけでなく、将来の利用方法について考えておくことも大切です。

例えば、将来的に転勤する可能性がある方や、数年後に住み替えを予定している方の場合です。

購入した住宅を売却するのか、賃貸住宅として活用するのかによって、必要な資金計画や手続きは異なります。

また、住宅ローンの返済が残っている場合には、金融機関との契約内容も関係します。

将来の利用方法が決まっていない段階でも、住宅ローンの契約上、どのような制限があるのかを理解しておくことには意味があります。

住宅は購入後も長期間所有する資産です。

購入時の融資条件だけでなく、将来、住み方や使い方が変わった場合にどう対応できるかという視点も持っておきたいところです。

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東松山市・熊谷市で住宅を購入する場合にも

東松山市・比企郡、熊谷市などで新築戸建住宅や中古住宅を購入する場合にも、住宅ローンの利用目的を確認することは重要です。

例えば、中古戸建住宅を購入し、将来は賃貸住宅として活用したいと考える場合があります。

また、土地を購入して建物を新築し、一部を事業用として利用したいと考える方もいらっしゃるでしょう。

そのような場合には、住宅ローンの利用条件に加えて、建築上の規制や用途地域などについても確認が必要になることがあります。

住宅ローンは金融機関によって商品内容や利用条件が異なるため、購入前に希望する利用方法を伝え、適切な融資を検討することが大切です。

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住宅ローンは購入後も契約内容を守ることが重要

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡、熊谷市をはじめ、埼玉県内・東京都内で、新築戸建、中古戸建、土地、マンションなどの購入相談を承っています。

住宅ローンを利用する際には、金利や返済期間、毎月の返済額などを比較することが大切です。

しかし、それだけでなく、住宅ローンの利用目的や契約条件についても理解しておく必要があります。

特に、購入後に民泊や賃貸経営などへの転用を考える場合には、金融機関の承諾が必要となる可能性があります。

住宅ローンを利用して購入した不動産であっても、融資契約に違反すれば、一括返済を求められるなどの重大な問題につながることがあります。

住宅ローンは、借りるときの条件だけでなく、借りた後の約束を守ることも重要です。

住宅購入を検討する際には、現在の住まい方だけでなく、将来の利用予定も含めて、無理のない資金計画を立てることをおすすめします。

住宅の購入や資金計画についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

※本コラムは、2026年10月20日に公表された会計検査院の調査内容を踏まえ、住宅ローンの利用目的と購入後の用途変更について一般的に解説したものです。住宅ローンの利用条件や目的外利用への対応は、金融機関や融資商品、個別の契約内容によって異なります。また、民泊営業に必要な届出・許可、建築・消防関係の規制、自治体の条例、マンションの管理規約なども個別に確認する必要があります。具体的な利用方法については、金融機関や関係機関に事前にご相談ください。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純