「この物件、周辺よりずいぶん安いな」

と思うことがあります。

価格が安ければ住宅購入の負担を抑えられるため、購入者にとって大きな魅力です。

一方で、

「安いのには何か理由があるのでは？」

「建物に問題があるのでは？」

「古家を解体して新築すれば安く済みそうだけれど、本当に建て替えられるの？」

と不安になる方もいると思います。

実際、住宅購入を検討している方から、こうしたご相談をいただくことがあります。

しかし、

安い中古住宅＝問題のある住宅

とは限りません。

反対に、

価格が安い＝お買い得

とも限りません。

大切なのは、

「なぜこの価格なのか」を確認してから購入を判断することです。

今回は、東松山市・比企郡などで中古戸建、中古マンション、古家付き土地を探している方に向けて、「価格が安い中古不動産」を見るときの考え方をご紹介します。

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中古不動産の価格が安い理由は一つではありません

中古不動産が安くなる理由というと、

「建物に何か問題があるのでは」

と考えがちです。

しかし、不動産価格にはさまざまな条件が影響します。

例えば、

築年数が古い。

駅から離れている。

土地が広すぎる。

土地の形が使いにくい。

前面道路が狭い。

建物に修繕が必要。

室内がリフォームされていない。

売主が早期売却を希望している。

地域の住宅需要が少ない。

などです。

つまり、

価格が安いこと自体が問題なのではなく、安くなっている理由を自分が受け入れられるか

が重要になります。

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「古いから安い」だけなら購入者によってはメリットになることも

築年数が古い中古住宅は、新築住宅や築浅住宅より価格が安くなることがあります。

しかし、

築年数が古い＝購入してはいけない

ということではありません。

例えば、

立地が希望に合っている。

土地が広い。

建物が適切に維持管理されている。

必要な部分だけリフォームすれば利用できる。

新築より大幅に購入費用を抑えられる。

という住宅なら、購入者によっては魅力的な選択肢になります。

重要なのは築年数という数字だけではなく、

現在の建物がどのような状態なのか

を見ることです。

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安い中古戸建では「購入後にいくら必要か」を確認する

例えば、

2,000万円の中古住宅

と

2,500万円の中古住宅

があったとします。

単純に考えれば2,000万円の住宅の方が500万円安くなります。

しかし2,000万円の住宅に、

屋根・外壁工事。

水回り交換。

給湯器交換。

内装工事。

などで600万円必要なら、購入後の負担は変わります。

一方、2,500万円の住宅が適切に修繕されていて、当面大きな工事が必要なければ、総額ではそれほど差がないこともあります。

中古住宅では、

物件価格ではなく「購入価格＋購入後に必要となる費用」で比較する

ことが大切です。

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まず確認したいのが「これまでどのように修繕されてきたか」

築年数が同じ住宅でも、建物の状態は同じではありません。

例えば築25年の住宅でも、

定期的に外壁や屋根を修繕してきた住宅。

ほとんど修繕していない住宅。

では状態が異なる可能性があります。

購入を検討するときには、

外壁・屋根の修繕。

給湯器の交換。

キッチン・浴室・トイレなどの交換。

雨漏りの有無。

シロアリ被害の有無。

増築・改築。

などについて、分かる範囲で確認してみます。

工事の契約書、領収書、保証書、写真などが残っていれば、判断材料になります。

築年数だけではなく、その住宅がどのように維持されてきたのかを見る。

中古住宅では大切な視点です。

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「リフォーム済み＝建物全体が安心」とも限りません

中古住宅の中には、室内をきれいにリフォームして販売している物件もあります。

新しいキッチン。

新しい浴室。

きれいなクロス。

新しい床。

室内を見ると、新築に近い印象を受けることもあります。

しかし、リフォームの範囲は物件によって違います。

内装や設備が新しくても、

屋根。

外壁。

基礎。

床下。

給排水管。

構造部分。

などがどのような状態なのかは別の話です。

リフォーム済み住宅では、

「きれいになっているか」だけではなく、「どこまで工事をしたのか」

を確認することが大切です。

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必要なら建物状況調査（インスペクション）も検討する

中古戸建の状態が気になる場合には、建物状況調査（インスペクション）を検討する方法があります。

一定の資格・講習要件を満たした建築士が、建物の基礎や外壁などについて、劣化や不具合の状況を調査する制度です。

すべての中古住宅で必ず実施しなければならないものではありません。

また、

インスペクションを実施すれば、建物のすべての不具合が分かるというものでもありません。

調査できる範囲には限界があります。

それでも、

「建物の状態について専門家の確認も参考にしたい」

という場合には、購入判断の材料の一つになります。

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安い古家付き土地では「建物を壊せばよい」と考える前に確認する

古い住宅が建っている土地が、比較的安く販売されていることがあります。

そこで、

「古家を解体して新築すれば、新しい土地を買うより安いのでは？」

と考えることもあるでしょう。

これは選択肢の一つです。

しかし、購入前に必ず確認したいことがあります。

本当に希望する住宅へ建て替えられる土地なのか。

現在建物が存在しているからといって、同じ規模・用途の建物を現在の法令でそのまま建て直せるとは限りません。

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「今、家が建っている」ことと「再建築できる」ことは同じではありません

古くから建物が存在する土地では、現在の建築基準法上の道路との関係などを確認する必要があります。

例えば、

どの道路に接しているのか。

接道条件を満たしているか。

道路の幅員はどうか。

セットバックが必要か。

私道が関係しているか。

などです。

さらに、

用途地域。

建ぺい率。

容積率。

その他の建築制限。

などによって、建築できる住宅の規模や用途が変わることがあります。

古家付き土地を購入して建て替える予定なら、

土地を契約してからではなく、購入前に「希望する建物を建てられるか」を確認する

ことが重要です。

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「再建築できる」だけでなく「希望する家が建つか」を確認する

再建築可能な土地であっても、

自分が希望する住宅をそのまま建てられるとは限りません。

例えば、

3階建てにしたい。

駐車場を2台確保したい。

建物をできるだけ大きくしたい。

二世帯住宅を建てたい。

という希望があれば、その土地の条件との確認が必要です。

土地面積だけを見るのではなく、

土地の形。

間口。

道路。

建ぺい率・容積率。

高さに関する制限。

高低差。

などを確認します。

土地購入では、

「家を建てられるか」から一歩進んで、「自分が建てたい家を建てられるか」

を見ることが大切です。

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古家の解体費用も購入予算に入れる

古家付き土地を購入して建物を解体する場合、当然ながら解体費用が必要です。

さらに建物の状況によっては、

残置物の処分。

庭木やブロック塀の撤去。

地中埋設物への対応。

など、追加費用が発生する可能性もあります。

例えば土地価格が1,000万円でも、

解体・撤去等に200万円必要なら、

土地を利用できる状態にするまでに1,200万円程度かかることになります。

そこへ新築工事費や外構、各種諸費用などが加わります。

「安い土地」ではなく、「住宅が完成するまでの総額」で考える

ことが重要です。

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上下水道などのインフラも確認する

土地価格が安い場合には、上下水道などの状況も確認しておきたいところです。

例えば、

水道管が敷地へ引き込まれているか。

口径はどうなっているか。

下水道を利用できるか。

浄化槽なのか。

既存の配管をそのまま利用できるのか。

などです。

新たな引込みや工事が必要になれば、土地購入後の費用が増えることがあります。

土地価格だけでは分からない費用の一つです。

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土地の境界も購入前に確認したいポイント

古くから利用されている土地では、

境界標が見当たらない。

隣地との境界がはっきりしない。

塀やフェンスがどちらの所有物か分からない。

隣地の建物や工作物が越境している。

といったこともあります。

すべての中古不動産に問題があるという意味ではありません。

ただし、購入後に初めて気付くより、

購入前に分かることは確認しておく

方が安心です。

土地の利用方法によっては、測量や境界確認が重要になる場合もあります。

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中古マンションが安いときは「室内以外」も見る

中古マンションでは、室内がきれいかどうかだけでは価格を判断できません。

マンションは建物全体を区分所有者で維持管理していく住宅だからです。

購入前には、

管理費。

修繕積立金。

長期修繕計画。

大規模修繕工事の履歴。

今後予定されている修繕。

管理組合の運営状況。

管理規約。

なども確認しておきたいところです。

築年数が古いから悪いということではありません。

築年数が経過しているマンションほど、「これまでどのように管理されてきたか」を見る

ことが重要になります。

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修繕積立金が安ければ得、とは限りません

中古マンションを比較するとき、

「こちらのマンションは修繕積立金が安い」

ことをメリットに感じるかもしれません。

毎月の支払いだけを見れば負担は少なくなります。

しかし、マンションでは将来の大規模修繕に備えて資金を積み立てる必要があります。

現在の修繕積立金だけを見るのではなく、

長期修繕計画はどうなっているのか。

今後増額する予定はないか。

大規模修繕に必要な資金をどのように確保する計画なのか。

なども確認してみましょう。

マンション購入では、

「今の毎月負担が安いか」だけでなく、「長期間維持できる管理計画になっているか」

を見ることも大切です。

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相続した住宅が売られている場合には「分からないこと」が残ることもあります

中古住宅の売主が、長年その家に住んでいた本人とは限りません。

相続によって取得した住宅を売却している場合もあります。

その場合、

いつ屋根を修繕したのか。

過去に雨漏りがあったのか。

設備をいつ交換したのか。

どのような増改築をしたのか。

について、相続人である売主が詳しく知らないこともあります。

ここで注意したいのは、

「分からない＝問題がない」ではない

ということです。

一方で、

「分からない＝問題がある」でもありません。

確認できていることと、確認できていないことを分けて考えることが重要です。

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「資料がない」だけで購入をやめる必要もありません

築年数が古い住宅では、

建築当時の図面。

修繕工事の領収書。

設備の保証書。

などがすべて残っているとは限りません。

資料がないから購入できない、ということでもありません。

その場合には、

現在確認できる建物の状態。

登記。

行政で確認できる資料。

売主から聞き取れる内容。

必要に応じた専門家の調査。

などから判断していきます。

中古住宅では、

「すべて分かること」を求めるのではなく、「何が分かっていて、何が分からないのか」を把握する

ことも大切です。

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「安い理由」が自分に関係しないこともあります

ここは中古不動産を購入するうえで大切なところです。

例えば、

駅から遠いため安い住宅

があったとします。

毎日電車通勤する人には大きなデメリットです。

しかし、

自動車通勤で駅をほとんど利用しない人

にとっては、それほど問題ではないかもしれません。

あるいは、

土地が広すぎて管理が大変だから価格が抑えられている

という物件でも、

広い庭が欲しい人にはメリットになる場合があります。

つまり、

ある人にとってのマイナス条件が、別の人にも同じマイナスとは限りません。

だからこそ、安い理由を知ることが重要なのです。

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「問題があるか」ではなく「自分が受け入れられるか」で考える

中古不動産には、それぞれ個性があります。

築年数。

修繕状態。

駅距離。

道路。

土地形状。

管理状態。

リフォームの必要性。

価格。

すべての条件が完璧な住宅はなかなかありません。

そこで、

「何か問題はありませんか？」

だけではなく、

「この住宅の注意点は何で、それを自分は受け入れられるか」

と考えてみます。

例えば、

駅から遠い → 自動車生活なので問題ない。

内装が古い → 自分好みにリフォームしたいので問題ない。

庭が広い → 手入れが好きなのでむしろ魅力。

築年数が古い → 建物状態を確認して納得できれば検討する。

という判断もあります。

中古住宅は、条件の違いを理解したうえで選ぶ住宅ともいえます。

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「安い理由」が分からないまま契約しない

一方で、

「安いから、とりあえず買ってしまおう」

という判断は避けたいところです。

購入前には、

なぜこの価格なのか。

建物に大きな修繕が必要なのか。

再建築に問題はないか。

道路条件はどうか。

土地利用に制限はないか。

マンションなら管理状態はどうか。

購入後にどの程度費用がかかるのか。

などを確認します。

すべての不安をゼロにすることは難しくても、

自分が納得できるだけの情報を確認してから契約する

ことが重要です。

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東松山市・比企郡では「安い理由」も物件によってさまざまです

東松山市・比企郡では、

駅徒歩圏の中古住宅。

郊外の広い戸建住宅。

昭和・平成初期に建築された住宅。

古家付き土地。

市街化調整区域の土地・住宅。

大型分譲地内の住宅。

など、さまざまな中古不動産があります。

価格が比較的安い物件でも、その理由は一つではありません。

築年数なのか。

駅距離なのか。

土地の広さなのか。

道路条件なのか。

建物状態なのか。

地域の住宅需要なのか。

法令上の制限なのか。

物件ごとに確認する必要があります。

特に郊外では、

「土地が広くて安い」というメリットと、「維持管理や利用条件」という負担を両方見る

ことも大切です。

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安い中古不動産を見つけたときの7つの確認ポイント

気になる中古住宅や土地を見つけたら、まず次のような点を確認してみましょう。

① なぜこの価格なのか

周辺の物件と比べて安い理由を確認します。

② 建物にどの程度修繕が必要か

中古戸建では、購入後の修繕・リフォーム費用も考えます。

③ 修繕・リフォーム履歴は分かるか

過去の維持管理状況は重要な判断材料です。

④ 建て替えや増改築に問題はないか

古家付き土地などでは道路や法令上の制限を確認します。

⑤ 境界・上下水道・高低差など土地側の条件はどうか

建物だけでなく土地そのものも確認します。

⑥ マンションなら管理状態はどうか

長期修繕計画や修繕積立金なども確認します。

⑦ 購入後まで含めた総額はいくらか

物件価格だけでなく、リフォーム、解体、造成なども含めます。

重要なのは、

「安いから怪しい」と決めつけることでも、「安いから得」と飛びつくことでもありません。

価格の理由を確認することです。

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まとめ　「安い物件」ではなく「理由を理解して買える物件」を探す

中古住宅や古家付き土地を探していると、周辺より価格の安い物件に出会うことがあります。

そんなとき、

「何か問題があるのでは？」

と不安になるのは自然なことです。

しかし、中古不動産が安い理由はさまざまです。

築年数。

修繕の必要性。

駅距離。

道路。

土地の形。

地域の需要。

建築上の条件。

売主の事情。

その理由が、自分にとって大きな問題になる場合もあれば、ほとんど問題にならない場合もあります。

だからこそ、

「安い物件を避ける」のではなく、「なぜ安いのかを理解してから判断する」。

これが中古不動産を購入するときの大切な考え方です。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県内・東京都内で、中古戸建、中古マンション、土地、新築戸建などの不動産購入についてご相談を承っています。

「周辺より安い中古住宅を見つけたが、何を確認すればよいのか」

「古家付き土地を購入して建て替えたい」

「築年数の古い住宅を購入してリフォームしたい」

「中古マンションの管理状態をどのように確認すればよいのか」

といった購入検討段階からでもご相談ください。

中古不動産では、新築住宅以上に物件ごとの違いがあります。

価格だけで判断せず、「なぜこの価格なのか」を一つずつ確認し、自分が納得できる住宅を選ぶこと。

それが、中古不動産を安心して購入するための第一歩ではないでしょうか。

※本コラムは、中古住宅・中古マンション・古家付き土地などの購入について一般的な情報をご紹介するものです。建築・再建築の可否、道路、法令上の制限、境界、建物状態、マンションの管理状況等は物件ごとに異なります。具体的な物件については、不動産会社のほか、必要に応じて建築士、土地家屋調査士、行政機関等へ確認することが大切です。また、建物状況調査は建物に不具合がないことを保証するものではありません。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純

これから住宅を購入する方にとって気になるのが、住宅ローンへの影響ではないでしょうか。

「変動金利はこれからもっと上がるのだろうか」

「今のうちに住宅を買った方がよいのだろうか」

「固定金利を選んだ方が安心なのだろうか」

さまざまな疑問が出てくると思います。

しかし、住宅購入で大切なのは、今後の金利を正確に予想することではありません。

金利が今より上昇しても、無理なく返済できる住宅購入になっているか。

こちらを考えることの方が重要です。

今回は、東松山市・比企郡などで住宅を探している方に向けて、政策金利1.25％という「金利のある時代」に、住宅価格や住宅ローンをどのように考えればよいのか整理してみます。

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日銀が政策金利を1.25％程度へ引き上げ

日本銀行は2026年9月18日、政策金利を1.0％程度から1.25％程度へ引き上げることを決めました。

日本では長期間にわたり非常に低い金利環境が続いてきました。

そのため、これから住宅を購入する方にとっても、

「住宅ローン金利は低いことが当たり前」ではない時代

を前提として資金計画を考える必要が出てきています。

ただし、政策金利が0.25％上がったからといって、すべての住宅ローン金利が一律に0.25％上昇するわけではありません。

住宅ローンの商品や金融機関によって、金利の決まり方や見直し時期は異なります。

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変動金利は政策金利の影響を受けやすい

住宅ローンの変動金利は、銀行の短期プライムレートなどを通じて、日銀の政策金利の影響を受けやすい傾向があります。

そのため、政策金利が上昇すれば、金融機関が住宅ローンの基準金利などを見直す可能性があります。

ただし、

政策金利が上がった日から住宅ローン返済額がすぐ変わる。

すべての銀行が同じ幅で金利を上げる。

ということではありません。

金融機関や住宅ローン商品によって、

金利を見直す時期。

返済額を見直す時期。

優遇金利。

返済額の計算方法。

などが異なります。

住宅ローンを比較するときには、現在表示されている金利だけではなく、金利がどのように変わる商品なのかも確認しておきましょう。

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固定金利は政策金利だけで決まるわけではありません

固定型住宅ローンは、変動金利とは少し仕組みが異なります。

長期間の固定金利は、10年国債利回りなどの長期金利の影響を受けます。

長期金利は、

金融政策。

物価。

景気。

国債市場。

国内外の金利。

将来の金融政策に対する市場の見方。

など、さまざまな要因によって動きます。

そのため、

「日銀が0.25％利上げしたから固定住宅ローンも0.25％上がる」

と単純には考えられません。

変動金利と固定金利では、金利が動く仕組みが異なります。

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今回の利上げで住宅購入を急ぐ必要はありません

政策金利の引き上げが発表されると、

「さらに金利が上がる前に住宅を買わなければ」

と考える方もいるかもしれません。

しかし、金利だけを理由に住宅購入を急ぐ必要はないと考えます。

住宅は長期間所有する大きな買い物です。

立地。

土地や建物の状態。

住宅価格。

家族構成。

通勤・通学。

将来の修繕費。

そして住宅ローン。

こうした条件を総合して判断するものです。

金利が少し低いうちに購入できたとしても、希望に合わない住宅を無理に購入してしまえば、本来の住宅購入の目的から離れてしまいます。

「金利が上がる前に買う」ではなく、「金利が上がっても無理なく所有できる住宅を買う」

という考え方が大切です。

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「いくら借りられるか」より「いくらなら返し続けられるか」

住宅ローンの事前審査を受けると、

「○○万円まで融資可能」

という結果が出ることがあります。

しかし、その金額いっぱいまで借りる必要はありません。

例えば金融機関から5,000万円借りられるとしても、

5,000万円の住宅を購入する。

という意味ではありません。

住宅ローン以外にも、

食費。

光熱費。

教育費。

自動車。

保険。

旅行や趣味。

老後資金。

など、生活にはさまざまなお金が必要です。

住宅ローンは数十年間返済することも珍しくありません。

借入可能額ではなく、生活を続けながら無理なく返済できる金額から住宅価格を考える。

金利上昇局面では、特に重要な考え方です。

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金利が上がったら「住宅価格を下げる」という方法もあります

住宅ローン金利が上昇すると、

「変動にするか固定にするか」

ばかりに目が向きがちです。

しかし、もう一つ大きな選択肢があります。

それが、

借入額そのものを少なくすること

です。

例えば当初4,500万円の住宅を検討していた場合、

4,200万円。

4,000万円。

3,800万円。

と住宅価格帯を少し変えるだけでも、借入額は変わります。

金利を自分で決めることはできません。

一方、

どの価格帯の住宅を購入するかは、自分たちである程度調整できます。

金利が上昇したときほど、この視点は重要です。

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物件価格を下げても「住宅の満足度」まで下がるとは限りません

購入予算を下げると、

「住宅の条件をすべて諦めなければならない」

と感じるかもしれません。

しかし必ずしもそうではありません。

例えば、

新築から築浅中古へ。

駅徒歩10分から15分へ。

土地60坪から50坪へ。

東京都内から埼玉県へ。

マンションから戸建住宅へ。

といったように、条件の一部を変える方法があります。

大切なのは、

自分たちにとって何が本当に必要な条件なのか

を整理することです。

住宅価格を300万円下げるために、生活上ほとんど影響のない条件を一つ変更できるのであれば、住宅ローンの負担を軽くできる可能性があります。

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金利だけでなく「借入額」とセットで考える

住宅ローンの負担は金利だけで決まりません。

当然ながら、借入額も大きく影響します。

例えば同じ金利でも、

3,000万円借りる場合。

4,000万円借りる場合。

5,000万円借りる場合。

では、毎月の返済額も総返済額も異なります。

そのため、

「どの銀行の金利が0.1％低いか」

を比較することも大切ですが、

「そもそも借入額を300万円、500万円減らせないか」

という視点も持っておきたいところです。

住宅ローン選びと物件選びは、別々に考えるものではありません。

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変動金利を選ぶなら「金利が上がった場合」も試算する

変動金利を検討する場合には、現在の金利だけで返済計画を作らないことも大切です。

例えば金融機関などの住宅ローンシミュレーションを利用して、

現在の金利。

現在より0.5％高い金利。

現在より1.0％高い金利。

など、いくつかの条件で返済額を試算してみる方法があります。

もちろん、将来本当にその金利になるという意味ではありません。

目的は予想ではなく、

「金利が上がった場合でも家計が対応できるか」を確認すること

です。

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「5年ルール・125％ルール」があれば安心とは限りません

変動型住宅ローンでは、

「5年ルール」

「125％ルール」

という言葉を聞くことがあります。

一定期間、毎月返済額を変えない仕組みや、返済額の増加幅を一定範囲に抑える仕組みです。

しかし、すべての住宅ローンに採用されているわけではありません。

また、この仕組みがあるからといって、

金利上昇の影響そのものがなくなるわけでもありません。

毎月返済額がすぐ増えなくても、返済額の中で利息が占める割合が増え、元金の減り方に影響する場合があります。

利用する住宅ローンの商品内容を確認することが重要です。

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固定金利は「安心にいくら払うか」という考え方もできます

固定金利は、一般に変動金利より当初の金利が高くなる場合があります。

その代わり、全期間固定型であれば返済期間中の金利が決まっています。

つまり、

「今後金利が上がるかもしれない」

という不確実性を減らせます。

これは、

固定金利が得。

変動金利が得。

という単純な比較ではありません。

将来の返済額が決まっている安心に、どの程度の価値を感じるか

という考え方もできます。

家計によって適した住宅ローンは異なります。

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頭金を増やせばよいとも限りません

借入額を減らす方法として、自己資金を多く入れる方法があります。

例えば4,000万円の住宅を購入するとき、

4,000万円借りる。

500万円を自己資金として3,500万円借りる。

では、当然後者の方が借入額は少なくなります。

しかし、手元の預貯金をほとんど使ってしまうことには注意が必要です。

住宅購入後には、

引越し。

家具・家電。

自動車。

教育費。

住宅修繕。

病気や収入減少などの予期しない支出。

が発生する可能性があります。

住宅ローンを減らすことと、手元資金を残すことのバランス

を考える必要があります。

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新築住宅では「月々○万円」だけを見ない

新築戸建などの広告では、

「月々○万円台から」

という表示を見ることがあります。

分かりやすい表示ですが、その金額だけで住宅を判断しないようにしましょう。

頭金。

借入期間。

適用金利。

ボーナス返済。

諸費用。

などの条件によって毎月返済額は変わります。

また、住宅を所有すると、

固定資産税。

火災保険。

将来の修繕費。

なども必要になります。

住宅ローン返済額＝住宅にかかる費用のすべて

ではありません。

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中古住宅ならリフォーム費用も借入額に関係します

中古住宅を購入する場合には、

物件価格だけでなく、購入後に必要となるリフォーム費用も考えます。

例えば、

中古住宅　2,500万円

リフォーム　400万円

諸費用　200万円

なら、必要資金は3,100万円程度になります。

中古住宅が安く見えても、大規模な修繕が必要なら総額は増えます。

一方、建物の状態が良く、必要な部分だけを修繕すればよい住宅なら、新築より借入額を抑えられる場合があります。

金利が上昇する時代ほど、

購入価格ではなく総予算を見る

ことが重要です。

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土地＋注文住宅では予算オーバーに注意

土地を購入して注文住宅を建てる場合にも、住宅ローン金利の上昇は無関係ではありません。

土地価格。

建物本体。

外構。

造成。

水道工事。

地盤改良。

登記。

住宅ローン諸費用。

など、さまざまな費用が発生します。

当初、

「土地1,500万円＋建物3,000万円＝4,500万円」

と考えていても、実際の総額が5,000万円を超えることもあります。

土地を契約する前に、

住宅完成までの総額と住宅ローン借入額をできるだけ具体的にする

ことが大切です。

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マンションは住宅ローン以外の毎月負担も確認する

マンションを購入する場合には、

住宅ローン。

管理費。

修繕積立金。

駐車場代。

などが毎月発生する場合があります。

例えば住宅ローン返済が月12万円でも、

管理費・修繕積立金・駐車場で月4万円なら、

住宅関連の毎月負担は16万円程度になります。

さらに固定資産税などもあります。

戸建住宅とマンションを比較するときには、

物件価格や住宅ローン返済額だけでなく、購入後の総負担

を比較することが重要です。

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東松山市・比企郡では「住宅価格を抑える」という選択肢を取りやすい場合も

東松山市・比企郡では、

新築戸建。

中古戸建。

土地＋注文住宅。

駅徒歩圏の住宅。

郊外の比較的広い土地。

など、さまざまな住宅があります。

東京都心や県南地域と比べると、住宅価格そのものを抑えながら戸建住宅を検討できる場合もあります。

例えば、

駅徒歩10分以内にこだわるのか。

自動車中心の生活として郊外まで広げるのか。

新築にするのか中古にするのか。

土地の広さを優先するのか。

こうした条件によって予算は変わります。

金利上昇局面では、

住宅ローン商品だけを比較するのではなく、物件選びそのものから借入額を調整する

という考え方も有効です。

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「今の家賃と同じ返済額だから大丈夫」とも限りません

住宅購入の際、

「現在家賃を10万円払っているから、住宅ローンも月10万円なら大丈夫」

と考えることがあります。

一つの目安にはなります。

しかし賃貸と持ち家では、住宅にかかる費用の内容が違います。

持ち家では、

固定資産税。

火災保険。

修繕費。

マンションなら管理費・修繕積立金。

などが必要になります。

したがって、

現在の家賃と住宅ローン返済額だけを比較しない

ことが重要です。

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金利が上がる時代ほど「余裕」を残した資金計画を

住宅ローンは長期間続きます。

その間には、

子どもの進学。

自動車の買い替え。

建物の修繕。

転職。

収入の変化。

親の介護。

など、さまざまなことが起こる可能性があります。

住宅ローン返済だけで家計にほとんど余裕がなくなるような計画では、こうした変化への対応が難しくなります。

金利のある時代だからこそ、

「今払える金額」ではなく、「多少状況が変わっても払い続けられる金額」

を意識したいところです。

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住宅ローンを決める前に確認したい5つの数字

住宅購入を検討するときには、少なくとも次の5つを確認してみましょう。

① 物件の総購入費用

物件価格だけでなく諸費用や必要なリフォーム・造成費も含めます。

② 自己資金

購入後も生活予備資金を残せるか確認します。

③ 住宅ローン借入額

金融機関が貸してくれる上限ではなく、自分たちが無理なく返せる範囲を考えます。

④ 毎月の住宅関連費

住宅ローンだけでなく税金、管理費、修繕費なども考えます。

⑤ 金利が上昇した場合の返済額

変動金利を利用する場合には、複数の金利条件で試算しておきます。

この5つを確認すると、

「買える住宅」と「無理なく持ち続けられる住宅」の違い

が見えやすくなります。

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まとめ　金利を予想するより「金利が上がっても困らない住宅購入」を

日銀は2026年9月18日、政策金利を1.25％程度へ引き上げました。

これから住宅を購入する方にとって、住宅ローン金利はこれまで以上に重要な検討項目になります。

しかし、

「さらに金利が上がる前に急いで買う」

「利上げされたから住宅購入を諦める」

という二者択一で考える必要はありません。

住宅購入者ができることはあります。

物件価格を見直す。

借入額を抑える。

新築と中古を比較する。

地域を少し広げる。

変動金利と固定金利を比較する。

金利上昇時の返済額を試算する。

手元資金を残す。

住宅購入後の維持費まで含める。

こうした一つひとつの調整によって、金利上昇に対する余裕を作ることができます。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県内・東京都内で、土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどの不動産購入についてご相談を承っています。

「金利が上がってきたので住宅予算を見直したい」

「新築と中古のどちらなら無理なく購入できるのか」

「土地を購入して注文住宅を建てる場合の総予算を考えたい」

「住宅ローンを含めて、どのくらいの価格帯で探せばよいのか」

といった住宅探しの初期段階からでもご相談ください。

これから大切になるのは、

「一番低い金利を当てること」ではなく、「金利が変わっても生活を守れる住宅購入にすること」

ではないでしょうか。

※本コラムは、2026年9月18日の日本銀行の金融政策決定をもとに、住宅購入・住宅ローンについて一般的な情報をご紹介するものです。実際の住宅ローン金利、金利見直し時期、返済額の変更方法、5年ルール・125％ルールの有無などは金融機関・商品によって異なります。具体的な住宅ローンについては各金融機関へご確認ください。また、今後の金利動向を予測するものではありません。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純

「できれば新築がいい」

「駅に近いマンションがいい」

「通勤を考えると東京都内がいい」

など、最初からある程度の希望条件を決めている方も多いと思います。

もちろん、希望条件を持つことは大切です。

しかし住宅価格が高くなっている現在では、最初に決めた条件だけで探し続けると、

「予算に合う住宅が見つからない」

「住宅ローンの借入額が大きくなりすぎる」

ということもあります。

2026年8月の首都圏新築マンションの発売戸数は1,140戸。

前年同月と比べて12.4％減少しました。

一方、1戸当たりの平均価格は9,770万円と、依然として高い水準です。

こうした住宅市場のなかで大切なのは、

「新築マンションが高いから住宅購入を諦める」ということでも、「さらに値上がりする前に急いで買う」ということでもありません。

マンションから戸建住宅へ。

新築から中古へ。

東京都内から埼玉県へ。

駅徒歩10分から15分へ。

住宅の広さや土地面積を見直す。

いったん住宅探しの条件を広げてみることで、自分たちに合った選択肢が見つかることがあります。

今回は、東松山市・比企郡などで住宅を探している方にも参考になるよう、住宅価格が高い時代の「選択肢の広げ方」について考えてみます。

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首都圏の新築マンションは「供給減・高価格」が続いています

2026年8月の首都圏新築マンション発売戸数は1,140戸で、前年同月の1,301戸から12.4％減少しました。

平均価格は9,770万円です。

前年同月からは5.4％下落しましたが、これだけを見て、

「新築マンションが安くなってきた」

と判断することはできません。

新築マンションの月間平均価格は、その月にどの地域で、どの価格帯の物件が発売されたかによって大きく変わるからです。

特に高額なマンションが多い東京都心の供給割合によって、首都圏全体の平均価格も動きます。

住宅購入では、ニュースの平均価格だけを見るのではなく、

自分たちが実際に探している地域・広さ・間取りでは、いくらくらいの住宅が販売されているのか

を見ることが大切です。

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新築マンションの発売戸数が減っても「買えなくなる」という意味ではありません

「新築マンションの発売戸数が12％減少」

というニュースを見ると、

「住宅が不足しているのでは」

と感じるかもしれません。

しかし住宅購入者には、新築マンション以外にも選択肢があります。

中古マンション。

新築戸建。

中古戸建。

土地を購入して注文住宅。

さらに、住宅を探す地域そのものを変える方法もあります。

住宅市場を見るときには、

一つの商品だけでなく、自分たちが選べる住宅全体を見る

という考え方も必要です。

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最初に「絶対に変えたくない条件」を考えてみる

住宅探しが難しくなったとき、すべての希望条件を諦める必要はありません。

まず、

自分たちが本当に変えたくない条件は何か

を考えてみます。

例えば、

通勤時間は1時間以内。

子どもの学校は変えたくない。

自動車を2台置きたい。

3LDK以上必要。

毎月の住宅費は15万円以内。

親の近くに住みたい。

などです。

一方、

新築でなければならない。

駅徒歩10分以内でなければならない。

マンションでなければならない。

東京都内でなければならない。

という条件は、本当に絶対条件なのか、一度考えてみてもよいでしょう。

住宅価格が高い時代ほど、

「何を優先して、何なら変えられるのか」

を整理することが住宅探しでは重要になります。

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「新築マンション」から「中古マンション」へ広げてみる

新築マンションが予算に合わない場合、最初に考えやすいのが中古マンションです。

中古マンションには、

実際の建物や部屋を確認できる。

希望する地域で選択肢が増える。

新築より価格を抑えられる場合がある。

といったメリットがあります。

一方で確認したいのが、

築年数。

管理状況。

修繕積立金。

長期修繕計画。

今後予定されている大規模修繕。

室内のリフォーム費用。

などです。

例えば新築マンションが6,000万円、中古マンションが4,500万円だったとしても、

「1,500万円安い」

だけで判断するのではありません。

購入後のリフォームや管理費・修繕積立金まで含めて比較します。

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「マンション」から「戸建住宅」へ広げてみる

マンションを探していた方が、戸建住宅まで選択肢を広げる方法もあります。

特に東京都心から離れるほど、

マンションだけでなく、

新築戸建。

中古戸建。

土地＋注文住宅。

という選択肢が増えてきます。

戸建住宅であれば、

駐車場を確保しやすい。

上下階の生活音を気にしにくい。

庭を持てる場合がある。

土地を所有できる。

といった特徴があります。

一方、

建物の修繕を自分で行う。

庭や外構を管理する。

駅から距離がある住宅も多い。

といった違いがあります。

マンションと戸建住宅は、

「どちらが優れているか」

ではなく、

自分たちの暮らし方にはどちらが合うか

で考えることが大切です。

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「新築戸建」と「中古戸建」も総額で比較する

戸建住宅でも、新築と中古では価格だけを比較しない方がよいでしょう。

例えば、

新築戸建　4,000万円

中古戸建　2,800万円

だったとします。

価格差は1,200万円です。

しかし中古住宅で、

水回り交換　200万円

屋根・外壁　200万円

内装工事　100万円

などが必要になれば、実際の資金負担は変わります。

反対に、建物の状態が良く、大きな修繕を必要としない中古住宅なら、新築との価格差が大きなメリットになることもあります。

中古住宅では、

購入価格＋リフォーム・修繕費用

で比較することが重要です。

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「東京都内」から「埼玉県」へ探す範囲を広げる

住宅価格が予算を超える場合には、地域を広げる方法もあります。

例えば東京都内で住宅を探していた方が、

埼玉県南部。

県央地域。

さらに県北・県西方面。

へ範囲を広げれば、同じ予算でも住宅の選択肢が変わる可能性があります。

ただし、

「郊外なら安いから得」

という単純な話ではありません。

通勤時間。

電車の本数。

自動車の必要性。

買物。

病院。

学校。

将来の生活。

なども変わります。

住宅価格だけでなく、

そこで暮らした場合の生活全体

を比較することが大切です。

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東松山市では「マンションから戸建へ」という比較もできます

東松山市・比企郡では、東京都心と比べて戸建住宅の選択肢が多くなります。

新築戸建。

中古戸建。

土地を購入して注文住宅。

広めの土地。

駐車場を複数台確保できる住宅。

などがあります。

そのため、

「東京や県南でマンションを購入する」

という選択肢と、

「東松山市・比企郡で戸建住宅を購入する」

という選択肢では、同じ住宅購入でも内容がかなり違います。

例えば、

駅への近さを優先するのか。

専有面積・建物面積を優先するのか。

駐車場が必要なのか。

庭が欲しいのか。

通勤時間をどこまで許容できるのか。

によって適した住宅は変わります。

価格だけではなく、「同じ予算でどのような暮らしができるのか」を比較する

という考え方もあります。

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「駅徒歩10分」を「15分」にすると選択肢が変わることもあります

住宅探しでは、検索サイトの条件を少し変えるだけで物件数が大きく変わることがあります。

例えば、

駅徒歩10分以内

から、

駅徒歩15分以内

へ広げる。

土地50坪以上

から、

40坪以上

へ変更する。

築10年以内

から、

築20年以内

へ広げる。

こうした変更です。

もちろん、希望条件を妥協すればよいという話ではありません。

しかし、

「なぜその条件にしているのか」

を一度考えてみる価値はあります。

駅徒歩10分と11分で生活が大きく変わらないのであれば、検索条件によって候補から外してしまうのはもったいない場合もあります。

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「物件価格」ではなく「毎月の住宅費」で比較する

住宅を比較するときには、販売価格だけではなく、購入後の住宅費も考えます。

例えばマンションでは、

住宅ローン。

管理費。

修繕積立金。

駐車場代。

固定資産税。

などがあります。

戸建住宅では、

住宅ローン。

固定資産税。

火災保険。

将来の屋根・外壁・設備などの修繕費。

などを考えます。

マンションと戸建では費用の発生方法が違います。

そのため、

「4,000万円のマンション」と「4,000万円の戸建住宅」を同じ4,000万円として比較しない

ことも重要です。

購入後に毎月・毎年どのくらい住宅関連費がかかるのかまで考えてみましょう。

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住宅ローンの「借りられる額」から物件を選ばない

住宅価格が高くなると、希望する住宅を購入するために借入額を増やしたくなることがあります。

しかし、

金融機関から5,000万円借りられるから、

5,000万円の住宅を探す、

という順番が必ずしも適切とは限りません。

まず、

毎月いくらなら無理なく返せるか。

教育費は今後どのくらい必要か。

自動車の買い替えはあるか。

老後まで住宅ローンが残るか。

貯蓄をどの程度残しておくか。

などを考えます。

そのうえで、

自分たちが無理なく購入できる住宅価格帯を決める

方が、長期間の住宅ローンを考えるうえでは安心です。

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「新築だから安心」「中古だから不安」とも限りません

新築住宅には、新しい設備や建物性能などの魅力があります。

一方、中古住宅には、

実際の建物を確認できる。

周辺環境がすでに形成されている。

価格を抑えられる場合がある。

といった特徴があります。

中古住宅だから問題が多いとも限りません。

逆に、

「新築だから何も確認しなくてよい」

ということでもありません。

新築でも、

土地の道路条件。

ハザード情報。

周辺環境。

日当たり。

将来の維持費。

などは確認する必要があります。

新築・中古という言葉だけで住宅の良し悪しを決めない

ことが大切です。

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中古住宅では「安く買ってリフォーム」という選択肢もあります

希望する地域に新築住宅がない場合、

中古住宅を購入してリフォームする

という方法もあります。

例えば、

間取りは気に入っている。

土地の場所もよい。

建物もしっかりしている。

しかし水回りや内装が古い。

という住宅なら、必要な部分だけリフォームする方法があります。

ただし、

購入価格が安いからリフォームをすれば必ず得になる、

というわけではありません。

購入前に、

どこを直す必要があるのか。

概算でいくら必要なのか。

住宅ローンとリフォーム費用をどう調達するのか。

を確認しておくことが重要です。

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「中古マンション」だけでなく「中古戸建」まで見る意味

マンションを希望していた方が、中古戸建まで検索することは少ないかもしれません。

しかし予算や地域によっては、

中古マンションと中古戸建の価格が近い

ということもあります。

その場合には、

専有面積。

土地の有無。

駐車場。

管理費・修繕積立金。

建物修繕。

駅距離。

将来の住み替え。

などを比較します。

最初から住宅の種類を一つに決めず、

一度違う種類の住宅を見てから、自分たちに合わないと判断する

という探し方もあります。

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住宅価格が高いときほど「100点の物件」を探しすぎない

住宅購入では、

駅に近い。

広い。

新築。

日当たりがよい。

静か。

買物が便利。

価格が安い。

住宅ローンの負担も少ない。

というすべての条件を満たす住宅を探したくなります。

しかし、多くの場合、

条件が良くなるほど価格も高くなります。

そこで、

絶対に必要な条件

できれば欲しい条件

なくても困らない条件

に分けてみると、住宅を選びやすくなります。

例えば、

駐車場2台は絶対必要。

駅徒歩15分以内ならよい。

新築にはこだわらない。

庭はなくてもよい。

というように整理します。

住宅価格が高い時代ほど、この優先順位が重要になります。

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「新築が高いから中古を買う」だけでは少しもったいない

中古住宅を選ぶ理由を、

「新築を買えないから」

だけにしてしまう必要はありません。

中古住宅には中古住宅なりの特徴があります。

希望する地域で選びやすい。

実際の日当たりや建物を確認できる。

すでに出来上がった住宅地の雰囲気が分かる。

自分好みにリフォームできる。

といったメリットがあります。

反対に新築住宅には、

新しい設備。

一定の保証制度。

修繕までの時間を確保しやすい。

といったメリットがあります。

新築の代用品として中古を見るのではなく、それぞれ別の選択肢として比較する

方が住宅選びの幅は広がります。

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東松山市・比企郡で住宅を探すときにも「比較する範囲」を少し広げる

東松山市・比企郡で住宅を購入する場合にも、

新築戸建だけ。

中古戸建だけ。

東松山駅徒歩圏だけ。

一つの学区だけ。

と最初から絞り込みすぎると、候補が少なくなることがあります。

もちろん学区や家族の事情など、変えられない条件もあります。

一方で、

駅距離。

築年数。

土地面積。

新築・中古。

隣接する市町村。

などは、少し広げて比較できる場合があります。

住宅探しでは、

条件を下げるのではなく、比較対象を増やす

と考えてみるのも一つの方法です。

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住宅購入で比較したい5つの選択肢

住宅価格が高いと感じたときには、次の5つを一度比較してみるとよいでしょう。

① 新築マンションから中古マンションへ

同じ地域に住みながら購入価格を抑えられる可能性があります。

② マンションから戸建住宅へ

地域を広げれば、同じ予算で住居面積や土地を確保できる場合があります。

③ 新築から中古へ

購入価格とリフォーム費用を合わせて比較します。

④ 都心・県南から郊外へ

住宅価格だけでなく通勤や生活環境まで比較します。

⑤ 希望条件の優先順位を見直す

駅距離、築年数、広さなど、本当に必要な条件を整理します。

重要なのは、

どれか一つが正解なのではなく、自分たちの暮らしと予算に合う組み合わせを探すこと

です。

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まとめ　住宅価格が高いときほど「選択肢を広げる」

2026年8月の首都圏新築マンションは、発売戸数が前年同月比12.4％減少しました。

一方、平均価格は9,770万円と高い水準が続いています。

こうしたニュースを見ると、

「住宅を買うのが難しい時代になった」

と感じるかもしれません。

しかし住宅には、

新築マンション。

中古マンション。

新築戸建。

中古戸建。

土地＋注文住宅。

というさまざまな選択肢があります。

さらに地域を少し変えるだけでも、同じ予算で選べる住宅は変わります。

大切なのは、

最初に決めた住宅の種類や地域だけにこだわりすぎず、「自分たちは住宅に何を求めているのか」を整理することです。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県内・東京都内で、土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどの不動産購入についてご相談を承っています。

「新築と中古のどちらにするか迷っている」

「マンションと戸建住宅を比較してみたい」

「予算内でどの地域まで探せばよいのか」

「中古住宅を購入してリフォームすると総額はいくらくらいになるのか」

といった住宅探しの初期段階からでもご相談ください。

住宅価格が高いからといって、無理に予算を上げる必要はありません。

予算を上げる前に、選択肢を広げてみる。

それも、これからの住宅購入では大切な考え方の一つではないでしょうか。

※本コラムは、2026年8月の首都圏新築分譲マンション市場動向などをもとに、住宅購入について一般的な情報をご紹介するものです。住宅価格や供給状況は、地域・物件・時期によって異なります。また、住宅ローンの借入可能額や金利、審査基準等は金融機関や申込者によって異なります。実際の住宅購入では、最新の物件情報や資金計画を確認したうえでご判断ください。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純

「土地価格が上昇している」

このようなニュースを見ると、これから土地や住宅を購入する方は、

「今のうちに買った方がよいのだろうか」

「この土地の価格は適正なのだろうか」

「これからもっと高くなるのだろうか」

と気になるかもしれません。

2026年の基準地価では、全国平均で住宅地・商業地・工業地のいずれも上昇しました。

埼玉県でも住宅地は前年比1.6％、商業地は3.3％上昇しています。

しかし、

「地価が上がっているから、今売り出されている土地はすべて高くなっている」

というわけではありません。

土地には、

公示地価。

基準地価。

路線価。

そして実際に市場で売買される価格。

など、いくつもの「価格」があります。

住宅購入では、それぞれの数字の意味を理解したうえで、

「自分が検討している土地はいくらなら妥当なのか」

を考えることが大切です。

今回は、東松山市・比企郡などで土地や住宅を購入する方に向けて、2026年の基準地価をきっかけに「土地価格の見方」を考えてみます。

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2026年の基準地価は全国で上昇

2026年の基準地価では、全国平均の対前年変動率が、

住宅地　＋1.0％

商業地　＋2.9％

工業地　＋3.3％

となりました。

住宅地・商業地とも全国的には上昇傾向が続いています。

一方、埼玉県では、

住宅地　＋1.6％

商業地　＋3.3％

工業地　＋2.8％

となっています。

住宅地と商業地は5年連続、工業地は13年連続の上昇です。

ただし、この数字はあくまでも「平均」です。

埼玉県内のすべての土地が1年間で1.6％値上がりした、という意味ではありません。

住宅購入者にとっては、まずここを理解しておくことが重要です。

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そもそも「基準地価」とは？

基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点の基準地について調査し、公表する土地価格です。

不動産鑑定士による鑑定評価をもとに、都道府県知事が基準地の正常な価格を判定します。

一般の土地取引価格を考える際の指標の一つとして利用されています。

つまり、

実際に売り出されている土地の販売価格そのものを調査した数字ではありません。

ここが住宅購入では重要なポイントです。

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土地にはいくつもの「価格」があります

土地を探していると、

公示地価。

基準地価。

路線価。

固定資産税評価額。

売出価格。

成約価格。

など、さまざまな数字を目にすることがあります。

これらはすべて同じ意味ではありません。

例えば、

公示地価・基準地価

一般の土地取引価格を考えるうえで重要な公的指標です。

路線価

主として相続税や贈与税の土地評価に使用されます。

固定資産税評価額

固定資産税などを計算するための評価に利用されます。

売出価格

売主が「この価格で売りたい」と市場に出している価格です。

成約価格

実際に売主と買主が合意し、取引が成立した価格です。

住宅購入で最終的に重要になるのは、

「実際の市場では、条件の近い土地がどの程度の価格で取引されているのか」

という点です。

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「路線価が○万円だから、この土地は安い」とは判断できません

土地を探している方が路線価を調べ、

「路線価より売出価格がかなり高い」

と感じることがあります。

例えば路線価から計算した土地評価が1,500万円程度なのに、2,000万円で販売されていたとします。

これだけを見て、

「500万円も高い」

とは判断できません。

路線価は、そもそも不動産の販売価格を決めるための数字ではないからです。

同様に、

「路線価より少し高いだけだから、この土地はお買い得」

とも限りません。

住宅購入で路線価を見る場合には、

土地価格を考える参考資料の一つ

という位置づけにしておく方がよいでしょう。

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基準地価が上昇しても、すべての売地が同じ割合で上がるわけではありません

例えば埼玉県の住宅地平均が1.6％上昇したとしても、

昨年2,000万円だった土地が、

2,000万円×1.016＝2,032万円

になるという意味ではありません。

実際の土地価格には、

駅からの距離。

土地面積。

土地の形。

間口。

接道状況。

道路幅員。

用途地域。

建ぺい率・容積率。

上下水道。

高低差。

日当たり。

周辺環境。

ハザード情報。

そして地域の住宅需要。

など、さまざまな条件が影響します。

地価の平均上昇率と、個別の土地価格は分けて考える必要があります。

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土地購入では「坪単価」だけを比べない

土地探しでは、

「こちらは坪30万円」

「こちらは坪25万円」

という比較をすることがあります。

坪単価は土地価格を比較するときに便利な指標です。

しかし、坪単価が安い方が必ず得とは限りません。

例えば同じ50坪でも、

整形地。

旗竿地。

間口の狭い土地。

高低差のある土地。

前面道路が広い土地。

狭い道路に接する土地。

では利用しやすさが違います。

さらに、

水道の引込みが必要。

造成工事が必要。

擁壁工事が必要。

古家の解体が必要。

といった土地では、購入後に別途費用がかかります。

住宅購入では、

土地価格÷面積だけではなく、「住宅を建てられる状態にするまでいくら必要なのか」

まで考えることが重要です。

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「安い土地」には理由があるかもしれません

土地を探していると、周辺相場よりかなり安い物件が見つかることがあります。

もちろん、売主の事情などによって価格を抑えている場合もあります。

しかし、

土地の形が使いにくい。

道路条件に確認事項がある。

高低差が大きい。

市街化調整区域である。

上下水道の整備に費用がかかる。

建築条件に制約がある。

災害リスクについて確認が必要。

といった理由が価格に反映されている可能性もあります。

したがって、

「安いから買う」のではなく、「なぜこの価格なのか」を確認する

ことが大切です。

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反対に「高い土地」にも理由があります

駅に近い。

買物施設が充実している。

整形地である。

道路条件がよい。

住宅地として人気がある。

建築しやすい大きさである。

こうした土地は、周辺の土地より価格が高くなることがあります。

住宅購入では、

「高い＝割高」

とも限りません。

多少土地価格が高くても、

造成費がほとんどかからない。

水道が整備されている。

希望する住宅を建てやすい。

通勤・通学が便利。

将来売却するときにも一定の住宅需要が期待できる。

という土地であれば、購入者にとって価値がある場合があります。

重要なのは、

価格の高い・安いではなく、その価格になっている理由を理解すること

です。

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土地＋注文住宅では「土地を安く買うこと」が目的ではありません

土地を購入して注文住宅を建てる場合には、土地価格に目が向きやすくなります。

しかし本来の目的は、

土地を安く買うことではなく、希望する住宅を予算内で完成させること

です。

例えば、

土地　1,500万円
建物　2,800万円
外構　200万円
土地造成・水道等　200万円
諸費用　300万円

なら、総額は5,000万円程度になります。

一方、

土地が1,300万円でも、

造成や擁壁、水道、解体などに500万円必要であれば、必ずしもこちらが安いとは限りません。

土地探しでは、

土地価格＋建物＋土地に必要な工事＋諸費用

という総額で比較することが重要です。

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新築戸建では「土地と建物を合わせた価格」で考える

建売住宅の場合には、土地と建物がセットで販売されています。

そのため、

「この地域の土地は坪○万円だから、建物価格はこのくらいだろう」

と単純に分けて考えることが難しい場合があります。

新築戸建の価格は、

土地取得費。

建築費。

造成費。

外構。

販売経費。

市場の需給。

などを含めて設定されています。

したがって購入者としては、

近隣の新築戸建。

中古戸建。

売地。

なども見ながら、

そのエリアで総額としてどの程度の住宅が選べるのか

を比較する方が現実的です。

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中古戸建は「建物価格」と「土地の価値」を分けて考えてみる

中古戸建を購入するときには、建物だけに目が向きがちです。

内装がきれい。

キッチンが新しい。

間取りが気に入った。

といったことも大切です。

しかし、長期間所有する住宅では土地も重要です。

例えば、

駅からの距離。

土地の広さ。

形状。

接道。

高低差。

再建築の条件。

周辺の住宅需要。

などは、建物が古くなっても残る条件です。

中古戸建を見るときには、

「現在の建物にいくらの価値を感じるか」と「この土地そのものをどう評価するか」

を少し分けて考えてみると、価格を理解しやすくなります。

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東京都の地価上昇を東松山市・比企郡へそのまま当てはめない

2026年の基準地価では、東京都全域の商業地が前年比11.4％上昇するなど、大きな上昇が見られました。

こうしたニュースを見ると、

「首都圏ならどこでも土地が上がっているのでは」

と感じるかもしれません。

しかし、東京都心の商業地と東松山市・比企郡の住宅地では、土地を必要としている人も利用目的も異なります。

東松山市・比企郡では、

駅徒歩圏の住宅地。

郊外の住宅地。

大型分譲地。

市街化調整区域。

広い土地。

古家付き土地。

など、同じ地域でも条件が大きく異なります。

したがって、

「首都圏の地価が上がっている」という大きなニュースと、購入候補となる土地の価格は分けて考える

必要があります。

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同じ東松山市内でも土地価格は違います

土地価格は市町村単位だけで決まるものでもありません。

例えば同じ東松山市でも、

東松山駅から徒歩圏。

駅から離れた住宅地。

郊外の広い土地。

市街化調整区域。

では需要が異なります。

さらに同じ住宅地でも、

南道路か北道路か。

整形地か不整形地か。

道路幅員はどうか。

高低差があるか。

土地面積は需要に合っているか。

といった違いがあります。

比企郡でも同様です。

そのため、

「東松山市の坪単価はいくらですか」

という一つの数字だけで土地を判断することは難しいのです。

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「地価が上がっているから早く買わなければ」と焦る必要はありません

地価上昇のニュースを見ると、

「来年はもっと高くなるかもしれない」

「今買わないと手が届かなくなるかもしれない」

と焦ることがあります。

しかし、将来の地価を正確に予測することはできません。

また住宅購入では、土地価格だけでなく、

住宅ローン金利。

建築費。

自己資金。

毎月の返済額。

固定資産税。

将来の修繕費。

家族構成。

今後の収入。

なども関係します。

地価だけを予想して購入時期を決めるのではなく、

自分たちの資金計画と希望条件が整ったときに、納得できる不動産を選ぶ

ことの方が大切です。

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公示地価や基準地価は「答え」ではなく「参考資料」

では、住宅購入者にとって公示地価や基準地価を見る意味がないのでしょうか。

そのようなことはありません。

例えば、

この地域の地価は上昇傾向なのか。

横ばいなのか。

下落傾向なのか。

駅周辺と郊外でどの程度違うのか。

周辺地域と比較して価格水準はどうなのか。

といった大きな流れを把握するには役立ちます。

ただし、

公示地価や基準地価から、そのまま購入すべき土地の価格を計算するものではありません。

公的な地価情報と実際の売出物件、過去の取引事例などを組み合わせて見ることが重要です。

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売出価格と「実際に売れた価格」も違います

住宅購入者がインターネットで簡単に確認できるのは、現在販売されている物件の「売出価格」です。

しかし売出価格は、

売主が現在希望している価格

です。

実際にその価格で取引が成立したとは限りません。

一方、実際の取引価格については、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などで地域の取引情報を確認する方法があります。

土地価格を考えるときには、

公示地価・基準地価。

現在の売出物件。

過去の取引事例。

そして対象土地そのものの条件。

を総合的に見ることが大切です。

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土地価格を見るときは「同じ条件に近い土地」を比較する

購入候補の土地が2,000万円だったとします。

価格が適正か考えるときに、

市内で売られている土地をすべて比較してもあまり意味がありません。

できるだけ、

同じような駅距離。

同じ用途地域。

近い土地面積。

似た道路条件。

近い住宅環境。

などの土地と比較します。

例えば駅徒歩10分の整形地と、駅から数キロ離れた市街化調整区域の土地を坪単価だけで比べても、適切な比較にはなりにくいでしょう。

不動産価格は「似たもの同士を比べる」ことが基本です。

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将来売却するときのことも少し考えてみる

自宅として土地や住宅を購入する場合、最も大切なのは自分たちが暮らしやすいことです。

しかし住宅は長期間所有するものです。

転勤。

家族構成の変化。

親との同居。

老後の住み替え。

などによって、将来売却する可能性もあります。

そのため購入時には、

「今、自分が気に入っているか」

だけでなく、

「将来この土地を必要とする人もいそうか」

という視点を少し持っておくことも役立ちます。

駅距離。

土地面積。

道路条件。

土地の形。

生活利便性。

建築上の制限。

などは、将来の売却でも関係する可能性があります。

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東松山市・比企郡で土地を購入するときに確認したいこと

東松山市・比企郡で土地を探す場合には、価格と面積だけでなく、

① 市街化区域か市街化調整区域か

② どのような建物を建築できるか

③ 道路条件に問題はないか

④ 上下水道はどのようになっているか

⑤ 土地の高低差や造成工事は必要か

⑥ ハザード情報はどうなっているか

⑦ 周辺にどの程度の住宅需要があるか

などを確認していきます。

特に郊外では、

「土地が広くて安い」

ことが魅力になる一方で、造成や維持管理など別の負担が生じることもあります。

購入価格だけでなく、実際に住宅として利用するための総額と条件を見ること

が重要です。

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住宅購入者が土地価格を見るときの5つの視点

土地価格を判断するときには、次の5つに分けて考えると分かりやすくなります。

① 公的な地価情報

公示地価・基準地価などから地域の価格水準や動きを確認します。

② 実際の取引価格

周辺でどの程度の価格で取引されているのかを確認します。

③ 現在の売出価格

競合する土地がいくらで販売されているのかを見ます。

④ その土地固有の条件

面積、形、道路、高低差、法令上の制限などを確認します。

⑤ 購入後に必要となる費用

造成、水道、解体、外構なども含めて考えます。

一つの数字だけで、

「高い」

「安い」

と決めないことがポイントです。

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まとめ　地価上昇のニュースより「その土地がなぜその価格なのか」を見る

2026年の基準地価では、全国的に地価上昇が続き、埼玉県でも住宅地・商業地が5年連続で上昇しました。

しかし住宅購入者にとって重要なのは、

「全国で地価が何％上がったか」だけではありません。

購入を検討している土地が、

なぜこの価格なのか。

周辺の取引と比べてどうなのか。

住宅を建てるために追加費用はいくら必要なのか。

自分たちの暮らしに合っているのか。

将来も利用しやすい土地なのか。

こうしたことを一つずつ確認することが大切です。

公示地価。

基準地価。

路線価。

実際の取引価格。

売出価格。

それぞれの数字には異なる意味があります。

土地探しでは、一つの数字だけを「正解」と考えるのではなく、

複数の情報を使いながら、その土地そのものを見る。

これが重要です。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県内・東京都内で、土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどの不動産購入についてご相談を承っています。

「この土地の価格は周辺と比べてどうなのか」

「土地を購入して注文住宅を建てると総額はいくらになるのか」

「市街化調整区域の土地を検討しているが建築できるのか」

「新築戸建と土地からの注文住宅のどちらが予算に合うのか」

といった住宅探しの段階からでもご相談ください。

地価上昇のニュースを見て、住宅購入を急ぐ必要はありません。

大切なのは、「地価が上がっているから買う」のではなく、その土地の価格と条件を理解し、自分たちに合った不動産を選ぶことです。

※本コラムは、2026年の基準地価および住宅・土地購入について一般的な情報をご紹介するものです。実際の不動産価格は、立地、道路、土地形状、法令上の制限、需給、市場動向等によって異なります。また、公示地価・基準地価・路線価等は、それぞれ制度上の目的や価格時点が異なります。実際の購入判断では、対象不動産の個別条件と最新の公表資料をご確認ください。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純

価格。

駅からの距離。

間取り。

日当たり。

学校や買物施設への距離。

など、さまざまな条件を確認します。

しかし近年、住宅選びで以前にも増して重要になっているのが、

「この場所にはどのような災害リスクがあるのか」

という視点です。

大雨による河川の氾濫。

道路や宅地への浸水。

土砂災害。

高潮。

津波。

こうした災害リスクを確認するために利用できるのが、自治体などが公表しているハザードマップです。

ただし、ハザードマップを見るときに、

「色が付いているから危険」

「色が付いていないから安全」

と単純に判断するのはおすすめできません。

住宅購入では、

どの災害が想定されているのか、どの程度の被害が想定されているのか、その情報を自分たちの暮らしにどう当てはめるのか

まで考えることが大切です。

今回は、東松山市・比企郡などで土地・新築戸建・中古戸建を購入する方に向けて、ハザードマップの見方と住宅購入時に確認しておきたいポイントを整理します。

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ハザードマップとは何を確認する地図？

ハザードマップは、自然災害による被害が想定される区域や避難場所などを示した地図です。

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」では、全国の災害リスク情報を確認できます。

なかでも「重ねるハザードマップ」では、

洪水。

内水。

高潮。

津波。

土砂災害。

などの情報を地図上に重ねて確認できます。

住宅を検討している場所について、

「どのような災害リスクを確認する必要があるのか」を最初に把握する

ためには便利なサービスです。

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まず確認したいのは「洪水」と「内水」の違い

水害と聞くと、川があふれる洪水をイメージする方が多いと思います。

しかし、水害には別の種類もあります。

洪水

大雨などによって河川の水位が上昇し、川から水があふれることなどによる浸水です。

内水

大雨が降った際、下水道や排水施設の能力を超え、雨水を十分に排水できなくなることで発生する浸水です。

つまり、

「近くに大きな川がないから水害は関係ない」

とは限りません。

住宅を購入するときには、

洪水だけでなく内水についても公表情報があるか確認する

ことをおすすめします。

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「色が付いていない＝絶対に安全」ではありません

ハザードマップで検討中の住宅を調べたとき、何も色が付いていなければ安心するかもしれません。

しかし、

色が付いていないことは、将来の災害が絶対に起きないことを保証するものではありません。

ハザードマップは、一定の条件や想定に基づいて作成されています。

例えば内水浸水想定についても、河川の氾濫や高潮による浸水を含まないデータがあります。

また、公表されている情報の種類や整備状況は自治体によって異なります。

したがって、

「白い場所だから100％安全」

と考えるのではなく、

現時点で公表されている想定ではどのようになっているか

という見方をする方が適切です。

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反対に「色が付いている＝買ってはいけない」でもありません

ハザードマップに色が付いている住宅を見ると、

「ここは買わない方がよいのでは」

と感じる方もいます。

しかし、色が付いていることだけで購入の可否を決める必要はありません。

例えば洪水浸水想定区域であれば、

想定される浸水深はどのくらいか。

どの河川の氾濫が想定されているのか。

建物は平屋か2階建てか。

避難場所はどこか。

どの方向へ避難できるか。

周辺道路は冠水しやすくないか。

過去に実際の浸水があったのか。

などを確認します。

例えば想定浸水深が比較的浅い場所と、数メートルの浸水が想定される場所では、住宅選びとしての意味も異なります。

大切なのは、

色の有無ではなく、その内容を理解すること

です。

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洪水ハザードマップでは「浸水深」も確認する

洪水ハザードマップを見るときには、区域に入っているかどうかだけでなく、

想定浸水深

にも注目してみましょう。

浸水深によって、

床下浸水で済む可能性があるのか。

住宅の1階部分まで浸水する可能性があるのか。

2階への避難が考えられるのか。

など、防災上の考え方が変わります。

もちろん実際の災害が想定通りになるとは限りません。

それでも、

「この土地は洪水区域です」

という情報だけを見るより、

具体的にどの程度の水深が想定されているのか

まで把握した方が、購入判断に役立ちます。

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土砂災害警戒区域も確認したい

丘陵地や傾斜地に近い住宅では、土砂災害についても確認します。

土砂災害防止法では、

土砂災害警戒区域（イエローゾーン）

と、

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）

があります。

土砂災害警戒区域は、土砂災害が発生した場合に住民の生命・身体へ危害が生じるおそれがある区域です。

さらに土砂災害特別警戒区域では、建築物に損壊が生じるなど、より著しい危害が生じるおそれがある区域として、建築物の構造や一定の開発行為などに規制が関係する場合があります。

土地や中古住宅を購入するときには、

「崖が近いかどうかを現地で見る」だけでなく、行政上どのような区域指定になっているか

を確認することも重要です。

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高台だから安心とは限りません

住宅探しでは、

「ここは高台なので水害は心配ないですよね」

という考え方をすることがあります。

確かに、低地より洪水リスクが低い場所もあります。

しかし高台や丘陵地では、

土砂災害。

擁壁。

高低差。

道路勾配。

など、別の確認事項が出てくることがあります。

逆に平坦地では、土砂災害リスクは低くても、水害や内水の確認が重要になることがあります。

つまり、

「高い場所か低い場所か」だけでは住宅の災害リスクは判断できません。

その土地に応じて、見るべきリスクを変えることが大切です。

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現地を見たときにも地形を確認する

ハザードマップは非常に便利ですが、地図だけで住宅購入を判断するものでもありません。

実際に物件を見学するときには、

周囲より土地が低くなっていないか。

道路から住宅へ水が流れ込みそうではないか。

側溝の大きさはどうか。

近くに川や水路がないか。

擁壁や斜面がないか。

道路に大きな高低差がないか。

なども見てみましょう。

特に土地を購入して注文住宅を建てる場合には、

建物だけで災害対策を考えるのではなく、土地そのものの地形を見る

ことが重要です。

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周辺道路の冠水も生活には影響します

住宅そのものが浸水しなくても、

周囲の道路が冠水する

ということがあります。

国の「重ねるハザードマップ」でも、道路冠水想定箇所などの道路防災情報を確認できる場合があります。

例えば大雨のときに、

駅へ向かう道路が通れない。

自動車で住宅へ戻れない。

アンダーパスが冠水する。

避難所へ向かう道路が使いにくい。

ということがあれば、日常生活や避難にも影響します。

住宅購入では、

敷地だけでなく周辺道路まで少し広げて確認する

ことをおすすめします。

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避難場所まで実際に行けるか考える

ハザードマップには避難場所などが記載されていることがあります。

しかし、

「避難所が500m先にあるから安心」

というだけでは十分ではありません。

その途中に、

川がある。

低い道路がある。

冠水しやすい場所がある。

急な坂がある。

といったこともあります。

小さな子どもや高齢者がいる家庭では、避難に必要な時間も変わります。

住宅を購入する前に、

「災害が起きたらどこへ、どの道を通って避難するのか」

まで一度想像してみると、その住宅の防災面をより具体的に考えられます。

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中古住宅では「過去に浸水したことがあるか」も確認したい

ハザードマップは将来想定されるリスクを確認する資料です。

一方、中古住宅では、

過去に実際の被害があったか

という情報も重要です。

例えば、

床上浸水。

床下浸水。

敷地内への浸水。

大雨による建物修繕。

擁壁や斜面に関するトラブル。

などです。

売主が長年住んでいる住宅であれば、過去の経験を知っていることがあります。

物件を検討するときには、不動産会社を通じて、

「過去に浸水等の被害を把握していますか」

と確認してみてもよいでしょう。

ただし、売主が相続によって取得した住宅などでは、過去の状況を把握していないこともあります。

その場合は、

「被害がなかった」のではなく、「確認できていない」可能性もある

という点に注意します。

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新築住宅でもハザードマップは確認したい

新築だから災害リスクが少ない、ということではありません。

建物が新しくても、土地の場所は変わりません。

例えば新築戸建を検討するときには、

土地の浸水想定。

周辺地形。

土砂災害関連区域。

避難場所。

道路状況。

などを確認します。

新築住宅では、

耐震性。

省エネルギー性能。

断熱性能。

設備。

など建物性能に目が向きやすいですが、

「どのような土地に建っている住宅なのか」

も同じくらい重要です。

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土地を買って注文住宅を建てる場合は建物計画にも反映できる

土地から購入する場合には、ハザードマップの情報を建物計画へ反映できる可能性があります。

例えば水害リスクを考慮して、

基礎や床の高さを検討する。

電気設備の位置を考える。

2階にも避難できるスペースを確保する。

重要な設備を低い位置へ集中させない。

といった考え方があります。

もちろん土地の条件や建築計画によって対応は異なります。

しかし、

購入前に災害リスクを知っていれば、住宅設計で考えられることが増えます。

これは完成した住宅を購入する場合とは違う、土地購入のメリットの一つです。

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災害リスクは住宅価格にも影響する？

災害リスクがある住宅は、必ず価格が安くなるとは限りません。

駅に近い。

生活利便性が高い。

人気の住宅地。

土地が広い。

など、住宅価格にはさまざまな要因があります。

ただし、将来住宅を売却するときには、次の購入者もハザードマップを確認する可能性があります。

そのため住宅購入時には、

現在自分が気にしない条件でも、将来の購入者がどう見る可能性があるか

という視点を少し持っておくことも大切です。

これは「区域内の住宅を買ってはいけない」という意味ではありません。

災害リスクを理解したうえで価格や利便性などと比較し、自分で納得して購入することが重要です。

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火災保険・水災補償についても確認する

水害リスクがある地域で住宅を購入する場合には、火災保険についても確認しておきたいところです。

火災保険には、

火災。

風災。

水災。

盗難。

など、契約内容によってさまざまな補償があります。

しかし、

火災保険に加入すれば自動的にすべての水害が補償されるわけではありません。

水災補償の有無や支払条件は保険商品によって異なります。

住宅ローンを利用する場合には火災保険への加入を求められることもありますので、物件選びと併せて保険内容も確認しておくとよいでしょう。

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重要事項説明まで待たず、自分でも早めに確認する

不動産売買では、水防法に基づく水害ハザードマップ上の対象物件の所在地が重要事項説明の対象になっています。

また、土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域などについても、該当する場合には重要事項説明に関係します。

ただし購入者としては、

契約直前の重要事項説明で初めて確認するのではなく、物件を比較している段階から調べておく

ことをおすすめします。

例えば、

A物件は駅に近いが浸水想定がある。

B物件は駅から少し遠いが区域外。

C物件は高台だが土砂災害について確認が必要。

というように、価格や利便性と一緒に比較できます。

ハザードマップも、住宅選びの条件の一つとして早めに確認する方が判断しやすくなります。

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「重ねるハザードマップ」と自治体のハザードマップを使い分ける

住宅を探している段階では、国土交通省の「重ねるハザードマップ」が便利です。

住所を入力して、

洪水。

内水。

土砂災害。

高潮。

津波。

などを重ねて確認できます。

一方で、実際に購入候補が絞られてきたら、

その市町村が公表している最新のハザードマップも確認する

ことをおすすめします。

国のハザードマップポータルでも、「重ねるハザードマップ」と、市町村作成のハザードマップを探せる「わがまちハザードマップ」を併用して最新情報を確認するよう案内しています。

大まかな比較には国のサイト。

具体的な候補物件では自治体資料も確認する。

という使い方が分かりやすいでしょう。

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ハザードマップは更新されることがあります

住宅は長期間所有するものです。

しかし、ハザードマップや区域指定は今後もずっと同じとは限りません。

新しい調査。

浸水想定の見直し。

区域指定の変更。

などによって、公表内容が変わることがあります。

実際、国のハザードマップポータルでもデータは継続的に更新されています。

そのため、

「購入時に区域外だったから一生区域外」

とは限りません。

住宅購入後も、防災の観点から定期的に最新情報を確認することには意味があります。

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東松山市・比企郡でも「地域名」ではなく物件ごとに確認する

東松山市・比企郡には、

河川周辺。

平坦地。

丘陵地。

傾斜地。

造成された住宅地。

などさまざまな地形があります。

したがって、

「東松山市だから大丈夫」

「駅の近くだから大丈夫」

「川から離れているから大丈夫」

「高台だから大丈夫」

と一括りにはできません。

同じ市内、同じ町内でも、数百メートル違えば地形や災害リスク情報が変わることがあります。

住宅購入では、

地域全体のイメージではなく、購入候補となっている一つの土地・一つの住宅について確認すること

が重要です。

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住宅購入前に確認したい7つのポイント

ハザードマップを住宅購入に活用するときには、次のような点を確認してみてください。

① 洪水浸水想定区域に入っているか

入っている場合には、想定浸水深まで確認します。

② 内水の情報はあるか

川から離れていても確認してみましょう。

③ 土砂災害関連区域に該当していないか

斜面や丘陵地周辺では特に重要です。

④ 土地周辺の高低差はどうか

現地でも確認します。

⑤ 周辺道路は災害時に通行できそうか

冠水しやすい場所なども確認します。

⑥ 避難場所と避難経路はどうか

家族構成も考えて確認します。

⑦ 中古住宅なら過去の被害履歴を確認できるか

公的な想定と実際の過去の事実は分けて考えます。

すべてのリスクがゼロの住宅を探すことは簡単ではありません。

重要なのは、

リスクを知らずに買うのではなく、確認したうえで納得して選ぶこと

です。

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まとめ　ハザードマップは「買う・買わない」を決める地図ではありません

ハザードマップを見ると、

色が付いている住宅。

色が付いていない住宅。

があります。

しかし、

色が付いているから買ってはいけない。

色が付いていないから絶対に安全。

という単純なものではありません。

住宅購入で大切なのは、

どの災害が想定されているのか。

どの程度の被害が想定されているのか。

土地や建物の条件はどうか。

避難はどうするのか。

過去の被害は確認できるのか。

といった情報を一つずつ整理することです。

そのうえで、

価格。

立地。

利便性。

住宅性能。

住宅ローン。

そして災害リスク。

を総合的に比較します。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県内・東京都内で、土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどの不動産購入についてご相談を承っています。

「この土地のハザードマップをどう見ればよいのか」

「浸水想定区域に入っている住宅を購入しても大丈夫だろうか」

「中古住宅を購入する前にどのような調査をしたらよいのか」

「土地から注文住宅を建てたいが、場所選びで何を確認すればよいのか」

といった住宅探しの段階からでもご相談ください。

ハザードマップは、住宅購入を怖がるための資料ではありません。

自分たちが購入しようとしている場所を知り、万一に備えながら納得して住宅を選ぶための資料です。

長く暮らす住宅だからこそ、価格や間取りと同じように、

「この場所でどのような災害を想定しておけばよいのか」

を購入前に一度確認してみてはいかがでしょうか。

※本コラムは、ハザードマップ、災害関連区域および住宅購入について一般的な情報をご紹介するものです。ハザードマップや区域指定等は更新される場合があります。実際の不動産購入では、国・都道府県・市区町村等が公表する最新資料および対象不動産の個別条件をご確認ください。

2026年9月の日本経済新聞でも、生命保険会社による不動産投資、東京駅周辺の大型不動産取引、東京都心のオフィス市場、大手住宅会社の賃貸住宅事業など、不動産に関するニュースが相次いで取り上げられていました。

こうしたニュースを見ると、

「これから不動産価格は上がるのだろうか」

「今のうちに住宅を買った方がよいのだろうか」

と考える方もいるかもしれません。

しかし、住宅購入を考える方にとって重要なのは、

「大手が不動産を買っているから、自分も買うべき」

ということではありません。

むしろ注目したいのは、大きな資金を運用する企業や投資家ほど、どの不動産を取得するのかを慎重に選んでいるという点です。

不動産は、同じ「土地」「住宅」「マンション」であっても、立地や需要、建物の状態などによって価値が大きく異なります。

今回は、大手企業や機関投資家による不動産投資のニュースをきっかけに、これから自宅を購入する方が考えておきたい、

「自分たちが暮らしやすく、将来も選ばれやすい不動産とはどのようなものか」

について考えてみます。

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「不動産にお金が集まっている」＝「すべての不動産が上がる」ではありません

大手企業や機関投資家が不動産へ投資していると聞くと、

「不動産全体の価値が上がっている」

ように感じることがあります。

しかし、実際にはそう単純ではありません。

例えば、東京駅周辺の大規模オフィスビルと、郊外の住宅地にある一戸建てでは、購入する人も利用目的も市場もまったく違います。

同じ住宅でも、

駅から近い住宅。

買物や生活に便利な住宅。

一定の住宅需要がある地域。

一方で、

交通利便性が低い住宅。

建て替えなどに制約がある土地。

維持管理に大きな費用がかかる住宅。

などでは、将来の市場性も異なります。

住宅購入では、

「不動産だから価値がある」のではなく、「その不動産にどのような需要があるのか」

を見ることが大切です。

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機関投資家も「どの不動産を持つか」を見ています

生命保険会社などの機関投資家は、非常に大きな資金を運用しています。

不動産へ投資する場合にも、

立地。

賃料。

入居状況。

建物の品質。

維持管理費。

将来の需要。

売却する場合の市場性。

などを総合的に判断します。

もちろん、自宅を購入する個人と機関投資家では目的が違います。

自宅は利益を得るためだけに購入するものではなく、自分や家族が生活する場所だからです。

それでも共通する考え方があります。

それは、

「不動産というだけで選ぶのではなく、その不動産そのものを見る」

ということです。

住宅購入でも、

「新築だから」

「土地が広いから」

「価格が安いから」

だけで決めるのではなく、その住宅を取り巻く条件を総合的に考えることが重要です。

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住宅購入では「自分が住みたいか」が第一です

ここで誤解したくないのは、住宅を投資商品として選ぶ必要はないということです。

自宅購入で最も大切なのは、

自分や家族がその住宅で快適に生活できるか

です。

通勤。

通学。

買物。

病院。

家族構成。

駐車場。

住宅の広さ。

周辺環境。

こうした条件は、投資利回りだけでは判断できません。

例えば勤務先まで少し遠くても、

広い庭が欲しい。

自動車を2台、3台置きたい。

静かな環境で暮らしたい。

という方であれば、郊外の住宅が適していることもあります。

住宅は「最も値上がりしそうな物件」を探すものではありません。

ただし、自分たちの暮らしやすさを優先しながら、

将来ほかの人からも一定の需要がありそうか

という視点を少し加えておくことには意味があります。

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「将来も選ばれやすい住宅」には理由があります

不動産価格の将来を正確に予測することはできません。

それでも、中古住宅を探している方がどのような条件を重視するのかを考えてみることはできます。

例えば、

駅からの距離。

スーパーなど生活施設へのアクセス。

学校や病院など周辺環境。

土地の広さや形。

道路との関係。

駐車スペース。

建物の間取り。

建物の維持管理状態。

などです。

将来自分が住宅を売却することになれば、今度は次の購入者がこうした条件を確認します。

したがって住宅購入時に、

「自分がこの住宅を気に入った理由は、将来ほかの購入者にもある程度共通するだろうか」

と考えてみるのも一つの方法です。

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土地は「広ければ広いほどよい」とは限りません

東松山市・比企郡では、東京都心などに比べて広い土地を探しやすい地域もあります。

広い土地は、

駐車場を複数台確保できる。

庭をつくれる。

建物配置の自由度が高い。

といった魅力があります。

一方で、

草刈りなどの管理。

外構工事。

固定資産税。

将来売却するときの購入者層。

なども考える必要があります。

例えば非常に広い土地は、必要としている人にとっては魅力的ですが、購入できる人や必要とする人が限られることもあります。

反対に、一般的な住宅として利用しやすい面積や形状の土地であれば、将来も幅広い購入者から検討されやすい可能性があります。

住宅購入では、

「広い＝価値が高い」と単純に考えず、自分に必要な広さと市場性のバランスを見ること

も大切です。

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土地の「形」や「道路」も将来の利用に関係します

土地購入では価格と面積に目が向きがちですが、

土地の形状。

間口。

接道状況。

高低差。

道路の種類。

建築上の制限。

なども重要です。

同じ200㎡の土地でも、

整形地なのか。

細長い土地なのか。

旗竿状の土地なのか。

高低差があるのか。

によって建物配置や駐車場の取り方が変わります。

現在希望している住宅を建築できるだけでなく、

将来建て替える場合や売却する場合にも利用しやすい土地なのか

という視点を持ってみることをおすすめします。

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新築戸建では「価格」だけでなく立地とのバランスを見る

新築戸建を探していると、

同じ予算でも、

駅に近いが土地が少し小さい住宅。

駅から離れるが土地が広い住宅。

建物設備が充実している住宅。

価格を抑えた住宅。

など、さまざまな選択肢があります。

どれが正解ということではありません。

大切なのは、

価格・立地・土地・建物のどこにお金を使っている住宅なのか

を見ることです。

例えば、建物設備は将来交換できます。

内装もリフォームできます。

一方で、土地の場所を後から変えることはできません。

そのため長期間所有する住宅では、

「建物が豪華だから」

だけではなく、

立地や土地の条件も含めて比較してみるとよいでしょう。

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中古戸建は「建物」と「土地」を分けて見る

中古戸建では、

「築25年だから古い」

「リフォーム済みだから安心」

といった見方だけでは十分ではありません。

建物については、

修繕履歴。

屋根・外壁。

給排水設備。

雨漏りなどの履歴。

耐震性。

今後必要となるリフォーム。

などを確認します。

一方、土地については、

立地。

面積。

形状。

接道。

境界。

越境。

建て替えの可否。

などを確認します。

建物はさらに年数が経過していきますが、土地は残ります。

したがって中古戸建を購入するときには、

「現在の建物を何年間利用できそうか」と「その後も土地として利用しやすいか」

を分けて考えてみることも大切です。

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マンションでは建物全体の管理も価値に関係します

マンションを購入する場合は、自分の住戸だけではなく建物全体にも目を向ける必要があります。

例えば、

管理状況。

修繕積立金。

長期修繕計画。

共用部分の状態。

総戸数。

築年数。

駅からの距離。

周辺の中古マンション供給。

などです。

室内は自分でリフォームできます。

しかし、共用部分やマンション全体の管理は、一人の所有者だけで決めることはできません。

そのため、

「この部屋が気に入った」という視点と、「このマンション全体は長く維持管理されていきそうか」という視点

の両方を持つことが重要です。

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「安い物件」には安い理由がないか確認する

住宅を探していると、

周辺相場と比べて価格の安い物件が見つかることがあります。

もちろん、本当に条件のよい物件が割安で売り出されることもあります。

しかし価格差には、

駅から遠い。

土地形状に特徴がある。

接道条件が異なる。

建物修繕が必要。

再建築について確認が必要。

周辺環境に特徴がある。

など、何らかの理由があることもあります。

安いこと自体が悪いわけではありません。

例えば駅から離れていても、自動車中心の生活をする方にとって問題にならないこともあります。

重要なのは、

「なぜこの価格なのか」を理解したうえで、自分にとってその条件が問題かどうかを判断すること

です。

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大手の投資ニュースと東松山市・比企郡の住宅市場は分けて考える

東京都心では、オフィス空室率が低い水準となり、賃料も上昇しています。

大型不動産取引も行われています。

しかし、この状況がそのまま東松山市・比企郡の住宅価格に当てはまるわけではありません。

不動産は非常に地域性の強い資産です。

東松山市・比企郡でも、

駅徒歩圏。

生活利便性の高い住宅地。

郊外の住宅地。

市街化調整区域。

農地を含む土地。

接道などに制約のある土地。

では市場が違います。

さらに同じ町内でも、道路や土地形状などによって評価は変わります。

したがって、

東京の不動産価格が上昇しているから、埼玉県内の住宅もすべて同じように上がる

とは考えない方がよいでしょう。

住宅購入では、全国的なニュースと、自分が購入しようとしている地域の市場を分けて見ることが大切です。

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不動産価格が上がっているからといって購入を急ぐ必要はありません

不動産価格や賃料の上昇がニュースになると、

「もっと高くなる前に買わなければ」

という気持ちになることがあります。

しかし住宅は大きな買い物です。

価格上昇のニュースだけを理由に購入を急ぐことはおすすめできません。

住宅購入では、

自己資金。

住宅ローン。

毎月返済額。

金利。

購入後の維持費。

家族構成。

今後の収入。

将来の住み替え。

なども考える必要があります。

数百万円高くなることを心配して、本来の予算を大きく超えた住宅を購入してしまえば、購入後の家計負担が重くなる可能性があります。

「不動産価格がこれからどうなるか」を当てることより、自分たちが無理なく購入できる条件を決めておくこと

の方が重要です。

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住宅を購入すると「所有するコスト」も始まります

賃貸住宅から持ち家へ移る場合、

「家賃を払うくらいなら住宅ローンを払った方がよい」

と考えることがあります。

しかし、持ち家では住宅ローン以外にも費用が発生します。

例えば、

固定資産税・都市計画税。

火災保険。

戸建住宅の修繕費。

マンションの管理費・修繕積立金。

設備交換費。

などです。

大手企業や機関投資家が不動産の収益性を考えるときも、得られる収入だけではなく維持管理に必要な費用を見ます。

自宅は収益物件ではありませんが、

「いくらで買えるか」だけでなく、「購入後にいくらかかるか」

を見るという考え方は共通しています。

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将来売却する可能性まで少し考えて住宅を選ぶ

住宅購入時には、

「ずっとここに住む」

と考えていても不思議ではありません。

しかし長い人生では、

転勤。

家族構成の変化。

子どもの独立。

親との同居。

高齢期の住み替え。

などによって自宅を売却することもあります。

そのため住宅を購入するときに、

「もし10年後、20年後に売ることになったらどうだろう」

と少し考えてみることには意味があります。

例えば、

次にどのような人が買いそうか。

住宅として一般的に利用しやすいか。

土地として利用しやすいか。

建物を適切に維持できそうか。

といったことです。

これは値上がりする住宅を探すという意味ではありません。

将来自分の生活が変化したときにも、選択肢を残しやすい住宅を選ぶ

という考え方です。

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「資産価値」だけで住宅を選ばないことも大切です

一方で、住宅購入を考える際に「資産価値」を気にしすぎる必要もありません。

例えば、

駅から近い住宅より、少し郊外でも静かな場所で暮らしたい。

小さな土地より、広い庭が欲しい。

マンションより、自分の土地を持つ戸建住宅に住みたい。

という希望がある方もいます。

こうした希望は、数字だけでは測れない住宅の価値です。

自宅は金融商品ではありません。

毎日生活し、家族が時間を過ごす場所です。

そのため、

暮らしやすさを第一にしながら、将来の市場性も少し考える

くらいのバランスがよいのではないでしょうか。

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住宅購入で考えたい5つの視点

住宅を購入するときには、物件価格だけで判断せず、次のような視点を持ってみることをおすすめします。

① 自分たちが暮らしやすいか

通勤・通学、買物、駐車場、家族構成などを考えます。

② 土地や建物に使いにくい条件がないか

土地形状、接道、建築制限、建物の状態などを確認します。

③ 購入後の費用を無理なく負担できるか

住宅ローンだけでなく、税金や修繕費なども考えます。

④ 将来も一定の住宅需要が期待できそうか

駅、生活利便性、土地の利用しやすさなどを見ます。

⑤ 将来住み替えることになっても対応できそうか

住宅ローン残高や売却のしやすさも少し考えます。

すべての条件を満たす住宅を探す必要はありません。

大切なのは、

自分たちは何を優先し、何なら妥協できるのか

を整理して住宅を選ぶことです。

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東松山市・比企郡で住宅を購入するときにも「物件ごと」に考える

東松山市・比企郡では、

駅徒歩圏の土地。

新築分譲住宅。

中古戸建。

広い郊外住宅。

土地を購入して建てる注文住宅。

など、多様な住宅選択があります。

東京都心のような不動産市場とは異なるからこそ、

「不動産全体が上がっているか」

だけを見るのではなく、

購入しようとしている一つの土地、一つの住宅を個別に見ること

が重要です。

例えば同じ3,000万円の住宅でも、

土地に価値がある住宅。

建物に多くの費用をかけている住宅。

駅から近い住宅。

郊外で土地が広い住宅。

では特徴が違います。

住宅を選ぶときには、

「どちらが高く売れるか」

だけではなく、

なぜこの住宅がこの価格なのか

を考えてみると、物件への理解が深まります。

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まとめ　大切なのは「不動産を買うこと」ではなく「どの不動産を選ぶか」

大手企業や機関投資家が不動産への投資を増やしているニュースを見ると、

「やはり不動産を持った方がよいのではないか」

と思うかもしれません。

しかし、そこから住宅購入者が学べることは、

「不動産を持てば安心」ということではありません。

むしろ、

立地。

需要。

利用しやすさ。

維持費。

建物の状態。

将来の市場性。

などを確認し、

「どの不動産を選ぶか」が大切

ということではないでしょうか。

ただし、自宅は投資用不動産ではありません。

第一に考えるのは、自分や家族がそこで快適に生活できることです。

そのうえで、

「将来も住宅として利用しやすいだろうか」

「もし住み替えることになっても対応しやすいだろうか」

という視点を少し加えてみる。

それが、長く安心して所有しやすい住宅を選ぶ一つの考え方です。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県内・東京都内で、土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどの不動産購入についてご相談を承っています。

「土地を購入して注文住宅を建てたい」

「新築と中古のどちらにするか迷っている」

「この土地は将来も利用しやすいだろうか」

「住宅ローンを含めてどのくらいの価格帯で探せばよいのか」

といった住宅探しの初期段階からでもご相談ください。

不動産市場の大きなニュースを見ることも大切ですが、住宅購入で最後に向き合うのは、

自分たちが購入する一つの不動産です。

市場全体の動きだけに左右されず、暮らしやすさと将来の使いやすさの両方を考えながら住宅を選んでいくことが大切なのではないでしょうか。

※本コラムは、不動産市場および住宅購入について一般的な情報をご紹介するものです。不動産の市場性や将来価格を保証するものではありません。物件の価格や需要、住宅ローン等の条件は、地域・物件・金融機関等によって異なります。

「いくらまで住宅ローンを借りられるだろう」

「変動金利と固定金利のどちらがよいだろう」

「毎月の返済はいくらになるだろう」

といったことではないでしょうか。

もちろん、どれも大切です。

しかし中古住宅を購入するときには、もう一つ確認しておきたいことがあります。

それが、

「この住宅で、自分が希望する住宅ローンを利用できるのか」

という点です。

住宅ローンでは、購入者本人の年収や勤務先、借入状況などだけが審査されるわけではありません。

購入する土地や建物についても確認されます。

そのため、

「自分は住宅ローンを借りられるはずだから、どの中古住宅でも購入できる」

とは限りません。

今回は、東松山市・比企郡などで中古戸建や中古マンションを購入する方に向けて、住宅ローンと物件選びの関係、そして全期間固定金利型の【フラット35】について考えてみます。

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住宅ローンには「人の審査」と「物件の確認」があります

住宅ローンを申し込むときには、一般的に、

年齢。

年収。

勤務先。

勤続年数。

他の借入れ。

返済負担。

健康状態や団体信用生命保険。

などが確認されます。

こうした内容は主に「借りる人」に関するものです。

一方で、住宅ローンは不動産を担保として長期間融資する仕組みです。

そのため金融機関は、

購入する住宅がどのような不動産なのか

についても確認します。

例えば、

土地や建物の登記。

接道状況。

建物の用途。

建築上の制限。

増改築の状況。

建物と登記内容の関係。

などが関係することがあります。

つまり住宅購入では、

「自分が借りられるか」と「その住宅に融資できるか」は別々の確認事項

なのです。

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新築住宅と中古住宅では住宅ローンの確認方法も違うことがあります

新築分譲住宅の販売図面を見ると、

「フラット35利用可」

「フラット35S対応」

などと記載されていることがあります。

新築住宅では、販売会社や建築会社が住宅ローンを利用する購入者を想定し、建築段階から必要な検査や書類を準備している物件も多くあります。

一方、中古住宅は事情がさまざまです。

築5年の住宅もあれば、築30年、40年の住宅もあります。

建築当時の資料が残っている住宅もあれば、ほとんど残っていない住宅もあります。

増築やリフォームを繰り返していることもあります。

そのため中古住宅では、

気に入った住宅を見つけた後に、希望する住宅ローンが利用できるかを個別に確認する

という場面が出てきます。

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【フラット35】とはどのような住宅ローン？

住宅ローンの選択肢の一つに【フラット35】があります。

【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している全期間固定金利型の住宅ローンです。

借入時に返済終了までの金利が決まるため、借入後に市場金利が上昇しても、基本となる借入金利が途中で変わらないことが特徴です。

そのため、

「将来の金利上昇が心配」

「毎月の返済額をできるだけ安定させたい」

「長期間の返済計画を立てやすくしたい」

という方にとって、選択肢の一つになります。

ただし、

【フラット35】は購入者本人の条件を満たせば、どの住宅でも使えるという住宅ローンではありません。

住宅そのものにも所定の条件があります。

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中古住宅で【フラット35】を使うには物件側の基準があります

中古住宅で【フラット35】を利用する場合、住宅金融支援機構が定める技術基準への適合が必要です。

例えば、中古住宅の技術基準には、

敷地の接道。

住宅の床面積。

住宅として必要な設備や間取り。

建物の構造。

耐久性。

耐震性に関する事項。

などがあります。

一戸建ての場合、床面積は原則50㎡以上、マンションなどの共同住宅では原則30㎡以上といった基準も設けられています。

したがって、

「中古住宅だからフラット35が使える」

のではなく、

「中古住宅の中でも所定の技術基準に適合する住宅なら利用できる」

と考える方が正確です。

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原則は物件検査ですが、省略できる中古住宅もあります

中古住宅で【フラット35】を利用する場合には、原則として検査機関や適合証明技術者による物件検査を受け、技術基準への適合を確認します。

基準に適合すれば、適合証明書が交付されます。

ただし、すべての中古住宅で必ず新たに物件検査を行うとは限りません。

例えば、

「中古マンションらくらくフラット35」

に登録されているマンションでは、所定の申出書を金融機関へ提出することで物件検査を省略できる場合があります。

また、一定の要件を満たす中古住宅についても、「中古住宅に関する確認書」などを提出することで物件検査を省略できる仕組みがあります。

そのため中古住宅を検討するときには、

「フラット35は使えますか」

だけでなく、

「この物件では、どのような手続きが必要ですか」

まで確認することが大切です。

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適合証明書があれば「建物に問題がない」という意味ではありません

ここは購入者の方にも知っておいていただきたいところです。

【フラット35】の適合証明が取得できたとしても、

「この住宅には欠陥が一切ありません」

「今後故障するところはありません」

「建物性能がすべて保証されています」

という意味ではありません。

住宅金融支援機構も、適合証明は定められた検査方法で確認した範囲において、融資条件である技術基準への適否を判断するものであり、施工上の瑕疵がないことや住宅性能そのものを保証するものではないと案内しています。

中古住宅を購入するときには、

住宅ローンのための適合確認

と、

建物そのものの状態確認

を分けて考えましょう。

必要に応じて、建物状況調査（インスペクション）や専門家による確認を検討することも一つの方法です。

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中古住宅では「住宅ローンが使えるか」を契約前に確認したい

住宅探しで避けたいのは、

気に入った住宅が見つかる。

売買契約をする。

住宅ローンを申し込む。

そこで初めて物件側の問題が分かる。

という流れです。

もちろん売買契約には住宅ローン特約を設けるケースもありますが、できるだけ契約前の段階で確認できることは確認しておいた方が安心です。

特に、

「フラット35を利用したい」

「特定の金融機関で借りたい」

「中古住宅を購入してリフォームもしたい」

といった希望がある場合には、物件を決める前から不動産会社や金融機関へ伝えておきましょう。

住宅ローンを物件決定後に考えるのではなく、物件探しと並行して考えること

が中古住宅購入では重要です。

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増築している中古住宅では登記との違いも確認

築年数の経過した中古戸建では、

部屋を増築した。

サンルームを設置した。

車庫を建てた。

建物の一部を改築した。

というケースがあります。

その際、現在の建物と登記内容が一致していないこともあります。

例えば登記上の床面積と、実際の建物面積が大きく違っているケースです。

こうした場合でも必ず住宅ローンが利用できないということではありません。

対応は金融機関や状況によって異なります。

しかし融資審査の過程で、

「この増築部分はどのようなものですか」

「登記を整理してください」

などと確認される可能性があります。

中古住宅を見るときには、間取りや室内のきれいさだけでなく、

現況と登記が大きく違っていないか

にも目を向けてみましょう。

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接道条件は住宅ローンだけでなく将来の建て替えにも関係します

中古戸建を購入する場合には、土地がどのような道路に接しているかも重要です。

住宅金融支援機構の中古住宅技術基準でも、敷地は原則として一般の交通の用に供する道へ2m以上接することが求められています。

ただし、実際の不動産では、

私道に接している。

建築基準法上の道路について確認が必要。

通行や掘削について確認事項がある。

再建築に一定の条件がある。

といったケースもあります。

これは住宅ローンだけの問題ではありません。

現在の建物を将来建て替える場合や、再び売却する場合にも影響する可能性があります。

中古住宅の購入では、

「今住めるか」だけでなく、「将来も住宅として利用しやすい土地か」

という視点が大切です。

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建築確認関係書類が残っているかも確認してみる

比較的新しい中古住宅であれば、

建築確認済証。

検査済証。

設計図面。

住宅性能評価関係書類。

長期優良住宅関係書類。

などが残っている場合があります。

古い住宅では、すべての書類が残っていないことも珍しくありません。

書類がないから直ちに購入できないということではありません。

しかし、

どの書類が残っているのか。

どのような建物として建築されたのか。

増改築の履歴があるのか。

といったことを確認できる資料は、中古住宅を判断するうえで役立ちます。

住宅ローンの手続きだけでなく、将来リフォームや売却をするときに役立つこともあります。

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「住宅ローンが使いにくい物件＝悪い物件」とは限りません

ここも大切です。

住宅ローンを利用しにくい住宅だからといって、その住宅自体が必ず悪いということではありません。

例えば、

古い住宅を現金で購入してリフォームしたい。

建物は解体して土地として利用したい。

一般的な住宅ローンとは別の資金計画がある。

という購入者もいます。

住宅の評価は、

誰が、どのような目的で購入するのか

によって変わります。

ただし一般的な住宅ローンを利用して自宅として購入したい方にとっては、融資を利用できるかどうかは非常に重要です。

自分の資金計画に合わない住宅を無理に選ぶ必要はありません。

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「現金なら買える」と「住宅ローンで買える」は別の話です

不動産には、法律上売買できることと、金融機関が住宅ローンを融資することの間に違いがあります。

そのため、

「売りに出ている住宅なのだから住宅ローンも当然使えるだろう」

とは考えない方がよいでしょう。

現金購入であれば取引できる住宅でも、住宅ローンでは追加確認が必要になる場合があります。

反対に、一つの金融機関で難しい場合でも、別の金融機関や商品では判断が異なることもあります。

住宅ローンの審査基準は金融機関や商品によって違います。

だからこそ、

物件を見つけたら早い段階で具体的な住宅ローン相談へ進む

ことが重要です。

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中古住宅＋リフォームの場合は「総予算」で考える

中古住宅の魅力の一つは、新築住宅より購入価格を抑えながら、自分好みにリフォームできる可能性があることです。

例えば、

中古戸建　2,000万円

リフォーム　500万円

諸費用　150万円

であれば、住宅取得全体では2,650万円程度になります。

したがって、

「2,000万円の住宅だから予算内」

と購入価格だけを見るのではなく、

購入費＋リフォーム費＋諸費用

で考える必要があります。

また住宅ローンとリフォーム費用をどのように借りるかは、金融機関や商品によって異なります。

大きなリフォームを予定している場合には、物件を購入する前から資金計画を金融機関と相談しておくことをおすすめします。

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新築と中古は「住宅価格」だけで比較しない

住宅価格が上昇すると、

「新築は高いから中古住宅にしよう」

と考える方も増えるでしょう。

中古住宅を選択肢に入れること自体は、住宅購入の幅を広げます。

しかし、

新築3,500万円

中古2,500万円

という価格だけで比較するのは十分ではありません。

中古住宅では、

リフォーム。

設備交換。

外壁・屋根。

給湯器。

水回り。

耐震性。

今後の修繕。

などに費用がかかることがあります。

一方、新築住宅でも購入価格が高ければ、その分住宅ローン借入額が大きくなる可能性があります。

大切なのは、

新築か中古かではなく、購入後まで含めた総額が自分たちの予算に合っているか

ということです。

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全期間固定金利を選ぶ人には「返済額が読める」というメリットがあります

金利環境が変化する時期には、

変動金利にするのか。

固定金利にするのか。

迷う方も多いでしょう。

全期間固定金利型には、借入時点で返済終了までの金利が決まることで、将来の返済計画を立てやすいという特徴があります。

一方、変動金利と比較して当初金利が高くなることもあります。

どちらが有利になるかを将来まで正確に予測することはできません。

そのため、

「どちらが一番得か」

だけでなく、

「自分たちの家計は、どの程度の金利変動リスクを受け入れられるか」

という視点で選ぶことが大切です。

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住宅ローンを決めてから物件を探す必要はありません

ここまで読むと、

「それなら先に住宅ローンを完全に決めてから物件を探さないといけないのか」

と思われるかもしれません。

そこまで決める必要はありません。

住宅を探しながら、

変動金利も候補。

固定金利も候補。

フラット35も候補。

という形でも構いません。

大切なのは、

「どの住宅ローンでも使えるだろう」と決めつけないこと

です。

例えばフラット35を有力な候補としているのであれば、気になる中古住宅が見つかった段階で、

技術基準への適合。

物件検査の必要性。

必要書類。

手続きにかかる時間。

などを確認します。

住宅ローンと物件選びを行ったり来たりしながら決めることが、現実的な住宅購入です。

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東松山市・比企郡で中古戸建を探す場合にも物件ごとの確認を

東松山市・比企郡には、

比較的新しい中古戸建。

昭和・平成初期に建築された住宅。

広い土地の住宅。

増築されている住宅。

古家付き土地。

など、さまざまな不動産があります。

中古住宅は一棟ごとに条件が違います。

同じ築年数でも、

建築時期。

維持管理。

リフォーム履歴。

土地の道路条件。

登記状況。

残っている書類。

によって確認する内容は変わります。

そのため、

「築20年以内なら大丈夫」

「大手メーカー施工だから大丈夫」

「きれいにリフォームされているから大丈夫」

と一つの条件だけで判断しないことが大切です。

気に入った住宅について一つずつ確認する。

中古住宅購入では、それが基本になります。

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中古住宅を購入するとき確認したい住宅ローンのポイント

中古住宅を検討するときには、次のようなことを確認してみてください。

① 自分はいくらまで無理なく借りられるか

金融機関が貸せる金額ではなく、無理なく返済を続けられる金額を考えます。

② 希望する住宅ローンは何か

変動金利、固定金利、フラット35など候補を整理します。

③ その住宅で希望するローンを利用できるか

物件側の条件も確認します。

④ 物件検査や追加書類が必要か

フラット35などでは早めに確認します。

⑤ リフォーム費用も含めて借入計画を組めるか

中古住宅では購入後の費用も重要です。

住宅ローンは、

「人」と「家」の両方が揃って初めて成立する

と考えておくと分かりやすいでしょう。

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まとめ　中古住宅は「買いたい」と「買える」を一緒に確認する

中古住宅には、

新築より価格を抑えやすい。

希望する地域で物件を探しやすい。

広い土地を選べることがある。

実際の建物や日当たりを確認して購入できる。

リフォームによって自分好みにできる。

などの魅力があります。

一方で、一棟ごとに築年数や土地・建物の状況が違うため、住宅ローンについても個別の確認が必要になることがあります。

特に【フラット35】を利用したい場合には、

「中古住宅なら使える」

と考えるのではなく、

その住宅が必要な技術基準を満たすのか、物件検査が必要なのか、どのような書類が必要なのか

を確認することが大切です。

住宅探しでは、どうしても、

価格。

立地。

間取り。

築年数。

内装。

などに目が向きます。

しかし、住宅ローンを利用する方にとっては、

「自分がこの住宅を買いたいか」と同時に、「自分の資金計画でこの住宅を買えるか」

も重要です。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県内・東京都内で、中古戸建、新築戸建、土地、マンションなどの不動産購入についてご相談を承っています。

「中古住宅を購入したいが住宅ローンが使えるか心配」

「フラット35を利用して中古戸建を購入したい」

「中古住宅を購入してリフォームしたい」

「新築と中古のどちらが自分たちの予算に合うのか比較したい」

といった段階からでもご相談ください。

住宅ローンは、物件が決まってから考え始めるものではありません。

住宅探しと住宅ローンを一緒に進めること。

それが、中古住宅を安心して購入するための大切なポイントの一つではないでしょうか。

※本コラムは、住宅ローンおよび中古住宅購入について一般的な情報をご紹介するものです。【フラット35】の利用条件、技術基準、物件検査、適合証明等は制度改定等により変更される場合があります。最新の内容は住宅金融支援機構、取扱金融機関、適合証明検査機関等へご確認ください。また、住宅ローンの審査結果や融資条件は金融機関、申込人、物件等によって異なります。

「住宅ローンはいくら借りられるのか」

「毎月いくら返済するのか」

「変動金利と固定金利のどちらにするのか」

といったことでしょう。

もちろん、どれも大切です。

しかし住宅ローンは、借りた瞬間だけを見るものではありません。

30年、35年など長期間にわたって返済している間には、

転勤する。

家族が増える。

子どもが独立する。

親と同居する。

仕事や収入が変わる。

もっと小さな住宅へ住み替える。

といったことが起こる可能性があります。

そのとき、自宅を売却することになるかもしれません。

そこで住宅購入前に少し考えておきたいのが、

「将来この家を売ることになったとき、住宅ローンはいくら残っているだろうか」

という視点です。

今回は、東松山市・比企郡などで土地、新築戸建、中古戸建、マンションを購入する方に向けて、住宅ローンと将来の売却について考えてみます。

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住宅ローンは「借りた金額」がそのまま減っていくわけではありません

例えば3,500万円を35年返済で借りたとします。

10年間返済すれば、

「35年のうち10年返したのだから、かなり元金も減っているだろう」

と思うかもしれません。

しかし住宅ローンの残高は、単純に年数に比例して減るわけではありません。

借入金額、

金利、

返済期間、

元利均等返済か元金均等返済か、

繰上返済をするか

などによって、元金の減り方は違います。

特に多く利用される元利均等返済では、毎月の返済額の中に元金と利息が含まれています。

したがって、

「毎月10万円返済しているから、年間120万円ずつ住宅ローン残高が減る」

という計算にはなりません。

住宅を購入するときには、毎月返済額だけでなく、返済予定表などを見ながら、

「5年後」

「10年後」

「15年後」

に住宅ローン残高がどの程度になっているのかを一度確認してみるのもよいでしょう。

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将来売却するときに重要なのは「ローン残高」と「売れる価格」

住宅ローン返済中でも、自宅を売却することはできます。

一般的には、売却代金などによって住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消したうえで買主へ引き渡します。

そのため将来自宅を売却するときに重要になるのが、

その時点の住宅ローン残高

と、

その時点で自宅がいくらで売れるのか

という二つの数字です。

例えば10年後、

住宅ローン残高　2,500万円

自宅の売却価格　3,000万円

であれば、売却代金からローンを完済できる可能性があります。

一方、

住宅ローン残高　3,000万円

自宅の売却価格　2,500万円

であれば、売却代金だけでは完済できません。

購入時にはこの将来価格を正確に予測することはできません。

だからこそ、借入額に余裕を持たせることと、将来売却しやすい住宅かどうかを見ることの両方が大切になります。

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「借りられる最大額」で住宅を買う必要はありません

住宅ローン審査では、年収や勤務状況、既存の借入などを基に借入可能額が判断されます。

例えば金融機関から、

「4,500万円まで融資可能です」

と言われたとします。

しかし、

4,500万円借りられること

と、

4,500万円借りた方がよいこと

は同じではありません。

借入額が大きくなれば、

毎月の返済負担が大きくなるだけでなく、

将来売却するときの住宅ローン残高も大きくなりやすくなります。

住宅購入では、

「いくらまで借りられるか」ではなく、「いくらまでなら余裕を持って借りられるか」

を考えてみることが大切です。

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購入して数年で売却する可能性もゼロではありません

住宅購入時には、

「この家にずっと住むつもり」

という方が多いでしょう。

しかし人生では予定していなかったことが起こります。

例えば、

転勤。

転職。

結婚や離婚。

子どもの誕生。

親との同居。

実家への転居。

収入の変化。

などによって、購入から数年で住み替えることもあります。

購入した直後は住宅ローン残高がまだ多く残っています。

さらに、不動産を売却するときには仲介手数料や登記関係費用などが必要になることもあります。

そのため購入後間もない売却では、

「買った価格と同じくらいで売れれば問題ない」

とは限りません。

将来のことを心配しすぎる必要はありませんが、転勤などの可能性がある方ほど、購入時から「もし数年後に売ることになったら」という視点を持っておく意味があります。

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頭金を入れることには「借入額を減らす」効果があります

住宅購入では、

「頭金を入れるべきか」

「できるだけ住宅ローンを利用して現金を残すべきか」

と悩む方もいます。

頭金を入れれば、その分住宅ローンの借入額を減らすことができます。

例えば4,000万円の住宅を購入するとして、

自己資金なしで4,000万円借りる場合

と、

500万円の自己資金を入れて3,500万円借りる場合

では、購入直後の住宅ローン残高が違います。

借入額を抑えることは、将来売却するときにローン残高が売却価格を上回るリスクを小さくする方向にも働きます。

ただし、

預貯金をできるだけ頭金に使えばよい

ということでもありません。

購入後には、家具・家電、引越し、住宅修繕、自動車、教育費、予期しない支出などもあります。

住宅購入後の生活資金を残しながら、頭金と借入額のバランスを考えることが大切です。

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新築住宅は「購入価格＝将来の売却価格」ではありません

新築戸建や新築マンションを購入するときには、

「4,000万円で買ったのだから、数年後もそれに近い価格で売れるだろう」

と考えてしまうことがあります。

しかし、不動産の将来価格は保証されません。

価格には、

立地、

土地の需要、

駅からの距離、

築年数、

建物の状態、

周辺の供給、

経済状況、

住宅ローン金利

など、さまざまな要因が影響します。

また、新築として購入した住宅も、次に売却するときには中古住宅として市場に出すことになります。

したがって住宅購入では、

「いくらで買うか」だけでなく、「中古住宅になったときにも選ばれそうか」

という視点を少し持っておくことをおすすめします。

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中古戸建は「土地の価値」も見ておきたい

東松山市・比企郡では、中古戸建を購入する選択肢もあります。

中古戸建では建物だけでなく、その土地そのものにも目を向けてみましょう。

例えば、

駅からの距離。

土地面積。

土地の形状。

接道状況。

高低差。

駐車スペース。

周辺環境。

建て替えが可能か。

などです。

将来建物の築年数がさらに経過しても、土地として一定の需要が期待できる物件もあります。

もちろん将来の価格を保証することはできません。

それでも、

「建物が古くなった後、この土地はどのように評価されそうか」

という視点は、長期間所有する住宅を選ぶうえで参考になります。

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マンションは「売りやすさ」に影響する条件も確認する

マンションを購入する場合も同様です。

将来の売却を考えると、

駅からの距離、

築年数、

管理状況、

修繕積立金、

長期修繕計画、

総戸数、

間取り、

階数、

日当たり、

周辺の中古マンション供給

などが関係することがあります。

購入するときには自分自身が気に入ることが第一です。

しかし、

「将来自分以外の人もこのマンションを選びそうか」

という視点を加えることで、物件の見方が少し変わります。

特に転勤や将来の住み替えの可能性がある方は、購入時から売却しやすさを確認しておくことにも意味があります。

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土地を買って注文住宅を建てる場合は「建物にかける金額」にも注意

土地を購入して注文住宅を建てる場合には、

土地2,000万円

建物3,000万円

諸費用500万円

など、住宅取得全体では大きな金額になることがあります。

注文住宅では、自分たちの希望に合わせた建物をつくれることが魅力です。

一方、設備や仕様にこだわれば建築費も増えていきます。

ここで考えておきたいのは、

建築にかけた金額が、そのまま将来の売却価格に反映されるとは限らない

ということです。

例えば非常に高額な設備や個性的な間取りが、自分たちには価値があっても、次の購入者から同じ金額で評価されるとは限りません。

注文住宅を建てること自体に問題があるわけではありません。

ただし住宅ローンを大きく利用するのであれば、土地・建物・諸費用を含めた総借入額が家計に対して無理のない水準かを確認しておきましょう。

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金利が上がれば「元金の減り方」にも目を向ける

住宅ローンでは、毎月返済額だけを見るのではなく、

元金がどのくらい減っているか

も確認してみるとよいでしょう。

変動金利型では、将来適用金利が上昇する可能性があります。

商品や返済方式によって仕組みは異なりますが、金利が上昇すれば返済額や元金・利息の内訳などに影響することがあります。

現在、

「毎月10万円なら払える」

というだけではなく、

5年後の残高、

10年後の残高、

金利が変化した場合の返済

なども金融機関のシミュレーション等を利用して確認してみましょう。

住宅ローンは毎月の家賃代わりというだけではなく、長期間にわたって残高を減らしていく借入れでもあります。

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「5年ルール・125％ルール」があっても残高確認は必要です

変動金利型住宅ローンでは、一部の商品に「5年ルール」や「125％ルール」と呼ばれる返済額の仕組みがあります。

ただし、すべての住宅ローンに共通する制度ではありません。

また、こうした仕組みがある場合でも、

毎月の返済額が急に増えないことと、住宅ローン残高への影響がないことは同じではありません。

これから住宅ローンを契約する場合には、

適用金利がどのように見直されるのか。

返済額はどのように変更されるのか。

元金と利息の関係はどうなるのか。

といったことも金融機関へ確認しておくとよいでしょう。

「変動金利だから安い」

という現在の数字だけでなく、商品そのものの仕組みを理解して選ぶことが大切です。

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繰上返済は将来の選択肢の一つ

住宅購入後、家計に余裕が出てきた場合には繰上返済を検討することもできます。

繰上返済によって元金を減らせば、

利息負担を軽減する、

返済期間を短くする、

将来の住宅ローン残高を減らす

といった効果が期待できます。

一方、繰上返済へ預貯金を使いすぎれば、手元の現金が少なくなります。

子どもの教育費や住宅修繕、老後資金なども必要です。

そのため、

住宅ローンを早く減らすことだけが家計の正解とは限りません。

購入時点で将来の繰上返済まで決めておく必要はありませんが、

「収入や預貯金に余裕ができたら、元金を減らす方法もある」

ということを知っておけば、住宅ローンとの付き合い方にも選択肢ができます。

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住宅ローンを完済する年齢も確認しておく

35年など長期間の住宅ローンでは、

「毎月返済額はいくらか」

だけでなく、

何歳で完済する予定なのか

も確認しておきたいところです。

例えば40歳で35年ローンを組めば、単純には75歳まで返済期間が続きます。

もちろん途中で繰上返済したり、退職金などで完済したりすることも考えられます。

しかし、

「その頃も現在と同じ収入があるのか」

「定年後の住宅ローンをどうするのか」

という点は購入時から少し考えておいた方がよいでしょう。

将来、

住宅を売却して小さな住宅へ住み替える、

マンションへ住み替える、

賃貸住宅へ移る

という選択をする可能性もあります。

住宅購入は「今住む家」を考えるだけでなく、長い人生の中での住まい方を考えることでもあります。

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住宅購入時の書類は長く保管しておく

住宅を購入すると、

売買契約書、

建築請負契約書、

仲介手数料などの領収書、

登記関係書類、

住宅ローン関係書類

など、多くの書類を受け取ります。

購入が終わると、

「もう使わないだろう」

と思うかもしれません。

しかし将来自宅を売却する場合には、購入時の金額や取得に要した費用を確認する必要が出てくることがあります。

税務上の取得費を確認するうえでも、購入時の資料が重要になる場合があります。

また、住宅ローンについても契約内容を確認できるよう、関係資料を整理して保管しておくことをおすすめします。

住宅購入の書類は、購入手続きが終わったら不要になる書類ではありません。

将来の売却まで考えれば、長期間保管する意味があります。

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「売るつもりはない」人にも出口を考える意味があります

ここまで将来の売却について説明すると、

「私は一生住むつもりなので関係ない」

と思われる方もいるでしょう。

もちろん、一つの住宅に長く暮らし続けることは素晴らしい選択です。

住宅購入時から売却を前提にする必要もありません。

しかし、

「売らなくてもよい住宅」と「売りたくても売りにくい住宅」では意味が違います。

将来売却する必要がなければ、そのまま住み続ければよいのです。

一方で何らかの事情によって売却が必要になったとき、

住宅ローン残高が多すぎる、

売却しにくい条件がある、

売却してもローンを完済できない

という状態では、選択肢が狭くなります。

住宅購入時に少しだけ「出口」を考えるのは、売るためではなく、将来の選択肢を残しておくためと考えてみてはいかがでしょうか。

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東松山市・比企郡で住宅を購入するときにも「残高」と「将来価値」を考える

東松山市・比企郡では、

新築戸建、

中古戸建、

土地＋注文住宅

など、さまざまな住宅購入の選択肢があります。

東京都心などと比較して広い土地や複数台の駐車スペースを確保しやすい物件もあります。

一方で、同じ東松山市・比企郡でも、

駅徒歩圏か郊外か。

土地の広さや形状。

接道状況。

周辺の住宅需要。

築年数。

建物の状態。

などによって将来の売却のしやすさは異なります。

将来価格を正確に予測することはできません。

それでも購入するときに、

「この住宅を10年後に売ることになったら、どのような人が購入してくれそうか」

と一度考えてみることには意味があります。

住宅ローンの借入額と、購入する不動産そのものの特徴を一緒に考えることが大切です。

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住宅ローンは「借りるとき」から将来の残高を考える

住宅ローンを組むときには、

金利。

毎月返済額。

借入可能額。

返済期間。

などに目が向きます。

しかし住宅ローンとの付き合いは、購入した日に始まります。

そこから何十年もの間、

元金が減り、

金利が変化することもあり、

家計も変化し、

不動産の市場価値も変わっていきます。

だからこそ住宅購入前に、

① いくら借りるのか

② 毎月いくら返すのか

③ 何歳で完済するのか

④ 5年後・10年後にいくら残っているのか

⑤ その頃に売却することになっても対応できそうか

というところまで一度確認してみることをおすすめします。

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まとめ　「買える住宅」だけでなく「将来の選択肢を残せる住宅」を

住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、

「審査に通るか」

「毎月返済できるか」

はもちろん重要です。

しかし、それだけで住宅購入が終わるわけではありません。

長い返済期間中には、人生も不動産市場も変化します。

だからこそ、

住宅ローン残高と住宅の市場価値を別々に考えないこと

が大切です。

借入額に余裕を持つ。

将来のローン残高を確認する。

完済年齢を見る。

土地や建物の将来の売りやすさも少し考える。

購入時の書類を保管する。

こうしたことは、「将来必ず売却するため」の準備ではありません。

住み続ける・住み替える・売却するという将来の選択肢を残すための住宅購入と考えることができます。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県内・東京都内で、土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどの不動産購入・売買についてご相談を承っています。

「住宅ローンはいくらまで借りても大丈夫だろうか」

「この物件は将来住み替えることになっても売却しやすいだろうか」

「新築と中古のどちらが自分たちの予算に合っているのか」

「土地から注文住宅を建てる場合、総予算をどう考えればよいのか」

といった、住宅探しの初期段階からでもご相談ください。

住宅ローンは「借りられたら終わり」ではありません。

現在無理なく返済できることと、将来も選択肢を持てること。

その両方を考えて住宅を選ぶことが、長い目で見た安心につながるのではないでしょうか。

※本コラムは、住宅ローンおよび不動産購入について一般的な情報をご紹介するものです。住宅ローンの商品内容、適用金利、返済条件、繰上返済、金利見直し方法等については各金融機関へご確認ください。税務については税理士・税務署等の専門家へご確認ください。

「間取りは使いやすいか」

「室内はきれいか」

「リフォームは必要か」

「駐車場は何台分あるか」

といった建物や生活のしやすさではないでしょうか。

もちろん、これらは住宅を購入するうえで大切な確認事項です。

しかし、中古住宅には新築住宅とは違い、これまで誰かが長年所有し、使用してきた「履歴」があります。

そのため購入前には、建物の見た目だけでなく、

土地の境界はどうなっているのか

隣地との越境はないのか

増改築をしていないか

雨漏りや修繕の履歴はどうか

私道や通行、配管などについて特別な事情はないか

なども確認しておきたいところです。

特に築年数の経過した戸建住宅や、相続した実家などが売り出されている場合には、現在の所有者自身が過去の詳しい事情を知らないこともあります。

今回は、東松山市・比企郡などで中古戸建や古家付き土地を購入するときに、物件価格や間取り以外に確認しておきたいポイントをご紹介します。

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中古住宅は「現在の状態」だけでは分からないことがあります

新築住宅であれば、基本的には完成したばかりの建物を購入します。

一方、中古住宅にはこれまでの使用履歴があります。

例えば築30年の戸建住宅であれば、その30年間に、

外壁を塗り替えた、

屋根を修繕した、

水回りを交換した、

増築した、

雨漏りを修理した、

給湯器を交換した

といったことが行われているかもしれません。

反対に、大きな修繕をほとんどせず現在まで使用してきた住宅もあります。

同じ「築30年」という表示でも、建物の状態が同じとは限りません。

中古住宅を購入するときには、

築年数だけで判断せず、その住宅がこれまでどのように使われ、維持されてきたのか

を見ることも大切です。

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まず土地と建物の「所有関係」を確認する

購入を検討するときには、その不動産が誰の所有なのかを確認します。

通常の売買であれば、登記事項証明書などによって土地・建物の名義や抵当権などの権利関係を確認します。

一見すると一つの住宅でも、

土地と建物の名義人が違う、

土地が共有名義になっている、

複数の土地にまたがって建っている、

私道部分に別の持分がある

といったケースもあります。

相続によって取得された物件では、相続登記を経て売却される場合もあります。

買主として大切なのは、

「現在住んでいる人が誰か」ではなく、「売買の対象となる土地・建物を誰が所有し、どこまでが売買対象なのか」

を確認することです。

こうした権利関係は、不動産会社から重要事項説明を受ける際にも内容をよく確認しておきましょう。

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土地の「境界」は現地を見ただけでは分からないことがあります

戸建住宅を購入するとき、意外に分かりにくいのが土地の境界です。

現地にブロック塀があると、

「ここが土地の境界なのだろう」

と思うかもしれません。

しかし、

ブロック塀の中心が境界になっている、

塀全体がどちらか一方の土地にある、

そもそも塀と境界線が一致していない

といったこともあります。

古い住宅地では、境界標が見当たらない場合もあります。

購入後に、

「どこまでが自分の土地なのか」

という問題が生じないよう、売買契約前には、

境界標の有無、

測量図の有無、

境界確認書などの資料があるか、

売主が境界についてどのように認識しているか

などを確認しておくと安心です。

ただし、すべての中古住宅について新たに確定測量を行ってから売買するわけではありません。

物件ごとに状況は異なるため、どの程度まで境界が確認されている物件なのかを理解して購入することが重要です。

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隣地からの「越境」も確認しておきたいポイント

土地の境界とあわせて確認したいのが越境です。

例えば、

隣家の屋根や雨樋が入っている、

樹木の枝が伸びている、

ブロック塀が境界を越えている、

こちらの建物の一部が隣地側へ出ている

などが考えられます。

目で見て分かる越境もあれば、測量して初めて分かるものもあります。

長年の近所付き合いの中で、

「お互い分かっているから、このままでよい」

としてきたケースもあるでしょう。

しかし住宅を購入すれば、所有者が変わります。

以前の所有者同士では問題になっていなかったことでも、将来建て替えや売却をするときに整理が必要になる場合があります。

中古戸建では、現在生活できるかだけでなく、将来その不動産を利用・建て替え・売却するときに問題となりそうなことがないかという視点も持っておきたいところです。

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「昔からこうしている」という事情にも注意

不動産には、登記簿や図面だけでは分かりにくい事情が残っていることがあります。

例えば、

「隣家の水道管が敷地内を通っている」

「昔から隣家の人が敷地の一部を通っている」

「共同で造ったブロック塀がある」

「私道について近隣で取り決めをしている」

などです。

こうした事情について覚書などの書面が残っていれば内容を確認できます。

一方、何十年も前から慣習的に続いていて、書面が残っていないこともあります。

中古住宅を購入するときには、物件資料だけでなく、売主から確認できる過去の経緯についても可能な範囲で確認することが大切です。

特に売主が長く居住している住宅であれば、

「この家に長く住んでいたからこそ知っていることはありませんか」

という情報が購入判断の参考になることがあります。

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相続した実家が売り出されている場合には事情が分からないことも

中古住宅市場では、親から相続した実家を相続人が売却するケースもあります。

この場合、売主である相続人がその住宅に長年住んでいたとは限りません。

例えば、

親だけが実家に住んでいた、

子どもは数十年前に実家を離れている、

相続人は遠方に住んでいる

というケースもあります。

すると、

「雨漏りをしたことがありますか」

「過去にお隣と境界について話したことがありますか」

「いつ外壁を修繕しましたか」

と聞いても、相続人自身が分からない場合があります。

これは相続物件だから問題がある、という意味ではありません。

大切なのは、

売主が分からないことについて、買主も「分からない状態で購入する部分がある」と理解すること

です。

分からないことを分かったことにして進めるのではなく、必要に応じて追加確認や専門家による調査などを検討することが重要です。

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増築や改築をしている住宅もあります

築年数が経過した戸建住宅では、過去に増築や改築が行われていることがあります。

例えば、

部屋を増築した、

ベランダを増設した、

車庫を造った、

物置を設置した、

間取りを変更した

といったケースです。

そのため、現況の建物と登記記録や建築当時の資料が一致しているかについて確認が必要になることがあります。

住宅を見学したときに、

「この部屋だけ建物の雰囲気が違う」

「後から増築したように見える」

という部分があれば、不動産会社へ確認してみるのもよいでしょう。

中古住宅では、

現在どのような建物が建っているかだけでなく、これまでどのような変更が行われてきたのか

も購入判断の一つになります。

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修繕履歴が分かれば将来の費用を考えやすくなります

中古住宅購入では、購入後の修繕費も考えておく必要があります。

例えば築20年の住宅でも、

5年前に外壁と屋根を修繕した住宅

と、

建築以来一度も大きな修繕をしていない住宅

では、購入後に必要となる費用が違ってくる可能性があります。

確認できるのであれば、

外壁塗装、

屋根工事、

給湯器交換、

浴室・キッチン・トイレ、

防水工事、

シロアリ対策

などについて、

「いつ、どのような工事をしたのか」

を聞いてみると参考になります。

工事契約書、見積書、保証書などが残っていれば、さらに分かりやすくなります。

もちろん、書類がすべて残っている中古住宅ばかりではありません。

しかし、購入後の資金計画を立てるためにも、分かる範囲で修繕履歴を確認しておくことには意味があります。

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雨漏りやシロアリなど「過去の不具合」も重要です

中古戸建を見学した日に雨が降っていなければ、雨漏りの有無を目視だけで判断するのは難しいでしょう。

シロアリ被害についても同様です。

現在は修理されていたとしても、

過去に雨漏りがあった、

シロアリ被害を受けたことがある、

給排水管から漏水したことがある

といった履歴は、購入者にとって参考になる情報です。

中古住宅では「現在きれいに見えるか」だけでなく、過去にどのような不具合があり、どのように修繕されたのかを見ることも大切です。

リフォーム済み住宅で室内がきれいになっている場合でも、内装の新しさと建物全体の状態は別に考える必要があります。

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建物状況調査（インスペクション）という選択肢もあります

中古住宅では、専門家による建物状況調査、いわゆるインスペクションを検討する方法もあります。

建物の基礎や外壁などについて、一定の基準に基づいて状況を確認するものです。

ただし、インスペクションを実施すれば、

「住宅に一切問題がないことが保証される」

というわけではありません。

調査できる範囲にも限界があります。

それでも、中古住宅の購入時点で建物の状態を把握するための材料の一つになります。

購入予定の住宅について建物の状態が気になる場合には、

インスペクションが実施されているのか、または購入前に実施できるのか

を不動産会社へ確認してみる方法もあります。

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中古住宅では「書類が残っているか」も確認してみる

売主が保管している不動産関係書類も、住宅の履歴を知る手掛かりになります。

例えば、

建築確認関係の書類、

設計図面、

測量図、

境界確認書、

過去の売買契約書、

リフォーム・修繕関係書類、

設備の保証書、

越境や通行などに関する覚書

などです。

もちろん築年数の古い住宅では、紛失しているものもあります。

書類がないから購入できないということでもありません。

しかし、

「何が残っていて、何が分からないのか」

を把握しておくことが重要です。

購入後に自分が住宅を売却するときには、今度は自分が売主になります。

購入時に引き継いだ資料を保管しておけば、将来の売却時にも役立つ可能性があります。

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古家付き土地なら「建物を使わないから関係ない」とも限りません

土地を購入して古い建物を解体し、新築住宅を建てる場合には、

「建物は壊すのだから、古い家の状態は関係ない」

と思うかもしれません。

確かに、雨漏りや設備の状態などは大きな問題にならないでしょう。

しかし、

土地の境界、

越境、

接道、

私道、

上下水道などの配管、

擁壁、

高低差

などは、新築する場合にも関係します。

特に古くからの住宅地では、現在の住宅が建っているからといって、次の住宅も同じように建築できるとは限りません。

古家付き土地を購入して建て替える場合には、**「今の建物を使えるか」ではなく、「自分が希望する建物を建てられる土地なのか」**という視点で確認する必要があります。

住宅会社とも連携しながら、売買契約前に建築計画を確認しておくことが大切です。

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安い中古住宅ほど「購入後いくら必要か」を考える

中古住宅の大きな魅力の一つは、新築より価格を抑えられる可能性があることです。

しかし、

「新築3,500万円」

「中古2,500万円」

という価格だけを比較して、中古住宅が1,000万円安いと判断するのは早い場合があります。

中古住宅に、

外壁・屋根工事200万円、

水回り交換200万円、

内装工事100万円

などが必要であれば、実際の差は変わります。

これはあくまで単純な例ですが、

中古住宅は「購入価格＋購入後に必要となる費用」で考える

ことが重要です。

反対に、適切に修繕されてきた中古住宅であれば、大規模な工事をせず利用できることもあります。

だからこそ、過去の使用状況や修繕履歴を確認する意味があります。

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「中古だから不安」ではなく「分からないまま買わない」

ここまで読むと、

「中古住宅にはいろいろ問題がありそうだから、新築の方が安心なのでは」

と思う方もいるかもしれません。

しかし、中古住宅そのものを必要以上に警戒する必要はありません。

中古住宅には、

希望する地域で新築より価格を抑えて購入できる、

土地や建物が広い物件を探せる、

実際の建物や日当たりを確認して購入できる、

リフォームによって自分好みに変更できる

といった魅力もあります。

大切なのは、

「中古住宅だから危険」と考えることではなく、「何が分かっていて、何が分かっていない住宅なのか」を把握して購入すること

です。

分からない部分について、それが自分にとって許容できるものなのか。

追加調査が必要なのか。

修繕費を見込んでおくべきなのか。

こうした判断を一つずつ行うことが、中古住宅購入では重要になります。

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将来自分が売るときのことも少し考えてみる

住宅を購入するときには、

「ここに長く住みたい」

と考えるのが普通でしょう。

しかし人生には、

転勤、

家族構成の変化、

親との同居、

仕事の変化、

高齢期の住み替え

などが起こることがあります。

将来住宅を売却する可能性もゼロではありません。

そのとき、

境界が不明確、

越境問題がある、

増築の経緯が分からない、

住宅関係書類が何も残っていない

という状態であれば、今度は自分が売主として整理する必要が出てくるかもしれません。

住宅購入では現在の暮らしを最優先にしながらも、

「自分が将来この住宅を売るとしたら、次の買主へ説明しやすい物件だろうか」

という視点を少し持っておくこともおすすめします。

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東松山市・比企郡で中古戸建を購入するときにも一つずつ確認を

東松山市・比企郡には、新築戸建だけでなく、築年数の経過した中古戸建や古家付き土地などもあります。

比較的広い土地や庭、複数台の駐車スペースがある住宅など、中古住宅ならではの選択肢が見つかることもあります。

一方、長く所有されてきた土地・建物では、

境界、

越境、

私道、

接道、

増改築、

修繕履歴

などについて確認しておいた方がよい物件もあります。

住宅購入では、物件情報サイトに掲載されている、

価格、

土地面積、

建物面積、

築年数、

間取り

だけですべてを判断することはできません。

現地を見て、資料を確認し、売主から得られる情報も確認しながら、一つずつその物件を知っていくことが大切です。

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まとめ　中古住宅は「過去を知ること」が将来の安心につながります

中古戸建を購入するときには、現在の室内や外観を見るだけでなく、その住宅がこれまでどのように使用されてきたのかにも目を向けてみましょう。

例えば、

土地の境界は確認できているか。

越境はないか。

近隣との取り決めはないか。

増改築をしていないか。

雨漏りやシロアリなどの履歴はないか。

どのような修繕をしてきたか。

住宅関係の資料は残っているか。

こうしたことを確認することで、その住宅について理解できる情報が増えていきます。

すべてが完全に分かる中古住宅ばかりではありません。

築年数が古ければ、資料が残っていなかったり、売主にも分からなかったりすることがあります。

だからこそ、

「分からないことがあること自体」も購入判断の材料にする

という考え方が大切です。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に埼玉県内・東京都内で、中古戸建、新築戸建、土地、マンションなどの不動産購入・売買についてご相談を承っています。

「この中古住宅を購入して大丈夫だろうか」

「古家付き土地を購入して建て替えたい」

「境界や越境について何を確認すればよいのか」

「中古住宅を購入してリフォームしたい」

といった住宅探しの段階からでもご相談ください。

中古住宅の購入では、単に「安い・高い」「新しい・古い」だけではなく、その土地・建物について分かっていることを一つずつ確認したうえで購入することが、後悔しにくい住宅選びにつながるのではないでしょうか。

※本コラムは、中古住宅・土地の購入について一般的な情報をご紹介するものです。確認すべき事項は物件ごとに異なります。登記については司法書士、境界・測量については土地家屋調査士、建物の専門的な調査については建築士等、必要に応じて各専門家へご確認ください。

2026年9月には、長期金利の代表的な指標とされる10年国債の利回りが3％前後まで上昇し、長期固定型住宅ローン「フラット35」の金利も以前より高い水準となっています。

これから住宅を購入する方にとって、

「住宅ローン金利が上がっている」

というニュースは気になるところでしょう。

しかし、

「日銀の政策金利と10年国債は何が違うのか」

「なぜ国債の利回りが上がると、住宅ローンの固定金利も上がるのか」

「変動金利と固定金利のどちらを選べばよいのか」

となると、少し分かりにくくなります。

住宅ローンは数十年にわたって返済することも多いため、現在の金利の数字だけを見るのではなく、変動金利と固定金利がどのような仕組みで動くのかを知ったうえで選ぶことも大切です。

今回は、これから土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどを購入する方に向けて、住宅ローンと長期金利の関係をできるだけ分かりやすくご紹介します。

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住宅ローンには「変動金利」と「固定金利」があります

住宅ローンを検討するとき、大きな選択の一つになるのが金利タイプです。

代表的なものとして、

変動金利型

全期間固定金利型

一定期間だけ金利を固定する固定期間選択型

などがあります。

変動金利と固定金利では、単に「金利が低いか高いか」だけでなく、金利が決まる仕組みも異なります。

大まかに整理すると、

変動金利は短期金利の影響を受けやすい

一方、

固定金利は長期金利の影響を受けやすい

という違いがあります。

この違いを知っておくと、住宅ローン金利のニュースも理解しやすくなります。

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変動金利と固定金利では「見ている金利」が違います

変動型住宅ローンは、金融機関によって仕組みは異なりますが、一般的に短期金利の動向から影響を受けます。

短期金利には、日本銀行の金融政策が大きく関係します。

大まかな流れとしては、

日本銀行の政策金利

↓

短期の市場金利

↓

金融機関の貸出金利

↓

住宅ローンの変動金利

という関係があります。

一方、固定型住宅ローンでは、将来にわたって一定の金利で資金を貸すことになります。

そのため、

「現在の金利はいくらか」

だけでなく、

「これから数年、10年と金利がどのように動くと市場が考えているか」

も重要になります。

そこで関係してくるのが長期金利です。

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長期金利の代表が「10年国債利回り」

ニュースで、

「長期金利が上昇しました」

と報道されるとき、代表的な指標として使われるのが10年物国債の利回りです。

国債とは、国が資金を調達するために発行する債券です。

10年国債であれば、基本的には10年間という長い期間を前提とした金融商品になります。

その利回りには、

今後の物価、

景気、

日本銀行の金融政策、

将来の短期金利、

国内外の金融市場、

国債を長期間保有することに伴うリスク

など、さまざまな要因が反映されます。

そのため10年国債の利回りは、将来の金利について金融市場がどのように見ているのかを示す一つの指標でもあります。

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なぜ国債が売られると利回りが上がる？

ここは少し分かりにくいところです。

国債では、

価格が下がると利回りは上がり、価格が上がると利回りは下がる

という基本的な関係があります。

例えば、すでに発行されている国債を売りたい人が増えたとします。

すると国債の市場価格が下がります。

国債から得られる利息などに対して購入価格が安くなるため、新しく国債を購入する人から見れば利回りが高くなります。

簡単に整理すると、

国債が売られる

↓

国債価格が下がる

↓

国債利回りが上がる

↓

長期金利が上昇する

という関係です。

住宅購入者として国債を売買する予定がなくても、国債市場で形成される長期金利が住宅ローンの固定金利にも影響するため、無関係ではありません。

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なぜ10年国債の利回りが上がると固定住宅ローンも上がるのか

金融機関が住宅購入者へ35年間固定金利で住宅ローンを貸すとします。

金融機関からすると、長期間にわたって一定の金利で資金を貸し続けることになります。

もし今後、市場の金利が上昇していくのであれば、低い固定金利のまま長期間融資することには金利変動のリスクがあります。

そのため長期金利が上昇すると、固定型住宅ローンにも金利上昇圧力がかかりやすくなります。

ただし、

「10年国債が0.2％上がったから、住宅ローンも必ず0.2％上がる」

という機械的な関係ではありません。

住宅ローン金利には、

金融機関の資金調達コスト、

各金融機関の営業方針、

住宅ローン市場での競争、

商品設計

なども関係するからです。

それでも、

長期金利上昇 → 固定型住宅ローン金利に上昇圧力

という基本的な関係は、住宅ローンを選ぶ際に知っておきたいところです。

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2026年9月のフラット35は年3％台に

全期間固定型住宅ローンとして知られているのが「フラット35」です。

2026年9月のフラット35では、借入期間21年以上35年以下、融資率9割以下、新機構団信付きの場合、取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利は年3.46％となっています。

ただし、フラット35には住宅性能、家族構成、地域など一定の条件によって利用できる金利引下げメニューがあります。

そのため、すべての購入者が一律に年3.46％で住宅ローンを利用するという意味ではありません。

それでも、長期間にわたって返済額を固定したい方にとって、固定金利の水準が以前とは変わっていることは、住宅購入予算を考えるうえで重要です。

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固定金利のメリットは「将来の返済額を見通しやすい」こと

固定金利型住宅ローンの大きな特徴は、将来の金利上昇による影響を受けにくいことです。

全期間固定金利であれば、借入時に将来の返済額をある程度確定できます。

そのため、

「今後金利が上がるのが心配」

「毎月の住宅費をできるだけ一定にしたい」

「長期間の家計計画を立てやすくしたい」

という方には、一つの選択肢になります。

一方、一般的には変動金利より借入時の金利が高くなる傾向があります。

つまり、

現在の返済額を抑えやすい変動金利

と、

将来の返済額を確定しやすい固定金利

には、それぞれ異なる特徴があります。

どちらかが常に有利というものではありません。

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「固定と変動、結局どちらが得？」だけで決めない

住宅ローンを検討すると、どうしても、

「固定と変動では、最終的にどちらが得なのか」

という点が気になります。

しかし、これを契約時点で正確に答えることはできません。

今後30年、35年間の金利がどのように動くかを確実に予測することはできないからです。

例えば、今後金利が大きく上昇すれば固定金利を選んだ方が結果的に有利になる可能性があります。

反対に、低い金利が長く続けば、変動金利の方が支払利息を抑えられる可能性があります。

そこで考えたいのは、

「どちらが一番得になりそうか」だけではなく、「自分たちはどちらのリスクなら受け入れられるか」

という視点です。

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変動金利なら「金利が上がった場合」も試算する

現在の変動金利だけを見れば、固定金利より毎月の返済額を抑えられるケースがあります。

しかし、変動金利を選ぶのであれば、

「現在の金利なら月10万円」

という計算だけではなく、

金利が上昇した場合でも家計として対応できるか

を考えておきたいところです。

例えば住宅ローンの試算をするときに、

現在の想定金利、

それより0.5％高い場合、

さらに1％高い場合

など、複数のケースを確認してみる方法があります。

実際の将来金利を予測するためではありません。

家計がどの程度まで金利上昇に耐えられるのかを確認するためです。

変動金利を利用する場合には、こうした余裕を持った資金計画がより重要になってきます。

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固定金利なら「安心料」まで含めて考える

固定金利では、変動金利より当初の返済負担が大きくなる場合があります。

その差を見ると、

「変動金利の方が安いから変動にしよう」

と考えたくなるかもしれません。

しかし、固定金利には、

将来金利が上昇しても返済額が変わらない安心感

があります。

そのため、変動金利との差額を単なる「損」と考えるのではなく、

「将来の金利上昇リスクを避けるためのコスト」

として考える方法もあります。

反対に、十分な金融資産があり、金利が上昇しても家計への影響が小さい方であれば、変動金利を選択しやすい場合もあります。

住宅ローン選びは、金利の数字だけでなく、家計の余裕や金利変動に対する考え方にも左右されます。

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金利が上がったからといって住宅購入を急ぐ必要はありません

長期金利が上昇すると、

「固定金利がもっと上がる前に購入した方がよいのでは」

と思う方もいるでしょう。

確かに、将来さらに金利が上昇すれば住宅ローンの返済負担が増える可能性があります。

しかし、

「金利が上がりそうだから早く買う」

という理由だけで住宅購入を急ぐことはおすすめできません。

住宅購入では、

立地、

物件価格、

建物の状態、

家族構成、

通勤・通学、

住宅ローン、

購入後の維持費

など、多くの条件を考える必要があります。

金利差以上に、物件そのものの選択が将来の生活に大きく影響することもあります。

住宅は「金利商品」ではなく、長期間生活する場所です。

金利は重要ですが、住宅購入を決める一つの要素として考えることが大切です。

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金利上昇時には「借入額を下げる」という選択肢も

住宅ローン金利が上昇すると、同じ金額を借りても毎月の返済負担は大きくなります。

そこで、

「希望していた物件価格を維持して、返済額を増やす」

という選択だけではなく、

購入予算そのものを少し見直す

という方法もあります。

例えば、

物件価格を少し下げる、

自己資金を増やす、

希望条件の優先順位を整理する、

新築だけでなく中古住宅も検討する、

エリアを少し広げる、

といった方法があります。

住宅ローンで借りられる最大額から物件を探すのではなく、

自分たちが無理なく返済できる毎月の金額から、購入可能な物件価格を考える

という順番も重要です。

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土地＋注文住宅では金利上昇の影響を総額で考える

東松山市・比企郡では、土地を購入して注文住宅を建築する方もいらっしゃいます。

この場合は、土地価格だけを見て予算を考えないことが特に重要です。

例えば、

土地代、

建築費、

外構工事、

造成費、

地盤改良費、

登記費用、

住宅ローン関係費用

などを合わせて住宅取得全体の予算を考えます。

建築費が高い状態で住宅ローン金利も上昇すれば、

「当初予定していた土地価格では総予算を超えてしまう」

ということも考えられます。

その場合には、

土地価格を抑える、

建物プランを調整する、

エリアを広げる

など、住宅計画全体で調整する必要があります。

土地と建物を別々の予算として考えすぎないことが大切です。

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中古住宅なら購入価格だけでなくリフォーム費用も含める

金利上昇によって新築住宅の購入予算が厳しくなった場合、中古戸建や中古マンションを検討する方もいるでしょう。

中古住宅は新築より購入価格を抑えられるケースがあります。

一方で、

水回り、

給湯器、

外壁や屋根、

内装、

設備

などの修繕・リフォーム費用が必要になる場合があります。

例えば、

中古戸建2,000万円

リフォーム400万円

であれば、住宅取得の予算としては合計2,400万円を基準に考える必要があります。

住宅ローン金利が上昇する局面では特に、物件価格ではなく、購入後に必要となる費用まで含めた総額で比較することが重要です。

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マンションでは住宅ローン以外の毎月負担も見る

マンションを購入する場合には、住宅ローン以外にも毎月必要となる費用があります。

代表的なのが、

管理費、

修繕積立金、

駐車場使用料

などです。

例えば住宅ローン返済額が月10万円でも、管理費・修繕積立金などを合わせると、毎月の住居費はさらに高くなります。

住宅ローン金利が上昇すると、ローン返済額だけに意識が向きがちです。

しかし購入可能額を考える際には、

住宅ローン＋管理費＋修繕積立金＋税金などを含めた住宅負担

を見る必要があります。

特に中古マンションでは、現在の修繕積立金だけでなく、長期修繕計画や管理状況についても確認しておきたいところです。

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東松山市・比企郡では「価格」だけでなく生活費全体とのバランスも

東松山市・比企郡で住宅を探す場合、東京都心などと比べて土地面積や駐車スペースを確保しやすい物件もあります。

新築戸建、中古戸建、土地からの注文住宅など、さまざまな選択肢があります。

一方、自動車を利用するご家庭では、

自動車ローン、

ガソリン代、

自動車保険、

車検、

将来の買い替え

なども家計に関係します。

住宅ローンだけを見て、

「この返済額なら大丈夫」

と判断するのではなく、

住宅費と生活費の両方を支払いながら余裕を残せるか

を確認することが大切です。

金利が上昇する時代だからこそ、借入可能額いっぱいまで借りることよりも、家計全体に余裕を残した住宅購入を考えてみてはいかがでしょうか。

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金利を予想するより「上がっても対応できる計画」を

住宅ローンについて考えていると、

「これから金利は何％まで上がるのか」

「固定金利は今がピークなのか」

「変動金利はこれからどこまで上がるのか」

という将来予測が気になります。

しかし、金融市場や日本銀行の政策、物価、海外経済などによって金利は変化するため、将来を正確に予測することは困難です。

住宅購入者にとって大切なのは、金利の天井や底を当てることではありません。

それよりも、

金利が多少変化しても生活を続けられる住宅購入計画になっているか

を確認する方が現実的です。

現在の金利だけで返済可能額をぎりぎりまで設定するのではなく、ある程度の余裕を残しておく。

それが「金利のある時代」の住宅購入では、以前より重要になってくるのではないでしょうか。

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まとめ　10年国債のニュースは住宅購入にもつながっています

10年国債の利回りというと、

「住宅購入とは関係のない金融市場の話」

に感じるかもしれません。

しかし長期金利は、固定型住宅ローンの金利にも影響を与えます。

大まかに整理すると、

日銀の政策金利・短期金利 → 変動金利

10年国債などの長期金利 → 固定金利

という違いがあります。

もちろん実際の住宅ローン金利は、それぞれの金融機関の商品設計や競争などにも左右されるため、完全に連動するわけではありません。

そして住宅購入者にとって最も重要なのは、

「変動と固定のどちらが絶対に得か」

を当てることでも、

「金利がもっと上がる前に急いで買うこと」

でもありません。

どちらの金利タイプを選んでも、無理なく返済できる物件価格と借入額になっているかを確認することです。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に、埼玉県内・東京都内で土地、新築戸建、中古戸建、マンションなどの不動産購入・売買に関するご相談を承っています。

「住宅ローンをいくらまで借りるべきか」

「変動金利と固定金利を考えながら、どのくらいの価格帯で物件を探せばよいのか」

「土地を購入して注文住宅を建てる場合、土地にいくらまで使えるのか」

「新築と中古を含めて予算内で比較したい」

といった住宅探しの初期段階からでもご相談ください。

住宅ローン金利が動く時代だからこそ、金利の数字だけに振り回されず、物件価格・住宅ローン・購入後の生活費を一緒に考えながら住宅を選ぶことが、安心できる住宅購入につながるのではないでしょうか。

※本コラムは、2026年9月時点の長期金利、住宅ローン金利等に関する公表情報をもとに、不動産購入について一般的な情報をご紹介するものです。住宅ローン金利は今後の金融・経済情勢等によって変動します。また、適用金利、返済条件、金利見直し方法等は金融機関・商品・借入条件によって異なります。具体的な住宅ローンについては、各金融機関等へご確認ください。