住宅購入前にハザードマップをどう見る？ 洪水・土砂災害・浸水リスクを確認するポイント

住宅を購入するときには、

価格。

駅からの距離。

間取り。

日当たり。

学校や買物施設への距離。

など、さまざまな条件を確認します。

しかし近年、住宅選びで以前にも増して重要になっているのが、

「この場所にはどのような災害リスクがあるのか」

という視点です。

大雨による河川の氾濫。

道路や宅地への浸水。

土砂災害。

高潮。

津波。

こうした災害リスクを確認するために利用できるのが、自治体などが公表しているハザードマップです。

ただし、ハザードマップを見るときに、

「色が付いているから危険」

「色が付いていないから安全」

と単純に判断するのはおすすめできません。

住宅購入では、

どの災害が想定されているのか、どの程度の被害が想定されているのか、その情報を自分たちの暮らしにどう当てはめるのか

まで考えることが大切です。

今回は、東松山市・比企郡などで土地・新築戸建・中古戸建を購入する方に向けて、ハザードマップの見方と住宅購入時に確認しておきたいポイントを整理します。

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ハザードマップとは何を確認する地図？

ハザードマップは、自然災害による被害が想定される区域や避難場所などを示した地図です。

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」では、全国の災害リスク情報を確認できます。

なかでも「重ねるハザードマップ」では、

洪水。

内水。

高潮。

津波。

土砂災害。

などの情報を地図上に重ねて確認できます。

住宅を検討している場所について、

「どのような災害リスクを確認する必要があるのか」を最初に把握する

ためには便利なサービスです。

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まず確認したいのは「洪水」と「内水」の違い

水害と聞くと、川があふれる洪水をイメージする方が多いと思います。

しかし、水害には別の種類もあります。

洪水

大雨などによって河川の水位が上昇し、川から水があふれることなどによる浸水です。

内水

大雨が降った際、下水道や排水施設の能力を超え、雨水を十分に排水できなくなることで発生する浸水です。

つまり、

「近くに大きな川がないから水害は関係ない」

とは限りません。

住宅を購入するときには、

洪水だけでなく内水についても公表情報があるか確認する

ことをおすすめします。

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「色が付いていない＝絶対に安全」ではありません

ハザードマップで検討中の住宅を調べたとき、何も色が付いていなければ安心するかもしれません。

しかし、

色が付いていないことは、将来の災害が絶対に起きないことを保証するものではありません。

ハザードマップは、一定の条件や想定に基づいて作成されています。

例えば内水浸水想定についても、河川の氾濫や高潮による浸水を含まないデータがあります。

また、公表されている情報の種類や整備状況は自治体によって異なります。

したがって、

「白い場所だから100％安全」

と考えるのではなく、

現時点で公表されている想定ではどのようになっているか

という見方をする方が適切です。

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反対に「色が付いている＝買ってはいけない」でもありません

ハザードマップに色が付いている住宅を見ると、

「ここは買わない方がよいのでは」

と感じる方もいます。

しかし、色が付いていることだけで購入の可否を決める必要はありません。

例えば洪水浸水想定区域であれば、

想定される浸水深はどのくらいか。

どの河川の氾濫が想定されているのか。

建物は平屋か2階建てか。

避難場所はどこか。

どの方向へ避難できるか。

周辺道路は冠水しやすくないか。

過去に実際の浸水があったのか。

などを確認します。

例えば想定浸水深が比較的浅い場所と、数メートルの浸水が想定される場所では、住宅選びとしての意味も異なります。

大切なのは、

色の有無ではなく、その内容を理解すること

です。

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洪水ハザードマップでは「浸水深」も確認する

洪水ハザードマップを見るときには、区域に入っているかどうかだけでなく、

想定浸水深

にも注目してみましょう。

浸水深によって、

床下浸水で済む可能性があるのか。

住宅の1階部分まで浸水する可能性があるのか。

2階への避難が考えられるのか。

など、防災上の考え方が変わります。

もちろん実際の災害が想定通りになるとは限りません。

それでも、

「この土地は洪水区域です」

という情報だけを見るより、

具体的にどの程度の水深が想定されているのか

まで把握した方が、購入判断に役立ちます。

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土砂災害警戒区域も確認したい

丘陵地や傾斜地に近い住宅では、土砂災害についても確認します。

土砂災害防止法では、

土砂災害警戒区域（イエローゾーン）

と、

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）

があります。

土砂災害警戒区域は、土砂災害が発生した場合に住民の生命・身体へ危害が生じるおそれがある区域です。

さらに土砂災害特別警戒区域では、建築物に損壊が生じるなど、より著しい危害が生じるおそれがある区域として、建築物の構造や一定の開発行為などに規制が関係する場合があります。

土地や中古住宅を購入するときには、

「崖が近いかどうかを現地で見る」だけでなく、行政上どのような区域指定になっているか

を確認することも重要です。

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高台だから安心とは限りません

住宅探しでは、

「ここは高台なので水害は心配ないですよね」

という考え方をすることがあります。

確かに、低地より洪水リスクが低い場所もあります。

しかし高台や丘陵地では、

土砂災害。

擁壁。

高低差。

道路勾配。

など、別の確認事項が出てくることがあります。

逆に平坦地では、土砂災害リスクは低くても、水害や内水の確認が重要になることがあります。

つまり、

「高い場所か低い場所か」だけでは住宅の災害リスクは判断できません。

その土地に応じて、見るべきリスクを変えることが大切です。

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現地を見たときにも地形を確認する

ハザードマップは非常に便利ですが、地図だけで住宅購入を判断するものでもありません。

実際に物件を見学するときには、

周囲より土地が低くなっていないか。

道路から住宅へ水が流れ込みそうではないか。

側溝の大きさはどうか。

近くに川や水路がないか。

擁壁や斜面がないか。

道路に大きな高低差がないか。

なども見てみましょう。

特に土地を購入して注文住宅を建てる場合には、

建物だけで災害対策を考えるのではなく、土地そのものの地形を見る

ことが重要です。

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周辺道路の冠水も生活には影響します

住宅そのものが浸水しなくても、

周囲の道路が冠水する

ということがあります。

国の「重ねるハザードマップ」でも、道路冠水想定箇所などの道路防災情報を確認できる場合があります。

例えば大雨のときに、

駅へ向かう道路が通れない。

自動車で住宅へ戻れない。

アンダーパスが冠水する。

避難所へ向かう道路が使いにくい。

ということがあれば、日常生活や避難にも影響します。

住宅購入では、

敷地だけでなく周辺道路まで少し広げて確認する

ことをおすすめします。

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避難場所まで実際に行けるか考える

ハザードマップには避難場所などが記載されていることがあります。

しかし、

「避難所が500m先にあるから安心」

というだけでは十分ではありません。

その途中に、

川がある。

低い道路がある。

冠水しやすい場所がある。

急な坂がある。

といったこともあります。

小さな子どもや高齢者がいる家庭では、避難に必要な時間も変わります。

住宅を購入する前に、

「災害が起きたらどこへ、どの道を通って避難するのか」

まで一度想像してみると、その住宅の防災面をより具体的に考えられます。

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中古住宅では「過去に浸水したことがあるか」も確認したい

ハザードマップは将来想定されるリスクを確認する資料です。

一方、中古住宅では、

過去に実際の被害があったか

という情報も重要です。

例えば、

床上浸水。

床下浸水。

敷地内への浸水。

大雨による建物修繕。

擁壁や斜面に関するトラブル。

などです。

売主が長年住んでいる住宅であれば、過去の経験を知っていることがあります。

物件を検討するときには、不動産会社を通じて、

「過去に浸水等の被害を把握していますか」

と確認してみてもよいでしょう。

ただし、売主が相続によって取得した住宅などでは、過去の状況を把握していないこともあります。

その場合は、

「被害がなかった」のではなく、「確認できていない」可能性もある

という点に注意します。

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新築住宅でもハザードマップは確認したい

新築だから災害リスクが少ない、ということではありません。

建物が新しくても、土地の場所は変わりません。

例えば新築戸建を検討するときには、

土地の浸水想定。

周辺地形。

土砂災害関連区域。

避難場所。

道路状況。

などを確認します。

新築住宅では、

耐震性。

省エネルギー性能。

断熱性能。

設備。

など建物性能に目が向きやすいですが、

「どのような土地に建っている住宅なのか」

も同じくらい重要です。

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土地を買って注文住宅を建てる場合は建物計画にも反映できる

土地から購入する場合には、ハザードマップの情報を建物計画へ反映できる可能性があります。

例えば水害リスクを考慮して、

基礎や床の高さを検討する。

電気設備の位置を考える。

2階にも避難できるスペースを確保する。

重要な設備を低い位置へ集中させない。

といった考え方があります。

もちろん土地の条件や建築計画によって対応は異なります。

しかし、

購入前に災害リスクを知っていれば、住宅設計で考えられることが増えます。

これは完成した住宅を購入する場合とは違う、土地購入のメリットの一つです。

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災害リスクは住宅価格にも影響する？

災害リスクがある住宅は、必ず価格が安くなるとは限りません。

駅に近い。

生活利便性が高い。

人気の住宅地。

土地が広い。

など、住宅価格にはさまざまな要因があります。

ただし、将来住宅を売却するときには、次の購入者もハザードマップを確認する可能性があります。

そのため住宅購入時には、

現在自分が気にしない条件でも、将来の購入者がどう見る可能性があるか

という視点を少し持っておくことも大切です。

これは「区域内の住宅を買ってはいけない」という意味ではありません。

災害リスクを理解したうえで価格や利便性などと比較し、自分で納得して購入することが重要です。

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火災保険・水災補償についても確認する

水害リスクがある地域で住宅を購入する場合には、火災保険についても確認しておきたいところです。

火災保険には、

火災。

風災。

水災。

盗難。

など、契約内容によってさまざまな補償があります。

しかし、

火災保険に加入すれば自動的にすべての水害が補償されるわけではありません。

水災補償の有無や支払条件は保険商品によって異なります。

住宅ローンを利用する場合には火災保険への加入を求められることもありますので、物件選びと併せて保険内容も確認しておくとよいでしょう。

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重要事項説明まで待たず、自分でも早めに確認する

不動産売買では、水防法に基づく水害ハザードマップ上の対象物件の所在地が重要事項説明の対象になっています。

また、土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域などについても、該当する場合には重要事項説明に関係します。

ただし購入者としては、

契約直前の重要事項説明で初めて確認するのではなく、物件を比較している段階から調べておく

ことをおすすめします。

例えば、

A物件は駅に近いが浸水想定がある。

B物件は駅から少し遠いが区域外。

C物件は高台だが土砂災害について確認が必要。

というように、価格や利便性と一緒に比較できます。

ハザードマップも、住宅選びの条件の一つとして早めに確認する方が判断しやすくなります。

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「重ねるハザードマップ」と自治体のハザードマップを使い分ける

住宅を探している段階では、国土交通省の「重ねるハザードマップ」が便利です。

住所を入力して、

洪水。

内水。

土砂災害。

高潮。

津波。

などを重ねて確認できます。

一方で、実際に購入候補が絞られてきたら、

その市町村が公表している最新のハザードマップも確認する

ことをおすすめします。

国のハザードマップポータルでも、「重ねるハザードマップ」と、市町村作成のハザードマップを探せる「わがまちハザードマップ」を併用して最新情報を確認するよう案内しています。

大まかな比較には国のサイト。

具体的な候補物件では自治体資料も確認する。

という使い方が分かりやすいでしょう。

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ハザードマップは更新されることがあります

住宅は長期間所有するものです。

しかし、ハザードマップや区域指定は今後もずっと同じとは限りません。

新しい調査。

浸水想定の見直し。

区域指定の変更。

などによって、公表内容が変わることがあります。

実際、国のハザードマップポータルでもデータは継続的に更新されています。

そのため、

「購入時に区域外だったから一生区域外」

とは限りません。

住宅購入後も、防災の観点から定期的に最新情報を確認することには意味があります。

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東松山市・比企郡でも「地域名」ではなく物件ごとに確認する

東松山市・比企郡には、

河川周辺。

平坦地。

丘陵地。

傾斜地。

造成された住宅地。

などさまざまな地形があります。

したがって、

「東松山市だから大丈夫」

「駅の近くだから大丈夫」

「川から離れているから大丈夫」

「高台だから大丈夫」

と一括りにはできません。

同じ市内、同じ町内でも、数百メートル違えば地形や災害リスク情報が変わることがあります。

住宅購入では、

地域全体のイメージではなく、購入候補となっている一つの土地・一つの住宅について確認すること

が重要です。

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住宅購入前に確認したい7つのポイント

ハザードマップを住宅購入に活用するときには、次のような点を確認してみてください。

① 洪水浸水想定区域に入っているか

入っている場合には、想定浸水深まで確認します。

② 内水の情報はあるか

川から離れていても確認してみましょう。

③ 土砂災害関連区域に該当していないか

斜面や丘陵地周辺では特に重要です。

④ 土地周辺の高低差はどうか

現地でも確認します。

⑤ 周辺道路は災害時に通行できそうか

冠水しやすい場所なども確認します。

⑥ 避難場所と避難経路はどうか

家族構成も考えて確認します。

⑦ 中古住宅なら過去の被害履歴を確認できるか

公的な想定と実際の過去の事実は分けて考えます。

すべてのリスクがゼロの住宅を探すことは簡単ではありません。

重要なのは、

リスクを知らずに買うのではなく、確認したうえで納得して選ぶこと

です。

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まとめ　ハザードマップは「買う・買わない」を決める地図ではありません

ハザードマップを見ると、

色が付いている住宅。

色が付いていない住宅。

があります。

しかし、

色が付いているから買ってはいけない。

色が付いていないから絶対に安全。

という単純なものではありません。

住宅購入で大切なのは、

どの災害が想定されているのか。

どの程度の被害が想定されているのか。

土地や建物の条件はどうか。

避難はどうするのか。

過去の被害は確認できるのか。

といった情報を一つずつ整理することです。

そのうえで、

価格。

立地。

利便性。

住宅性能。

住宅ローン。

そして災害リスク。

を総合的に比較します。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県内・東京都内で、土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどの不動産購入についてご相談を承っています。

「この土地のハザードマップをどう見ればよいのか」

「浸水想定区域に入っている住宅を購入しても大丈夫だろうか」

「中古住宅を購入する前にどのような調査をしたらよいのか」

「土地から注文住宅を建てたいが、場所選びで何を確認すればよいのか」

といった住宅探しの段階からでもご相談ください。

ハザードマップは、住宅購入を怖がるための資料ではありません。

自分たちが購入しようとしている場所を知り、万一に備えながら納得して住宅を選ぶための資料です。

長く暮らす住宅だからこそ、価格や間取りと同じように、

「この場所でどのような災害を想定しておけばよいのか」

を購入前に一度確認してみてはいかがでしょうか。

※本コラムは、ハザードマップ、災害関連区域および住宅購入について一般的な情報をご紹介するものです。ハザードマップや区域指定等は更新される場合があります。実際の不動産購入では、国・都道府県・市区町村等が公表する最新資料および対象不動産の個別条件をご確認ください。