日銀が政策金利を1.25％へ引き上げ　住宅購入者は予算と住宅ローンをどう考える？

日本銀行は2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利をこれまでの1.0％程度から1.25％程度へ引き上げることを決定しました。

これから住宅を購入する方にとって気になるのが、住宅ローンへの影響ではないでしょうか。

「変動金利はこれからもっと上がるのだろうか」

「今のうちに住宅を買った方がよいのだろうか」

「固定金利を選んだ方が安心なのだろうか」

さまざまな疑問が出てくると思います。

しかし、住宅購入で大切なのは、今後の金利を正確に予想することではありません。

金利が今より上昇しても、無理なく返済できる住宅購入になっているか。

こちらを考えることの方が重要です。

今回は、東松山市・比企郡などで住宅を探している方に向けて、政策金利1.25％という「金利のある時代」に、住宅価格や住宅ローンをどのように考えればよいのか整理してみます。

────────────

日銀が政策金利を1.25％程度へ引き上げ

日本銀行は2026年9月18日、政策金利を1.0％程度から1.25％程度へ引き上げることを決めました。

日本では長期間にわたり非常に低い金利環境が続いてきました。

そのため、これから住宅を購入する方にとっても、

「住宅ローン金利は低いことが当たり前」ではない時代

を前提として資金計画を考える必要が出てきています。

ただし、政策金利が0.25％上がったからといって、すべての住宅ローン金利が一律に0.25％上昇するわけではありません。

住宅ローンの商品や金融機関によって、金利の決まり方や見直し時期は異なります。

────────────

変動金利は政策金利の影響を受けやすい

住宅ローンの変動金利は、銀行の短期プライムレートなどを通じて、日銀の政策金利の影響を受けやすい傾向があります。

そのため、政策金利が上昇すれば、金融機関が住宅ローンの基準金利などを見直す可能性があります。

ただし、

政策金利が上がった日から住宅ローン返済額がすぐ変わる。

すべての銀行が同じ幅で金利を上げる。

ということではありません。

金融機関や住宅ローン商品によって、

金利を見直す時期。

返済額を見直す時期。

優遇金利。

返済額の計算方法。

などが異なります。

住宅ローンを比較するときには、現在表示されている金利だけではなく、金利がどのように変わる商品なのかも確認しておきましょう。

────────────

固定金利は政策金利だけで決まるわけではありません

固定型住宅ローンは、変動金利とは少し仕組みが異なります。

長期間の固定金利は、10年国債利回りなどの長期金利の影響を受けます。

長期金利は、

金融政策。

物価。

景気。

国債市場。

国内外の金利。

将来の金融政策に対する市場の見方。

など、さまざまな要因によって動きます。

そのため、

「日銀が0.25％利上げしたから固定住宅ローンも0.25％上がる」

と単純には考えられません。

変動金利と固定金利では、金利が動く仕組みが異なります。

────────────

今回の利上げで住宅購入を急ぐ必要はありません

政策金利の引き上げが発表されると、

「さらに金利が上がる前に住宅を買わなければ」

と考える方もいるかもしれません。

しかし、金利だけを理由に住宅購入を急ぐ必要はないと考えます。

住宅は長期間所有する大きな買い物です。

立地。

土地や建物の状態。

住宅価格。

家族構成。

通勤・通学。

将来の修繕費。

そして住宅ローン。

こうした条件を総合して判断するものです。

金利が少し低いうちに購入できたとしても、希望に合わない住宅を無理に購入してしまえば、本来の住宅購入の目的から離れてしまいます。

「金利が上がる前に買う」ではなく、「金利が上がっても無理なく所有できる住宅を買う」

という考え方が大切です。

────────────

「いくら借りられるか」より「いくらなら返し続けられるか」

住宅ローンの事前審査を受けると、

「○○万円まで融資可能」

という結果が出ることがあります。

しかし、その金額いっぱいまで借りる必要はありません。

例えば金融機関から5,000万円借りられるとしても、

5,000万円の住宅を購入する。

という意味ではありません。

住宅ローン以外にも、

食費。

光熱費。

教育費。

自動車。

保険。

旅行や趣味。

老後資金。

など、生活にはさまざまなお金が必要です。

住宅ローンは数十年間返済することも珍しくありません。

借入可能額ではなく、生活を続けながら無理なく返済できる金額から住宅価格を考える。

金利上昇局面では、特に重要な考え方です。

────────────

金利が上がったら「住宅価格を下げる」という方法もあります

住宅ローン金利が上昇すると、

「変動にするか固定にするか」

ばかりに目が向きがちです。

しかし、もう一つ大きな選択肢があります。

それが、

借入額そのものを少なくすること

です。

例えば当初4,500万円の住宅を検討していた場合、

4,200万円。

4,000万円。

3,800万円。

と住宅価格帯を少し変えるだけでも、借入額は変わります。

金利を自分で決めることはできません。

一方、

どの価格帯の住宅を購入するかは、自分たちである程度調整できます。

金利が上昇したときほど、この視点は重要です。

────────────

物件価格を下げても「住宅の満足度」まで下がるとは限りません

購入予算を下げると、

「住宅の条件をすべて諦めなければならない」

と感じるかもしれません。

しかし必ずしもそうではありません。

例えば、

新築から築浅中古へ。

駅徒歩10分から15分へ。

土地60坪から50坪へ。

東京都内から埼玉県へ。

マンションから戸建住宅へ。

といったように、条件の一部を変える方法があります。

大切なのは、

自分たちにとって何が本当に必要な条件なのか

を整理することです。

住宅価格を300万円下げるために、生活上ほとんど影響のない条件を一つ変更できるのであれば、住宅ローンの負担を軽くできる可能性があります。

────────────

金利だけでなく「借入額」とセットで考える

住宅ローンの負担は金利だけで決まりません。

当然ながら、借入額も大きく影響します。

例えば同じ金利でも、

3,000万円借りる場合。

4,000万円借りる場合。

5,000万円借りる場合。

では、毎月の返済額も総返済額も異なります。

そのため、

「どの銀行の金利が0.1％低いか」

を比較することも大切ですが、

「そもそも借入額を300万円、500万円減らせないか」

という視点も持っておきたいところです。

住宅ローン選びと物件選びは、別々に考えるものではありません。

────────────

変動金利を選ぶなら「金利が上がった場合」も試算する

変動金利を検討する場合には、現在の金利だけで返済計画を作らないことも大切です。

例えば金融機関などの住宅ローンシミュレーションを利用して、

現在の金利。

現在より0.5％高い金利。

現在より1.0％高い金利。

など、いくつかの条件で返済額を試算してみる方法があります。

もちろん、将来本当にその金利になるという意味ではありません。

目的は予想ではなく、

「金利が上がった場合でも家計が対応できるか」を確認すること

です。

────────────

「5年ルール・125％ルール」があれば安心とは限りません

変動型住宅ローンでは、

「5年ルール」

「125％ルール」

という言葉を聞くことがあります。

一定期間、毎月返済額を変えない仕組みや、返済額の増加幅を一定範囲に抑える仕組みです。

しかし、すべての住宅ローンに採用されているわけではありません。

また、この仕組みがあるからといって、

金利上昇の影響そのものがなくなるわけでもありません。

毎月返済額がすぐ増えなくても、返済額の中で利息が占める割合が増え、元金の減り方に影響する場合があります。

利用する住宅ローンの商品内容を確認することが重要です。

────────────

固定金利は「安心にいくら払うか」という考え方もできます

固定金利は、一般に変動金利より当初の金利が高くなる場合があります。

その代わり、全期間固定型であれば返済期間中の金利が決まっています。

つまり、

「今後金利が上がるかもしれない」

という不確実性を減らせます。

これは、

固定金利が得。

変動金利が得。

という単純な比較ではありません。

将来の返済額が決まっている安心に、どの程度の価値を感じるか

という考え方もできます。

家計によって適した住宅ローンは異なります。

────────────

頭金を増やせばよいとも限りません

借入額を減らす方法として、自己資金を多く入れる方法があります。

例えば4,000万円の住宅を購入するとき、

4,000万円借りる。

500万円を自己資金として3,500万円借りる。

では、当然後者の方が借入額は少なくなります。

しかし、手元の預貯金をほとんど使ってしまうことには注意が必要です。

住宅購入後には、

引越し。

家具・家電。

自動車。

教育費。

住宅修繕。

病気や収入減少などの予期しない支出。

が発生する可能性があります。

住宅ローンを減らすことと、手元資金を残すことのバランス

を考える必要があります。

────────────

新築住宅では「月々○万円」だけを見ない

新築戸建などの広告では、

「月々○万円台から」

という表示を見ることがあります。

分かりやすい表示ですが、その金額だけで住宅を判断しないようにしましょう。

頭金。

借入期間。

適用金利。

ボーナス返済。

諸費用。

などの条件によって毎月返済額は変わります。

また、住宅を所有すると、

固定資産税。

火災保険。

将来の修繕費。

なども必要になります。

住宅ローン返済額＝住宅にかかる費用のすべて

ではありません。

────────────

中古住宅ならリフォーム費用も借入額に関係します

中古住宅を購入する場合には、

物件価格だけでなく、購入後に必要となるリフォーム費用も考えます。

例えば、

中古住宅　2,500万円

リフォーム　400万円

諸費用　200万円

なら、必要資金は3,100万円程度になります。

中古住宅が安く見えても、大規模な修繕が必要なら総額は増えます。

一方、建物の状態が良く、必要な部分だけを修繕すればよい住宅なら、新築より借入額を抑えられる場合があります。

金利が上昇する時代ほど、

購入価格ではなく総予算を見る

ことが重要です。

────────────

土地＋注文住宅では予算オーバーに注意

土地を購入して注文住宅を建てる場合にも、住宅ローン金利の上昇は無関係ではありません。

土地価格。

建物本体。

外構。

造成。

水道工事。

地盤改良。

登記。

住宅ローン諸費用。

など、さまざまな費用が発生します。

当初、

「土地1,500万円＋建物3,000万円＝4,500万円」

と考えていても、実際の総額が5,000万円を超えることもあります。

土地を契約する前に、

住宅完成までの総額と住宅ローン借入額をできるだけ具体的にする

ことが大切です。

────────────

マンションは住宅ローン以外の毎月負担も確認する

マンションを購入する場合には、

住宅ローン。

管理費。

修繕積立金。

駐車場代。

などが毎月発生する場合があります。

例えば住宅ローン返済が月12万円でも、

管理費・修繕積立金・駐車場で月4万円なら、

住宅関連の毎月負担は16万円程度になります。

さらに固定資産税などもあります。

戸建住宅とマンションを比較するときには、

物件価格や住宅ローン返済額だけでなく、購入後の総負担

を比較することが重要です。

────────────

東松山市・比企郡では「住宅価格を抑える」という選択肢を取りやすい場合も

東松山市・比企郡では、

新築戸建。

中古戸建。

土地＋注文住宅。

駅徒歩圏の住宅。

郊外の比較的広い土地。

など、さまざまな住宅があります。

東京都心や県南地域と比べると、住宅価格そのものを抑えながら戸建住宅を検討できる場合もあります。

例えば、

駅徒歩10分以内にこだわるのか。

自動車中心の生活として郊外まで広げるのか。

新築にするのか中古にするのか。

土地の広さを優先するのか。

こうした条件によって予算は変わります。

金利上昇局面では、

住宅ローン商品だけを比較するのではなく、物件選びそのものから借入額を調整する

という考え方も有効です。

────────────

「今の家賃と同じ返済額だから大丈夫」とも限りません

住宅購入の際、

「現在家賃を10万円払っているから、住宅ローンも月10万円なら大丈夫」

と考えることがあります。

一つの目安にはなります。

しかし賃貸と持ち家では、住宅にかかる費用の内容が違います。

持ち家では、

固定資産税。

火災保険。

修繕費。

マンションなら管理費・修繕積立金。

などが必要になります。

したがって、

現在の家賃と住宅ローン返済額だけを比較しない

ことが重要です。

────────────

金利が上がる時代ほど「余裕」を残した資金計画を

住宅ローンは長期間続きます。

その間には、

子どもの進学。

自動車の買い替え。

建物の修繕。

転職。

収入の変化。

親の介護。

など、さまざまなことが起こる可能性があります。

住宅ローン返済だけで家計にほとんど余裕がなくなるような計画では、こうした変化への対応が難しくなります。

金利のある時代だからこそ、

「今払える金額」ではなく、「多少状況が変わっても払い続けられる金額」

を意識したいところです。

────────────

住宅ローンを決める前に確認したい5つの数字

住宅購入を検討するときには、少なくとも次の5つを確認してみましょう。

① 物件の総購入費用

物件価格だけでなく諸費用や必要なリフォーム・造成費も含めます。

② 自己資金

購入後も生活予備資金を残せるか確認します。

③ 住宅ローン借入額

金融機関が貸してくれる上限ではなく、自分たちが無理なく返せる範囲を考えます。

④ 毎月の住宅関連費

住宅ローンだけでなく税金、管理費、修繕費なども考えます。

⑤ 金利が上昇した場合の返済額

変動金利を利用する場合には、複数の金利条件で試算しておきます。

この5つを確認すると、

「買える住宅」と「無理なく持ち続けられる住宅」の違い

が見えやすくなります。

────────────

まとめ　金利を予想するより「金利が上がっても困らない住宅購入」を

日銀は2026年9月18日、政策金利を1.25％程度へ引き上げました。

これから住宅を購入する方にとって、住宅ローン金利はこれまで以上に重要な検討項目になります。

しかし、

「さらに金利が上がる前に急いで買う」

「利上げされたから住宅購入を諦める」

という二者択一で考える必要はありません。

住宅購入者ができることはあります。

物件価格を見直す。

借入額を抑える。

新築と中古を比較する。

地域を少し広げる。

変動金利と固定金利を比較する。

金利上昇時の返済額を試算する。

手元資金を残す。

住宅購入後の維持費まで含める。

こうした一つひとつの調整によって、金利上昇に対する余裕を作ることができます。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県内・東京都内で、土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどの不動産購入についてご相談を承っています。

「金利が上がってきたので住宅予算を見直したい」

「新築と中古のどちらなら無理なく購入できるのか」

「土地を購入して注文住宅を建てる場合の総予算を考えたい」

「住宅ローンを含めて、どのくらいの価格帯で探せばよいのか」

といった住宅探しの初期段階からでもご相談ください。

これから大切になるのは、

「一番低い金利を当てること」ではなく、「金利が変わっても生活を守れる住宅購入にすること」

ではないでしょうか。

※本コラムは、2026年9月18日の日本銀行の金融政策決定をもとに、住宅購入・住宅ローンについて一般的な情報をご紹介するものです。実際の住宅ローン金利、金利見直し時期、返済額の変更方法、5年ルール・125％ルールの有無などは金融機関・商品によって異なります。具体的な住宅ローンについては各金融機関へご確認ください。また、今後の金利動向を予測するものではありません。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純