新築マンションが高い時代の住宅選び 中古・戸建・郊外まで選択肢を広げて考える
住宅を購入しようと思ったとき、
「できれば新築がいい」
「駅に近いマンションがいい」
「通勤を考えると東京都内がいい」
など、最初からある程度の希望条件を決めている方も多いと思います。
もちろん、希望条件を持つことは大切です。
しかし住宅価格が高くなっている現在では、最初に決めた条件だけで探し続けると、
「予算に合う住宅が見つからない」
「住宅ローンの借入額が大きくなりすぎる」
ということもあります。
2026年8月の首都圏新築マンションの発売戸数は1,140戸。
前年同月と比べて12.4％減少しました。
一方、1戸当たりの平均価格は9,770万円と、依然として高い水準です。
こうした住宅市場のなかで大切なのは、
「新築マンションが高いから住宅購入を諦める」ということでも、「さらに値上がりする前に急いで買う」ということでもありません。
マンションから戸建住宅へ。
新築から中古へ。
東京都内から埼玉県へ。
駅徒歩10分から15分へ。
住宅の広さや土地面積を見直す。
いったん住宅探しの条件を広げてみることで、自分たちに合った選択肢が見つかることがあります。
今回は、東松山市・比企郡などで住宅を探している方にも参考になるよう、住宅価格が高い時代の「選択肢の広げ方」について考えてみます。
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首都圏の新築マンションは「供給減・高価格」が続いています
2026年8月の首都圏新築マンション発売戸数は1,140戸で、前年同月の1,301戸から12.4％減少しました。
平均価格は9,770万円です。
前年同月からは5.4％下落しましたが、これだけを見て、
「新築マンションが安くなってきた」
と判断することはできません。
新築マンションの月間平均価格は、その月にどの地域で、どの価格帯の物件が発売されたかによって大きく変わるからです。
特に高額なマンションが多い東京都心の供給割合によって、首都圏全体の平均価格も動きます。
住宅購入では、ニュースの平均価格だけを見るのではなく、
自分たちが実際に探している地域・広さ・間取りでは、いくらくらいの住宅が販売されているのか
を見ることが大切です。
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新築マンションの発売戸数が減っても「買えなくなる」という意味ではありません
「新築マンションの発売戸数が12％減少」
というニュースを見ると、
「住宅が不足しているのでは」
と感じるかもしれません。
しかし住宅購入者には、新築マンション以外にも選択肢があります。
中古マンション。
新築戸建。
中古戸建。
土地を購入して注文住宅。
さらに、住宅を探す地域そのものを変える方法もあります。
住宅市場を見るときには、
一つの商品だけでなく、自分たちが選べる住宅全体を見る
という考え方も必要です。
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最初に「絶対に変えたくない条件」を考えてみる
住宅探しが難しくなったとき、すべての希望条件を諦める必要はありません。
まず、
自分たちが本当に変えたくない条件は何か
を考えてみます。
例えば、
通勤時間は1時間以内。
子どもの学校は変えたくない。
自動車を2台置きたい。
3LDK以上必要。
毎月の住宅費は15万円以内。
親の近くに住みたい。
などです。
一方、
新築でなければならない。
駅徒歩10分以内でなければならない。
マンションでなければならない。
東京都内でなければならない。
という条件は、本当に絶対条件なのか、一度考えてみてもよいでしょう。
住宅価格が高い時代ほど、
「何を優先して、何なら変えられるのか」
を整理することが住宅探しでは重要になります。
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「新築マンション」から「中古マンション」へ広げてみる
新築マンションが予算に合わない場合、最初に考えやすいのが中古マンションです。
中古マンションには、
実際の建物や部屋を確認できる。
希望する地域で選択肢が増える。
新築より価格を抑えられる場合がある。
といったメリットがあります。
一方で確認したいのが、
築年数。
管理状況。
修繕積立金。
長期修繕計画。
今後予定されている大規模修繕。
室内のリフォーム費用。
などです。
例えば新築マンションが6,000万円、中古マンションが4,500万円だったとしても、
「1,500万円安い」
だけで判断するのではありません。
購入後のリフォームや管理費・修繕積立金まで含めて比較します。
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「マンション」から「戸建住宅」へ広げてみる
マンションを探していた方が、戸建住宅まで選択肢を広げる方法もあります。
特に東京都心から離れるほど、
マンションだけでなく、
新築戸建。
中古戸建。
土地＋注文住宅。
という選択肢が増えてきます。
戸建住宅であれば、
駐車場を確保しやすい。
上下階の生活音を気にしにくい。
庭を持てる場合がある。
土地を所有できる。
といった特徴があります。
一方、
建物の修繕を自分で行う。
庭や外構を管理する。
駅から距離がある住宅も多い。
といった違いがあります。
マンションと戸建住宅は、
「どちらが優れているか」
ではなく、
自分たちの暮らし方にはどちらが合うか
で考えることが大切です。
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「新築戸建」と「中古戸建」も総額で比較する
戸建住宅でも、新築と中古では価格だけを比較しない方がよいでしょう。
例えば、
新築戸建 4,000万円
中古戸建 2,800万円
だったとします。
価格差は1,200万円です。
しかし中古住宅で、
水回り交換 200万円
屋根・外壁 200万円
内装工事 100万円
などが必要になれば、実際の資金負担は変わります。
反対に、建物の状態が良く、大きな修繕を必要としない中古住宅なら、新築との価格差が大きなメリットになることもあります。
中古住宅では、
購入価格＋リフォーム・修繕費用
で比較することが重要です。
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「東京都内」から「埼玉県」へ探す範囲を広げる
住宅価格が予算を超える場合には、地域を広げる方法もあります。
例えば東京都内で住宅を探していた方が、
埼玉県南部。
県央地域。
さらに県北・県西方面。
へ範囲を広げれば、同じ予算でも住宅の選択肢が変わる可能性があります。
ただし、
「郊外なら安いから得」
という単純な話ではありません。
通勤時間。
電車の本数。
自動車の必要性。
買物。
病院。
学校。
将来の生活。
なども変わります。
住宅価格だけでなく、
そこで暮らした場合の生活全体
を比較することが大切です。
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東松山市では「マンションから戸建へ」という比較もできます
東松山市・比企郡では、東京都心と比べて戸建住宅の選択肢が多くなります。
新築戸建。
中古戸建。
土地を購入して注文住宅。
広めの土地。
駐車場を複数台確保できる住宅。
などがあります。
そのため、
「東京や県南でマンションを購入する」
という選択肢と、
「東松山市・比企郡で戸建住宅を購入する」
という選択肢では、同じ住宅購入でも内容がかなり違います。
例えば、
駅への近さを優先するのか。
専有面積・建物面積を優先するのか。
駐車場が必要なのか。
庭が欲しいのか。
通勤時間をどこまで許容できるのか。
によって適した住宅は変わります。
価格だけではなく、「同じ予算でどのような暮らしができるのか」を比較する
という考え方もあります。
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「駅徒歩10分」を「15分」にすると選択肢が変わることもあります
住宅探しでは、検索サイトの条件を少し変えるだけで物件数が大きく変わることがあります。
例えば、
駅徒歩10分以内
から、
駅徒歩15分以内
へ広げる。
土地50坪以上
から、
40坪以上
へ変更する。
築10年以内
から、
築20年以内
へ広げる。
こうした変更です。
もちろん、希望条件を妥協すればよいという話ではありません。
しかし、
「なぜその条件にしているのか」
を一度考えてみる価値はあります。
駅徒歩10分と11分で生活が大きく変わらないのであれば、検索条件によって候補から外してしまうのはもったいない場合もあります。
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「物件価格」ではなく「毎月の住宅費」で比較する
住宅を比較するときには、販売価格だけではなく、購入後の住宅費も考えます。
例えばマンションでは、
住宅ローン。
管理費。
修繕積立金。
駐車場代。
固定資産税。
などがあります。
戸建住宅では、
住宅ローン。
固定資産税。
火災保険。
将来の屋根・外壁・設備などの修繕費。
などを考えます。
マンションと戸建では費用の発生方法が違います。
そのため、
「4,000万円のマンション」と「4,000万円の戸建住宅」を同じ4,000万円として比較しない
ことも重要です。
購入後に毎月・毎年どのくらい住宅関連費がかかるのかまで考えてみましょう。
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住宅ローンの「借りられる額」から物件を選ばない
住宅価格が高くなると、希望する住宅を購入するために借入額を増やしたくなることがあります。
しかし、
金融機関から5,000万円借りられるから、
5,000万円の住宅を探す、
という順番が必ずしも適切とは限りません。
まず、
毎月いくらなら無理なく返せるか。
教育費は今後どのくらい必要か。
自動車の買い替えはあるか。
老後まで住宅ローンが残るか。
貯蓄をどの程度残しておくか。
などを考えます。
そのうえで、
自分たちが無理なく購入できる住宅価格帯を決める
方が、長期間の住宅ローンを考えるうえでは安心です。
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「新築だから安心」「中古だから不安」とも限りません
新築住宅には、新しい設備や建物性能などの魅力があります。
一方、中古住宅には、
実際の建物を確認できる。
周辺環境がすでに形成されている。
価格を抑えられる場合がある。
といった特徴があります。
中古住宅だから問題が多いとも限りません。
逆に、
「新築だから何も確認しなくてよい」
ということでもありません。
新築でも、
土地の道路条件。
ハザード情報。
周辺環境。
日当たり。
将来の維持費。
などは確認する必要があります。
新築・中古という言葉だけで住宅の良し悪しを決めない
ことが大切です。
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中古住宅では「安く買ってリフォーム」という選択肢もあります
希望する地域に新築住宅がない場合、
中古住宅を購入してリフォームする
という方法もあります。
例えば、
間取りは気に入っている。
土地の場所もよい。
建物もしっかりしている。
しかし水回りや内装が古い。
という住宅なら、必要な部分だけリフォームする方法があります。
ただし、
購入価格が安いからリフォームをすれば必ず得になる、
というわけではありません。
購入前に、
どこを直す必要があるのか。
概算でいくら必要なのか。
住宅ローンとリフォーム費用をどう調達するのか。
を確認しておくことが重要です。
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「中古マンション」だけでなく「中古戸建」まで見る意味
マンションを希望していた方が、中古戸建まで検索することは少ないかもしれません。
しかし予算や地域によっては、
中古マンションと中古戸建の価格が近い
ということもあります。
その場合には、
専有面積。
土地の有無。
駐車場。
管理費・修繕積立金。
建物修繕。
駅距離。
将来の住み替え。
などを比較します。
最初から住宅の種類を一つに決めず、
一度違う種類の住宅を見てから、自分たちに合わないと判断する
という探し方もあります。
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住宅価格が高いときほど「100点の物件」を探しすぎない
住宅購入では、
駅に近い。
広い。
新築。
日当たりがよい。
静か。
買物が便利。
価格が安い。
住宅ローンの負担も少ない。
というすべての条件を満たす住宅を探したくなります。
しかし、多くの場合、
条件が良くなるほど価格も高くなります。
そこで、
絶対に必要な条件
できれば欲しい条件
なくても困らない条件
に分けてみると、住宅を選びやすくなります。
例えば、
駐車場2台は絶対必要。
駅徒歩15分以内ならよい。
新築にはこだわらない。
庭はなくてもよい。
というように整理します。
住宅価格が高い時代ほど、この優先順位が重要になります。
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「新築が高いから中古を買う」だけでは少しもったいない
中古住宅を選ぶ理由を、
「新築を買えないから」
だけにしてしまう必要はありません。
中古住宅には中古住宅なりの特徴があります。
希望する地域で選びやすい。
実際の日当たりや建物を確認できる。
すでに出来上がった住宅地の雰囲気が分かる。
自分好みにリフォームできる。
といったメリットがあります。
反対に新築住宅には、
新しい設備。
一定の保証制度。
修繕までの時間を確保しやすい。
といったメリットがあります。
新築の代用品として中古を見るのではなく、それぞれ別の選択肢として比較する
方が住宅選びの幅は広がります。
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東松山市・比企郡で住宅を探すときにも「比較する範囲」を少し広げる
東松山市・比企郡で住宅を購入する場合にも、
新築戸建だけ。
中古戸建だけ。
東松山駅徒歩圏だけ。
一つの学区だけ。
と最初から絞り込みすぎると、候補が少なくなることがあります。
もちろん学区や家族の事情など、変えられない条件もあります。
一方で、
駅距離。
築年数。
土地面積。
新築・中古。
隣接する市町村。
などは、少し広げて比較できる場合があります。
住宅探しでは、
条件を下げるのではなく、比較対象を増やす
と考えてみるのも一つの方法です。
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住宅購入で比較したい5つの選択肢
住宅価格が高いと感じたときには、次の5つを一度比較してみるとよいでしょう。
① 新築マンションから中古マンションへ
同じ地域に住みながら購入価格を抑えられる可能性があります。
② マンションから戸建住宅へ
地域を広げれば、同じ予算で住居面積や土地を確保できる場合があります。
③ 新築から中古へ
購入価格とリフォーム費用を合わせて比較します。
④ 都心・県南から郊外へ
住宅価格だけでなく通勤や生活環境まで比較します。
⑤ 希望条件の優先順位を見直す
駅距離、築年数、広さなど、本当に必要な条件を整理します。
重要なのは、
どれか一つが正解なのではなく、自分たちの暮らしと予算に合う組み合わせを探すこと
です。
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まとめ 住宅価格が高いときほど「選択肢を広げる」
2026年8月の首都圏新築マンションは、発売戸数が前年同月比12.4％減少しました。
一方、平均価格は9,770万円と高い水準が続いています。
こうしたニュースを見ると、
「住宅を買うのが難しい時代になった」
と感じるかもしれません。
しかし住宅には、
新築マンション。
中古マンション。
新築戸建。
中古戸建。
土地＋注文住宅。
というさまざまな選択肢があります。
さらに地域を少し変えるだけでも、同じ予算で選べる住宅は変わります。
大切なのは、
最初に決めた住宅の種類や地域だけにこだわりすぎず、「自分たちは住宅に何を求めているのか」を整理することです。
FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県内・東京都内で、土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどの不動産購入についてご相談を承っています。
「新築と中古のどちらにするか迷っている」
「マンションと戸建住宅を比較してみたい」
「予算内でどの地域まで探せばよいのか」
「中古住宅を購入してリフォームすると総額はいくらくらいになるのか」
といった住宅探しの初期段階からでもご相談ください。
住宅価格が高いからといって、無理に予算を上げる必要はありません。
予算を上げる前に、選択肢を広げてみる。
それも、これからの住宅購入では大切な考え方の一つではないでしょうか。
※本コラムは、2026年8月の首都圏新築分譲マンション市場動向などをもとに、住宅購入について一般的な情報をご紹介するものです。住宅価格や供給状況は、地域・物件・時期によって異なります。また、住宅ローンの借入可能額や金利、審査基準等は金融機関や申込者によって異なります。実際の住宅購入では、最新の物件情報や資金計画を確認したうえでご判断ください。
監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表 藤本 元純
