収益不動産は節税効果だけで選ばない 購入前に確認したい利回りと将来の売却
不動産を購入する目的は、自宅として住むことだけではありません。
アパートや賃貸マンション、貸店舗などを購入し、賃料収入を得る不動産投資もあります。
また、不動産小口化商品など、比較的少額から不動産投資に参加できる仕組みもあります。
こうした不動産投資では、収益性に加えて相続税対策が購入動機になることもあります。
しかし、「税金の負担が軽くなる可能性があること」と「良い不動産投資であること」は、必ずしも同じではありません。
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表面利回りだけで判断しない
収益不動産の広告では、利回りが大きく表示されていることがあります。
例えば、年間賃料収入が300万円、購入価格が3,000万円なら、表面利回りは10％です。
しかし、実際の所有には、
固定資産税・都市計画税。
建物の修繕費。
管理費。
空室による収入減少。
などの負担があります。
さらに購入時の諸費用や、融資を利用する場合の返済負担も考える必要があります。
表面利回りが高いからといって、手元に多くのお金が残るとは限りません。
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節税効果は将来も続くとは限りません
不動産投資では、税務上の評価方法によって相続税対策につながる場合があります。
しかし、税制は将来変更される可能性があります。
実際に2026年には、一定の不動産小口化商品などの相続税評価方法を巡る見直しが議論されています。
税務上のメリットを主な理由に購入すると、その前提が変わったときに投資判断へ影響することがあります。
そのため、仮に期待していた節税効果が得られなくても、収益不動産として所有する意味があるかを考えておくことが大切です。
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購入するときから「売却できるか」も考える
収益不動産は、将来必ずしも購入時と同じ条件で売却できるとは限りません。
築年数の経過。
賃貸需要の変化。
修繕費用の増加。
周辺の不動産市場。
こうした要因によって、売却価格や買主の見つかりやすさは変わります。
また、不動産小口化商品では、商品によって譲渡や換金に制約がある場合もあります。
購入時には賃料収入だけでなく、**「将来手放すときに、どのような選択肢があるか」**も確認したいところです。
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東松山市・比企郡で収益不動産を検討するときにも
東松山市・比企郡でも、アパートや貸店舗、事業用地などを投資対象として検討する場合があります。
ただし、物件価格が比較的手頃だからという理由だけで、収益性が高いとは限りません。
地域の賃貸需要、建物の状態、維持管理費用、将来の売却可能性などを総合的に判断する必要があります。
FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県内・東京都内で、不動産の購入・売却相談を承っています。
当社代表は、過去に不動産私募ファンドの運営や組成などに携わった経験もあります。
不動産を投資対象として考える際には、購入時の利回りや税務上のメリットだけでなく、実際に所有し続けることや、将来売却することまで考える視点が大切です。
「いくら節税できるか」よりも先に、「その不動産を購入すること自体に合理性があるか」。
収益不動産の購入では、まずそこから考えてみてはいかがでしょうか。
※本コラムは収益不動産の購入について一般的な情報をご紹介するものです。不動産投資には空室、修繕、価格下落などのリスクがあります。税務上の取扱いや相続税評価については、商品・物件・個別事情によって異なるため、税理士等の専門家へご確認ください。
監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表 藤本 元純
