2026年11月5日の日本経済新聞では、東京都内の建売住宅について、販売価格が1億円を超える物件が目立つようになっていることが報じられました。

これまで、マンションの購入予算が合わない場合、一戸建て住宅を検討するという選択肢がありました。

しかし、その一戸建て住宅も高額化しています。

東京都内で希望する住宅を購入することが難しくなれば、埼玉県などへ購入エリアを広げる方も出てくるでしょう。

ただし、郊外へ移れば、必ず満足できる住宅が見つかるというわけではありません。

住宅購入では、物件価格だけでなく、通勤時間や生活環境、購入後の維持費なども含めて比較することが重要です。

今回は、東京都内の建売住宅の高額化という最新ニュースを踏まえ、マンションから一戸建て、さらに埼玉県郊外へと広がる住宅購入の選択肢について解説します。

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1．マンションが高いから建売住宅へ、という選択にも変化

住宅を購入する際、マンションと一戸建てのどちらを選ぶかは、大きな検討事項の一つです。

マンションには、駅からの距離や共用設備、建物管理などの面で魅力があります。

一方、一戸建て住宅には、土地を所有できることや、上下階の住戸との生活音を気にする必要がないこと、駐車スペースを確保しやすいことなどの特徴があります。

これまで、希望するマンションが予算に合わない場合、建売住宅へ検討対象を広げるという方法も考えられました。

しかし、東京都内では建売住宅も価格上昇の影響を受けています。

土地の取得費用に加え、建築資材や人件費などが上昇すれば、建売住宅の販売価格にも影響します。

そのため、マンションから建売住宅へ変更したとしても、希望する地域や広さによっては、購入予算の問題が解決しない場合があります。

これからの住宅購入では、マンションか一戸建てかという建物の種類だけでなく、購入する地域についても考える必要がありそうです。

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2．東京都内の建売住宅が1億円を超える背景

今回の報道で注目したいのは、建売住宅でも1億円を超える高額物件が目立つようになっているという点です。

建売住宅は、土地と建物を一体で購入でき、注文住宅と比較して資金計画を立てやすいという特徴があります。

完成済みの住宅であれば、建物の広さや間取り、設備などを実際に確認できることも利点です。

しかし、建売住宅の価格は、建物の建築費用だけで決まるわけではありません。

特に東京都内の交通利便性が高い地域では、土地の取得費用が販売価格に大きく影響します。

また、建築費や人件費の上昇も無視できません。

こうした事情が重なれば、建売住宅であっても高額になることがあります。

ただし、東京都内の建売住宅がすべて1億円を超えているわけではありません。

価格は地域や土地面積、建物の規模などによって異なります。

重要なのは、建売住宅だから購入費用を抑えられるとは限らなくなっていることです。

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3．住宅購入では「建物の種類」と「購入エリア」を分けて考える

希望する住宅が予算に合わない場合、どのように条件を見直せばよいのでしょうか。

まず考えたいのは、建物の種類と購入エリアを分けて検討することです。

例えば、東京都内で新築マンションを探している方であれば、次のような選択肢が考えられます。

• 同じ地域で中古マンションを検討する

• マンションから建売住宅へ変更する

• 東京都内から埼玉県などへ購入エリアを広げる

• 新築住宅だけでなく中古一戸建ても比較する

ただし、それぞれの選択肢にはメリットと注意点があります。

中古マンションであれば、建物の築年数や管理状況、修繕積立金などの確認が必要です。

建売住宅であれば、土地の広さや駐車スペース、建物の仕様などが重要になります。

郊外の住宅であれば、通勤時間や自動車の必要性なども考慮する必要があります。

購入予算を抑えることだけを目的に条件を変更すると、入居後の生活に不便を感じる可能性もあります。

そのため、何を優先し、何を見直せるのかを整理することが大切です。

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4．埼玉県郊外へ移ると住宅購入の選択肢は広がる？

東京都内で希望する住宅を購入することが難しい場合、埼玉県内へ検討エリアを広げる方法があります。

例えば、東武東上線沿線では、川越市や坂戸市、東松山市などが住宅購入の候補となる場合があります。

地域や物件条件によっては、東京都内と比較して土地の取得費用を抑えられる可能性があります。

また、同じ予算でも、土地や建物の広さ、庭や駐車スペースなどについて選択肢が広がることがあります。

例えば、東京都内では駐車スペースが1台分の住宅しか検討できなかった方が、郊外では2台分の駐車スペースを備えた住宅を比較できる場合もあるでしょう。

ただし、郊外であればどこでも住宅価格が安いわけではありません。

駅からの距離や周辺施設、土地の広さ、建物の状態などによって価格は異なります。

また、今回の新聞報道だけで、東京都内から東松山市・比企郡への住宅購入者が増加していると断定することはできません。

あくまでも、住宅価格の高騰によって購入エリアを広げるという選択肢が、今後さらに検討される可能性があるということです。

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5．郊外住宅を購入するなら通勤時間も比較したい

郊外で住宅を購入する場合、価格や広さとともに確認したいのが通勤時間です。

例えば、東京都内の勤務先へ毎日通勤する方と、週に数回だけ出社する方では、住宅に求める条件が異なる場合があります。

毎日通勤する方であれば、駅までの距離や電車の所要時間、乗換回数などが重要になるでしょう。

一方、在宅勤務が多い方であれば、駅から多少離れていても、住宅の広さや静かな住環境を優先できるかもしれません。

ただし、通勤時間は単純な電車の乗車時間だけではありません。

自宅から駅までの移動時間、乗換時間、駅から勤務先までの徒歩時間なども含めて考える必要があります。

また、家族それぞれの通勤・通学先によって、適した地域は異なります。

郊外の住宅を選ぶ際には、住宅価格の差だけでなく、毎日の移動に必要な時間と負担も比較することが大切です。

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6．マンションと一戸建てでは購入後の費用も異なる

住宅を比較する際には、購入価格だけでなく、所有している間に必要となる費用も考慮したいところです。

マンションでは、一般的に管理費や修繕積立金などの負担があります。

また、駐車場を利用する場合には、別途使用料が必要になることもあります。

一方、一戸建て住宅では、マンションのような毎月の管理費や修繕積立金が通常はありません。

しかし、屋根や外壁、給湯器などの設備について、所有者自身が修繕費用を準備する必要があります。

また、郊外で自動車を利用する機会が増える場合には、車両の維持費や燃料費なども家計に影響します。

例えば、住宅ローンの毎月の返済額が少なくなったとしても、自動車の維持費が増えれば、家計全体の負担が想定ほど減らない可能性があります。

住宅購入では、物件価格と住宅ローン返済額だけで判断せず、購入後の生活費まで含めて比較することが重要です。

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7．建売住宅と注文住宅はどちらがよい？

埼玉県郊外で一戸建て住宅を検討する場合、建売住宅と注文住宅のどちらを選ぶかも重要です。

建売住宅は、土地と建物を一体で購入できるため、購入総額を把握しやすいという特徴があります。

また、完成済みであれば実際の建物を確認でき、入居時期の見通しも立てやすくなります。

一方、注文住宅は、土地を選び、建物の間取りや設備などを希望に合わせて検討できる点が魅力です。

ただし、土地代金のほかに建築費や外構工事費、各種諸費用などが必要になります。

また、建築費の上昇によって、当初の予算を超える可能性もあります。

例えば、土地の価格が希望予算内であっても、建物や外構工事などの費用を加えると、建売住宅より総額が高くなる場合があります。

どちらが適しているかは、希望する間取りや入居時期、予算などによって異なります。

建売住宅と注文住宅を比較する際には、土地と建物を合わせた最終的な取得費用で判断することが大切です。

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8．中古一戸建てという選択肢も考えたい

新築マンションや建売住宅の価格が高額になるなか、中古一戸建て住宅も選択肢の一つです。

中古住宅には、新築住宅と比較して購入価格を抑えられる物件があるほか、既存の住宅地で立地や土地の広さを重視して選べる場合があります。

例えば、庭や駐車スペースを確保したい方にとって、土地面積の大きい中古住宅が候補となることもあるでしょう。

ただし、中古住宅では、建物の築年数や耐震性能、雨漏り、設備の状態などを確認する必要があります。

また、購入後にリフォームや修繕を予定している場合には、その費用も考慮しなければなりません。

物件価格が低くても、大規模な修繕が必要であれば、最終的な取得費用が高くなる可能性があります。

新築住宅と中古住宅を比較する場合には、価格だけでなく、建物の状態や購入後に必要となる費用まで含めて検討することが重要です。

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9．郊外の広い土地を購入する際の注意点

埼玉県郊外では、東京都内と比較して広い土地を検討できる場合があります。

しかし、土地が広いからといって、希望する住宅を必ず建築できるわけではありません。

例えば、市街化区域と市街化調整区域では、土地利用に関する規制が異なります。

特に市街化調整区域では、住宅の建築や開発行為について制限がある場合があります。

また、道路との接道状況や建築基準法上の規制、上下水道の整備状況なども確認する必要があります。

土地の価格が魅力的であっても、建築に必要な工事や手続きによって追加費用が発生する場合があります。

さらに、土地面積が大きければ、庭木や雑草の管理など、購入後の維持管理にも手間がかかることがあります。

郊外の土地を購入する場合には、面積や価格だけでなく、建築の可否や必要な工事費用、維持管理の負担まで確認することが大切です。

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10．将来の売却も考えて住宅を選びたい

住宅購入では、現在の生活に合っているかどうかが重要です。

しかし、将来の生活環境が変わる可能性についても考えておきたいところです。

例えば、転勤や転職、家族構成の変化などによって、購入した住宅を売却する必要が生じる場合があります。

その際、住宅の立地条件や建物の状態、周辺の住宅需要などが売却に影響する可能性があります。

一般的に、住宅の売却しやすさは、駅からの距離だけで決まるものではありません。

生活利便性や土地の条件、建物の維持管理状況なども関係します。

郊外で広い住宅を購入する場合には、現在の暮らしやすさだけでなく、将来その住宅をどのように利用するか、売却する可能性があるかについても考えておくとよいでしょう。

ただし、将来の不動産価格や売却のしやすさを正確に予測することはできません。

購入時点で確認できる条件を整理し、長期的な視点で判断することが重要です。

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11．東松山市・比企郡で住宅を購入するという選択

東京都内の住宅価格が高騰するなか、埼玉県内で住宅を探すことも一つの選択肢です。

東松山市・比企郡には、新築一戸建て住宅や中古一戸建て住宅、住宅用地など、さまざまな物件があります。

例えば、土地の広さや駐車スペース、庭のある住まいを希望する方にとっては、検討する価値がある地域といえるでしょう。

また、通勤や通学の条件によっては、川越市や坂戸市、熊谷市などと比較しながら住宅を探す方法もあります。

ただし、住宅購入に適した地域は、家族構成や勤務先、生活スタイルなどによって異なります。

東京都内より住宅価格が低いという理由だけで購入エリアを決めるのではなく、実際の生活を想定することが大切です。

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡を中心に、埼玉県内・東京都内で新築一戸建て、中古一戸建て、土地、マンションなどの購入相談を承っています。

住宅の種類や購入エリアについて迷っている方は、予算や希望条件を整理しながら検討していただきたいと思います。

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まとめ｜建売住宅も高額化する時代、住宅購入はエリアを含めた比較が重要

2026年11月5日の日本経済新聞では、東京都内の建売住宅について、1億円を超える物件が目立つようになっていることが報じられました。

都心部のマンション価格が高騰するなか、建売住宅も高額化していることは、住宅購入希望者にとって重要な動きです。

今後、東京都内で希望する住宅を購入することが難しい方が、埼玉県などの郊外へ検討エリアを広げる可能性も考えられます。

ただし、住宅価格が低い地域を選べば、必ず満足できる住まいが手に入るわけではありません。

通勤時間や生活環境、購入後の維持費、将来の売却なども含めて判断する必要があります。

また、郊外では新築一戸建てだけでなく、中古一戸建てや注文住宅用地など、さまざまな選択肢があります。

住宅購入で大切なのは、希望する地域や建物の種類にこだわりすぎず、予算と暮らし方に合った住まいを比較することです。

東京都内の住宅価格の動向を確認しながら、ご自身やご家族に合った購入エリアを考えていきたいところです。

※本コラムは、2026年11月5日の報道内容を参考に、東京都内の建売住宅の高額化と、住宅購入エリアの選択について一般的に解説したものです。埼玉県郊外への住宅需要の広がりについては今後の可能性を考察したものであり、特定地域の需要増加や住宅価格の変動を保証するものではありません。実際の住宅価格や購入条件、建築の可否などは、地域や個別の物件条件によって異なります。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純

環境省は、工場跡地を再び工場などとして利用する場合について、土壌汚染調査の義務を緩和する方向で制度の見直しを進めています。

土地の再利用を促進するという点では、企業や土地所有者にとって重要な動きです。

しかし、これから土地を購入する方にとっても、見逃せないニュースといえるでしょう。

なぜなら、法律上の土壌汚染調査義務が緩和されたとしても、その土地に土壌汚染が存在しないことを意味するわけではないからです。

特に、過去に工場や事業所として利用されていた土地を購入する場合には、現在の土地の状態だけでなく、過去の利用履歴を確認することが重要になります。

今回は、土壌汚染対策法の基本的な仕組みと今回の規制緩和の動き、そして土地購入者が契約前に確認しておきたいポイントについて解説します。

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1．工場跡地の土壌汚染調査はなぜ緩和されるのか？

工場跡地には、土地の規模や立地条件によって、新たな工場や事業所などとして活用できる可能性があります。

しかし、過去の事業活動によって土壌が汚染されている可能性がある場合には、調査や対策に多額の費用が必要となることがあります。

こうした負担が、土地の再利用を難しくする要因の一つとなっています。

今回の制度見直しでは、工場跡地を再び工場などとして利用する場合について、土地の利用実態や健康被害のリスクなどを踏まえ、調査義務を緩和する方向が示されています。

例えば、工場として継続的に利用する土地と、住宅や公園として利用する土地では、人が土壌に接する状況などが異なる場合があります。

そのため、土地の利用方法に応じて、調査や管理のあり方を見直そうという考え方です。

ただし、2026年11月2日時点では、制度改正の方向性が報じられている段階です。

具体的な緩和条件や適用開始時期などは確定していません。

また、今回の見直しは、すべての工場跡地について土壌汚染調査を不要とするものではありません。

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2．そもそも土壌汚染とはどのような問題？

土壌汚染とは、土地の土壌に有害な物質が含まれ、人の健康に影響を及ぼすおそれがある状態などをいいます。

例えば、過去に工場で使用されていた化学物質が地中に浸透し、土壌や地下水に残っている場合などが考えられます。

土壌汚染対策法では、鉛やヒ素、六価クロム、トリクロロエチレンなど、一定の有害物質が規制対象とされています。

ただし、工場があった土地だからといって、必ず土壌汚染が存在するわけではありません。

反対に、現在は更地や駐車場、住宅地となっている土地でも、過去の利用状況によっては汚染が残っている可能性があります。

例えば、現在は建物が取り壊されている土地でも、以前は化学物質を扱う事業所として利用されていたかもしれません。

そのため、土地を購入する際には、現在の用途だけで判断せず、過去にどのような施設が存在していたかを確認することが重要です。

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3．土地を購入する場合、土壌汚染調査は必ず必要？

土地を購入する際、すべての土地について土壌汚染調査を実施しなければならないわけではありません。

土壌汚染対策法では、一定の条件に該当する場合に、土壌汚染状況調査などが必要になります。

例えば、有害物質使用特定施設を廃止した場合や、一定規模以上の土地の形質変更を行う場合などです。

また、土壌汚染による健康被害のおそれがあると行政が判断した場合にも、調査を命じられることがあります。

しかし、土地を売買するという理由だけで、必ず法定の土壌汚染調査義務が生じるわけではありません。

ここで購入希望者が注意したいのは、法律上の調査義務がない土地でも、土壌汚染が存在する可能性はあるということです。

また、法定調査が必要ない場合でも、購入者が自主的に調査を行ったり、売主に調査を求めたりすることは考えられます。

特に、工場跡地や事業用地では、購入後の利用計画を踏まえて調査の必要性を検討することが大切です。

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4．工場跡地を購入する場合は過去の利用履歴を確認したい

工場跡地を購入する場合、最初に確認したいのが土地の利用履歴です。

例えば、現在は更地となっている土地でも、以前は工場や事業所として利用されていた場合があります。

また、同じ工場でも、どのような製品を製造し、どのような化学物質を使用していたかによって、土壌汚染の可能性は異なります。

土地の利用履歴を調べる方法としては、過去の地図や航空写真、登記記録、行政への届出資料などの確認が考えられます。

こうした調査は、一般的に「地歴調査」と呼ばれています。

地歴調査によって土壌汚染のおそれが認められた場合には、必要に応じて土壌や土壌ガスなどを採取する調査が検討されます。

ただし、過去に工場があったという理由だけで、直ちに大規模な調査が必要になるわけではありません。

まずは土地の履歴を確認し、必要な調査内容について専門家に相談することが重要です。

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5．土壌汚染が見つかった土地は購入できない？

土壌汚染が確認された土地であっても、必ず購入できなくなるわけではありません。

土壌汚染対策法では、汚染の状態や健康被害のおそれなどに応じて、必要な措置が異なります。

例えば、汚染が確認された土地については、状況に応じて「要措置区域」や「形質変更時要届出区域」などに指定される場合があります。

要措置区域では、健康被害を防止するために必要な措置が求められます。

一方、形質変更時要届出区域では、一定の土地の形質変更を行う際に届出などが必要となります。

また、土壌汚染が確認されたからといって、必ず土地全体の土を入れ替えなければならないわけではありません。

汚染の状況や土地の利用方法などによって、必要な対応は異なります。

購入希望者としては、土壌汚染の有無だけでなく、購入後にどのような利用制限や対策費用が生じる可能性があるのかを確認することが重要です。

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6．土壌汚染調査の費用は売主と買主のどちらが負担する？

土地の売買では、土壌汚染調査の費用を誰が負担するのかが問題になることがあります。

例えば、工場跡地の購入を検討している買主が、契約前に土壌汚染調査を求める場合です。

この場合、調査費用を売主が負担するのか、買主が負担するのかについては、当事者間で協議することになります。

法令上の調査義務がある場合には、その義務を負う者が適切に対応する必要がありますが、売買当事者間での最終的な費用負担については、契約条件も重要になります。

また、調査によって土壌汚染が確認された場合には、対策費用が発生する可能性があります。

例えば、売主が必要な対策を行ったうえで引き渡す条件とすることも考えられます。

一方、買主が汚染の状況を理解したうえで購入し、その費用負担を考慮して売買価格を決める方法もあります。

いずれの場合も、調査費用や対策費用について曖昧なまま契約を進めることは避けたいところです。

土地の購入では、調査の実施だけでなく、汚染が見つかった場合の費用負担や契約上の取扱いまで確認することが大切です。

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7．購入後に土壌汚染が判明した場合はどうなる？

土地の購入後に土壌汚染が判明した場合、売主と買主の間で問題が生じることがあります。

例えば、住宅を建築する目的で土地を購入したところ、建築工事の際に土壌汚染が確認された場合です。

汚染の状況によっては、追加調査や対策が必要となり、建築計画に影響する可能性があります。

また、予定していなかった費用が発生することも考えられます。

このような場合には、売買契約の内容や、売主・買主が契約時に認識していた事情などによって、契約不適合責任などが問題となる可能性があります。

ただし、土壌汚染が見つかったからといって、必ず売主がすべての費用を負担するとは限りません。

契約内容や具体的な事情によって判断が異なります。

そのため、過去に工場などとして利用されていた土地を購入する場合には、契約締結前に必要な確認を行うことが重要です。

また、土壌汚染が確認された場合の対応について、売買契約で明確にしておくことが望まれます。

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8．住宅用地と工場用地では確認する内容が異なる

今回の規制緩和の動きで、特に注意したいのが土地の利用目的です。

工場跡地を再び工場として利用する場合と、住宅用地として利用する場合では、必要な調査や対策の考え方が異なる可能性があります。

例えば、工場跡地を購入して住宅を建築する場合には、購入後の土地利用を踏まえた確認が重要になります。

一方、工場跡地を購入して引き続き事業用地として利用する場合には、今回の制度見直しが関係する可能性があります。

ただし、制度改正によって調査義務が緩和された場合でも、買主が自主的な調査を必要と判断することはあります。

また、将来その土地を売却したり、住宅用地などへ転用したりする際に、改めて調査や手続きが必要になる可能性もあります。

したがって、土地購入では、現在の利用目的だけでなく、将来の利用方法や売却の可能性についても考えておくことが大切です。

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9．一般の住宅購入者にも土壌汚染は関係する？

土壌汚染というと、工場や大規模な事業用地の問題という印象があるかもしれません。

しかし、一般の住宅購入者にとっても、無関係とは限りません。

例えば、以前は工場や事業所だった土地が分譲され、住宅地として販売されている場合です。

また、現在は駐車場や更地となっている土地について、過去の利用履歴が十分に分からない場合もあります。

このような土地では、必要に応じて過去の利用状況や土壌汚染調査の実施状況を確認することが考えられます。

ただし、住宅用地を購入する際、すべての土地について自主的な土壌汚染調査を行う必要があるという意味ではありません。

過去の利用履歴や周辺の状況などを踏まえて、確認の必要性を判断することが重要です。

また、土壌汚染対策法に基づく区域指定の有無について、行政の公表資料などを確認する方法もあります。

ただし、区域指定されていないことだけで、土壌汚染が存在しないと判断することはできません。

住宅用地の購入では、現在の見た目だけでなく、必要に応じて土地の過去にも目を向けたいところです。

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10．東松山市・比企郡で土地を購入する場合の注意点

東松山市・比企郡においても、住宅用地だけでなく、工場や事業所、倉庫、資材置場などとして利用されている土地があります。

また、現在は更地や駐車場となっていても、過去に事業所などが存在していた土地も考えられます。

こうした土地を購入する場合には、現在の用途だけでなく、過去の土地利用について確認することが重要です。

特に、事業用地を購入する場合には、土壌汚染対策法に基づく調査義務の有無や、行政への届出状況などを確認する必要があります。

また、住宅用地として購入する場合には、土地の履歴や購入後の建築計画を踏まえて、必要な調査について検討することが大切です。

なお、土壌汚染対策法のほかに、自治体の条例などによって手続きが必要になる場合もあります。

土地の購入では、価格や面積、立地条件だけでなく、過去の利用状況や法令上の制限なども確認しておきたいところです。

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11．工場跡地の購入では将来の売却も考えておきたい

工場跡地などを購入する場合には、購入時だけでなく、将来の売却についても考えておく必要があります。

例えば、工場として利用する目的で土地を購入した後、事業の移転や廃業などによって土地を売却する場合です。

その際、次の買主が住宅用地や商業施設など、異なる用途での利用を希望する可能性があります。

土地の利用目的が変われば、必要な調査や対策の内容が変わることも考えられます。

また、購入時には法令上の調査義務がなかったとしても、将来の買主から土壌汚染調査を求められる場合があります。

今回の規制緩和が実現したとしても、将来の土地利用や売却に関する問題がすべて解消されるわけではありません。

そのため、事業用地を購入する場合には、現在の事業計画だけでなく、将来の用途変更や売却の可能性も踏まえて判断することが重要です。

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12．土地購入前には契約条件まで確認することが重要

今回の土壌汚染調査に関する規制緩和は、工場跡地などの再利用を促進する可能性がある重要な動きです。

しかし、土地購入者としては、調査義務が緩和されるという情報だけで購入の安全性を判断することはできません。

特に、過去に工場や事業所として利用されていた土地では、利用履歴や行政への届出状況、必要な調査などを確認することが大切です。

また、土壌汚染調査を実施する場合には、調査費用の負担や、汚染が確認された場合の対応についても検討する必要があります。

土地は、購入した後に簡単に取り替えられるものではありません。

そのため、購入価格だけでなく、土地の履歴や将来の利用計画、契約条件などを総合的に判断することが重要です。

土地購入に関して不安な点がある場合には、契約前に確認することをおすすめします。

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まとめ｜土壌汚染調査の緩和と土地購入の安全性は別問題

政府は、工場跡地などの再利用を促進するため、土壌汚染調査に関する規制を緩和する方向で検討を進めています。

今回の制度見直しが実現すれば、一定の条件を満たす工場跡地について、調査負担が軽減される可能性があります。

しかし、法律上の調査義務が緩和されたとしても、土壌汚染が存在しないことを意味するわけではありません。

特に、過去に工場や事業所として利用されていた土地を購入する場合には、土地の利用履歴を確認することが重要です。

また、法令上の調査義務がない場合でも、購入者の判断によって自主的な調査を検討することがあります。

さらに、土壌汚染が確認された場合には、対策費用や土地の利用方法、売買契約上の責任などが問題となる可能性があります。

土地購入では、現在の状態だけでなく、過去の利用履歴と将来の利用計画を確認することが大切です。

今回の規制緩和の動向を注視しながら、購入する土地の状況に応じた適切な判断をしていきたいところです。

※本コラムは、2026年11月2日時点の報道をもとに、土壌汚染対策法の基本的な仕組みと、工場跡地などの再利用に関する規制緩和の検討状況について、土地購入者向けに一般的な注意点を解説したものです。制度改正の具体的な内容や適用時期は確定していません。また、土壌汚染調査の必要性や法令上の義務は、土地の利用履歴、施設の種類、工事内容、行政の指定状況、自治体の条例などによって異なります。実際の土地購入では、行政窓口や指定調査機関、必要に応じて法律の専門家などにご確認ください。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純

2026年10月の金融政策決定会合で、日銀は政策金利を1.25％程度に据え置きました。一方、基調的な物価上昇率については、長年掲げてきた2％の物価安定目標とおおむね整合的な水準に達したとの判断を示しました。

さらに、植田和男総裁は、今後の追加利上げについて、次回を含めた毎回の金融政策決定会合で判断していく考えを示しています。

これは、これから住宅を購入する方にとっても、見逃せないニュースです。

これまでの住宅購入では、比較的低い住宅ローン金利を前提に資金計画を立てることができました。

しかし、今後は物価上昇が続くなかで、住宅ローン金利も変化する可能性を考える必要があります。

住宅価格が高いから購入を急ぐべきなのか。それとも、金利の動向を見ながら購入時期を判断すべきなのか。

今回は、日銀の新たな判断を踏まえ、住宅購入を検討している方が知っておきたいポイントを解説します。

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1．日銀の「物価2％目標の達成」は何を意味する？

日本銀行は2013年、消費者物価の前年比上昇率2％を物価安定の目標として掲げました。

その後、日本では長期間にわたって金融緩和政策が続けられてきました。

しかし、近年は物価や賃金の動向が変化し、日銀は金融政策の正常化を進めています。

今回、注目されたのは、日銀が基調的な物価上昇率について、2％の目標とおおむね整合的な水準に達したと判断したことです。

ただし、ここで注意したいのは、物価上昇率が2％程度になることと、物価が以前の水準に戻ることは違うという点です。

例えば、以前は100万円で購入できた設備が、物価上昇によって120万円になったとします。

その後、物価上昇率が2％程度に落ち着いたとしても、価格が自動的に100万円へ戻るわけではありません。

住宅についても同様です。

建築資材や人件費、住宅設備などの価格が上昇した場合、物価上昇率が落ち着いても、住宅価格が以前の水準まで下がるとは限りません。

これから住宅を購入する方は、物価が上がった後の価格水準を前提に、資金計画を考える必要があります。

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2．日銀は今後も利上げを続けるのか？

今回の日銀の判断によって、今後の追加利上げにも関心が集まっています。

植田総裁は、金融政策について、次回を含めた毎回の会合で経済や物価の状況を確認しながら判断する考えを示しています。

これは、追加利上げの可能性があることを示していますが、利上げの時期や回数、引上げ幅が決定したという意味ではありません。

経済情勢によっては、政策金利が据え置かれることも考えられます。

また、日銀の政策金利が変更された場合でも、すべての住宅ローン金利が同じ時期に、同じ幅で変動するわけではありません。

変動金利と固定金利では、金利が決まる仕組みが異なるためです。

それでも、今後の住宅購入では、現在の金利だけでなく、将来の金利変動にも対応できる資金計画が重要になります。

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3．住宅ローン金利が上昇すると毎月の返済額はどうなる？

住宅ローン金利が上昇すると、同じ金額を借り入れた場合でも、返済負担が増えることがあります。

例えば、3,000万円を35年間、元利均等返済、ボーナス返済なしで借り入れた場合を考えてみます。

金利が全期間一定と仮定した毎月の返済額は、次のとおりです。

金利が年1.0％から年2.0％になると、毎月の返済額は約1万4,000円増加します。

年間では約17万円の負担増となります。

これは一定条件による試算ですが、金利の違いが長期間の家計に影響することが分かります。

なお、変動金利型住宅ローンの場合には、実際の返済額の見直し方法や時期が金融機関・商品によって異なります。

そのため、金利が上昇したからといって、すべての借入れで直ちに毎月の返済額が増えるわけではありません。

重要なのは、住宅ローンを申し込む時点での返済額だけでなく、将来の負担増加を想定しておくことです。

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4．変動金利と固定金利はどちらを選ぶべき？

今後の金利動向を考えると、変動金利と固定金利の選択も重要になります。

変動金利は、一般的に借入当初の金利が固定金利より低い傾向があります。

ただし、借入後に適用金利が上昇すれば、返済負担が増える可能性があります。

一方、全期間固定金利は、借入時に決まった金利が返済終了まで変わらないため、将来の返済計画を立てやすいという特徴があります。

ただし、一般的には変動金利よりも借入当初の金利が高い場合があります。

どちらが有利になるかは、今後の金利動向によっても変わります。

また、収入や家族構成、預貯金の状況などによっても、適した借入方法は異なります。

例えば、金利上昇によって毎月の返済額が増えても家計に余裕がある方と、現在の返済額でも生活費に余裕がない方では、金利変動に対する負担の大きさが違います。

住宅ローンは、現在の金利の低さだけで選ぶのではなく、将来の金利上昇にどの程度対応できるかを考えて選ぶことが大切です。

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5．物価上昇が落ち着けば住宅価格は下がる？

住宅購入を検討している方のなかには、物価上昇が落ち着けば住宅価格も下がるのではないかと考える方がいらっしゃるかもしれません。

しかし、必ずしもそうなるとは限りません。

住宅価格には、土地の取得費用や建築資材、人件費、住宅設備など、さまざまな費用が含まれています。

物価上昇率が落ち着いても、すでに上昇した建築費などが高い水準で推移すれば、住宅価格が大きく下がらない可能性があります。

一方、住宅ローン金利の上昇によって購入希望者の予算が減少すれば、一部の地域や物件では価格に下押し圧力がかかることも考えられます。

つまり、物価と金利の動向が住宅価格に与える影響は、一方向ではありません。

金利が上がるから住宅価格が必ず下がる、物価が高いから住宅価格が必ず上がる、と単純に判断することはできません。

住宅購入では、全国的な経済ニュースだけでなく、購入を希望する地域の価格や供給状況を確認する必要があります。

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6．土地を購入して注文住宅を建てる方は総予算に注意

今回の物価と金利の動向は、土地を購入して注文住宅を建築する方にも関係します。

注文住宅の場合、土地代金のほかに、建物の建築費用や外構工事費用、登記費用、住宅ローンに関する費用などが必要です。

例えば、住宅取得の総予算を5,000万円と考えている場合です。

建物や諸費用に3,000万円必要であれば、土地に充てられる予算は2,000万円です。

しかし、建築費などが500万円増加すれば、総予算が変わらない限り、土地に充てられる予算は1,500万円となります。

さらに、住宅ローン金利が上昇すれば、同じ借入金額でも返済負担が増える可能性があります。

土地を購入した後に建築費用が想定以上に増加すると、建物の仕様や規模を見直す必要が生じる場合もあります。

そのため、土地を購入する際には、土地代金だけで判断せず、建物の建築費用を含めた資金計画を立てることが重要です。

特に、土地の売買契約を締結する前に、希望する建物の概算費用や住宅ローンの借入条件を確認しておくことをおすすめします。

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7．中古住宅の購入でも物価高の影響を受ける？

新築住宅の価格が高い場合、中古住宅を購入してリフォームする方法も考えられます。

しかし、中古住宅であれば物価高の影響を受けないというわけではありません。

例えば、中古戸建住宅を購入した後に、キッチンや浴室などの設備を交換する場合です。

住宅設備や工事費用が上昇していれば、以前よりも多くのリフォーム費用が必要になる可能性があります。

また、築年数の古い住宅では、屋根や外壁、給排水設備などの修繕が必要になることもあります。

購入価格が予算内に収まっていても、購入後の工事費用を含めると、当初の予算を超える場合があります。

そのため、中古住宅の購入では、物件価格とリフォーム費用を合わせて判断することが大切です。

また、工事を予定している場合には、できるだけ購入前に工事内容や概算費用を確認しておきたいところです。

中古住宅は新築住宅より価格が低い場合もありますが、購入後に必要となる費用まで含めて比較する必要があります。

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8．金利上昇が心配なら住宅購入を急ぐべき？

今後の追加利上げが話題になると、住宅ローン金利がさらに上昇する前に住宅を購入した方がよいのではないかと考える方もいらっしゃるでしょう。

確かに、将来の金利が現在より高くなれば、同じ借入金額でも返済負担が増える可能性があります。

しかし、金利上昇を心配するあまり、十分な検討をせずに住宅購入を急ぐことはおすすめできません。

住宅は高額な買い物であり、購入後も長期間にわたって所有する資産です。

購入を急いだ結果、希望する条件に合わない物件を選んだり、返済能力を超える住宅ローンを組んだりしては本末転倒です。

一方、金利や住宅価格が下がることを期待して購入を先送りしても、希望どおりの状況になるとは限りません。

今後の金利や住宅価格を正確に予測することは困難です。

そのため、住宅購入の時期は、経済ニュースだけでなく、ご自身の生活設計や資金計画、希望する物件の条件などを踏まえて判断することが重要です。

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9．川越市・東松山市・比企郡・熊谷市で住宅を購入する場合は？

今回の日銀の金融政策に関する動きは、東京都心部だけでなく、埼玉県内で住宅を購入する方にも関係します。

例えば、川越市や東松山市、熊谷市などで新築戸建住宅を購入する場合にも、住宅ローン金利や建築費用は資金計画に影響します。

また、東松山市・比企郡などで土地を購入して注文住宅を建築する場合には、土地代金と建築費用のバランスが重要です。

一方、中古住宅を購入する場合には、購入後の修繕費用やリフォーム費用も考慮する必要があります。

ただし、住宅価格や購入希望者の動向は、地域によって異なります。

東京都心部でマンション価格が高騰しているからといって、埼玉県内のすべての住宅が同じように値上がりするわけではありません。

また、同じ市内であっても、駅からの距離や土地の条件、建物の状態などによって価格は異なります。

住宅購入を検討する際には、全国的な金利や物価の動向を把握しながら、希望する地域の物件価格や購入後の費用を確認することが大切です。

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10．これからの住宅購入は「金利」と「物価」の両方を考えたい

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡、熊谷市をはじめ、埼玉県内・東京都内で、新築戸建、中古戸建、土地、マンションなどの購入相談を承っています。

今回、日銀は基調的な物価上昇率について、2％の物価安定目標とおおむね整合的な水準に達したとの判断を示しました。

また、今後の追加利上げについても、毎回の金融政策決定会合で判断していく姿勢を示しています。

これから住宅を購入する方にとっては、住宅ローン金利の動向だけでなく、建築費やリフォーム費用などの物価動向にも注意が必要です。

特に、住宅ローンを利用する場合には、現在の返済額だけでなく、将来の金利変動にも対応できる資金計画を考えておくことが重要です。

また、土地や中古住宅を購入する場合には、購入後に必要となる費用まで含めて判断する必要があります。

物価と金利が変化する時代だからこそ、住宅購入では、現在の価格だけでなく、将来の家計への影響まで見据えることが大切です。

住宅購入や資金計画についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

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まとめ｜日銀の新たな判断を住宅購入の資金計画に生かしたい

2026年10月、日銀は基調的な物価上昇率が2％の物価安定目標とおおむね整合的な水準に達したとの判断を示しました。

これは、今後の金融政策を考えるうえで重要な節目となる動きです。

ただし、追加利上げの時期や回数が決定したわけではなく、住宅ローン金利や住宅価格の先行きを正確に予測することもできません。

これから住宅を購入する方は、次の点を意識しておきたいところです。

• 現在の金利だけでなく、将来の金利上昇も想定する

• 物価上昇率が落ち着いても、住宅価格が以前の水準に戻るとは限らない

• 土地と建物、リフォーム費用などを含めた総予算を確認する

• 金利上昇への不安だけを理由に、住宅購入を急がない

住宅購入では、購入時の価格や金利だけでなく、購入後の生活を長期的に考える必要があります。

今回の日銀の判断を、住宅購入を急ぐ理由とするのではなく、資金計画を改めて確認するきっかけにしていただきたいと思います。

※本コラムは、2026年10月31日時点の公表情報および報道をもとに、日本銀行の金融政策と住宅購入への影響について一般的に解説したものです。今後の政策金利や住宅ローン金利、住宅価格の動向を予測・保証するものではありません。本文中の住宅ローン返済額や住宅取得予算は一定条件による試算・例示です。実際の融資条件や工事費用などは、金融機関や物件の状況によって異なります。住宅購入に際しては、最新の融資条件や個別の資金計画をご確認ください。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純

2026年10月、日本経済新聞が紹介した不動産情報サービス会社の調査によると、首都圏285駅を対象に新築マンションの購入に必要な世帯年収を試算したところ、約6割の駅で1,000万円以上が目安となりました。

世帯年収1,000万円と聞くと、住宅購入に十分な収入があるように感じる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、世帯年収が高くても、必ずしも住宅ローンの返済に余裕があるとは限りません。

特に、夫婦共働きの収入を前提として住宅ローンを組む場合には、将来の働き方や家族構成の変化にも注意が必要です。

今回は、住宅価格の高騰を背景に、世帯年収だけで住宅購入予算を判断することの危険性について解説します。

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首都圏では世帯年収1,000万円でも新築マンション購入が難しい？

今回の調査では、首都圏の新築マンションについて、購入に必要な世帯年収が高い水準になっていることが示されました。

対象となった285駅のうち、約6割の駅で世帯年収1,000万円以上が購入の目安とされています。

背景には、建築資材や人件費、土地価格などの上昇による新築マンション価格の高騰があります。

ただし、この調査は一定の条件に基づいて算出されたものです。

世帯年収1,000万円以上でなければ住宅ローンを借りられないという意味ではありません。

また、実際に購入できる住宅の価格は、自己資金や住宅ローン金利、借入期間、ほかの借入状況などによって異なります。

重要なのは、住宅価格の上昇によって、以前よりも大きな住宅ローンを必要とするケースが生じているという点です。

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世帯年収1,000万円でも家計の状況は同じではない

住宅購入を考える際、世帯年収は重要な判断材料です。

しかし、同じ世帯年収1,000万円でも、家計の状況は家庭によって大きく異なります。

例えば、夫の年収が1,000万円で妻が専業主婦の世帯と、夫婦それぞれの年収が500万円の共働き世帯では、収入の構成が異なります。

また、子どもの人数や年齢、教育費、現在の預貯金などによっても、住宅購入に充てられる金額は変わります。

さらに、住宅ローンの返済以外にも、固定資産税や火災保険料、マンションの管理費、修繕積立金などが必要です。

住宅ローンの借入可能額は、金融機関が一定の審査基準に基づいて判断するものです。

しかし、金融機関が融資できると判断した金額が、その家庭にとって無理なく返済できる金額とは限りません。

世帯年収の金額だけで住宅購入予算を決めないことが大切です。

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共働き世帯が注意したい収入合算とペアローン

住宅価格が高くなると、夫婦の収入を合わせて住宅ローンを利用することを検討する方もいらっしゃるでしょう。

代表的な方法として、収入合算やペアローンがあります。

収入合算は、一般的に一方の収入に配偶者などの収入を加えて、住宅ローンの審査を受ける方法です。

一方、ペアローンは、夫婦それぞれが住宅ローンの契約者となり、原則として別々に借入れを行う方法です。

これらの方法を利用すれば、一人の収入だけで申し込む場合よりも、借入可能額が大きくなることがあります。

しかし、ここで注意したいのは、夫婦二人の収入が将来も同じ水準で続くとは限らないということです。

例えば、出産や育児、介護などによって、一方の働き方が変わる場合があります。

また、転職や病気などによって、世帯全体の収入が減少する可能性もあります。

収入合算やペアローンを利用する場合には、借入可能額だけでなく、将来の収入減少にも対応できる返済計画を考える必要があります。

なお、収入合算とペアローンでは、債務の負担方法や団体信用生命保険、住宅ローン控除などの取扱いが異なる場合があります。

利用する際には、それぞれの契約条件を確認することが重要です。

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夫婦のどちらかの収入が減っても返済できる？

共働き世帯が住宅ローンを組む場合、購入前に考えておきたいのが、一方の収入が減少した場合の家計です。

例えば、夫婦それぞれ年収500万円、合計1,000万円の世帯を考えてみます。

二人の収入を前提に住宅ローンを組んだ後、育児などによって一方の収入が減少した場合、当初の返済計画が負担になる可能性があります。

もちろん、共働きを続けながら住宅ローンを無理なく返済している家庭も数多くあります。

問題なのは、夫婦の収入が将来も変わらないことを前提として、購入予算を限界まで増やしてしまうことです。

住宅ローンは、一般的に長期間にわたって返済を続けます。

その間には、子どもの教育費が増える時期や、働き方が変化する時期などもあります。

そのため、購入前には、現在の世帯年収だけでなく、将来の収入と支出の変化を想定しておくことが大切です。

二人で働いている現在の収入だけを基準に、住宅購入予算を決めないようにしたいところです。

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ペアローンは離婚や住み替えの際にも注意が必要

ペアローンを利用する場合には、住宅購入後の生活環境の変化についても考えておく必要があります。

例えば、離婚によって住宅を売却する場合です。

夫婦それぞれが住宅ローンを借り入れている場合、住宅を売却する際には、原則として双方の借入金を整理する必要があります。

また、住宅の売却価格が住宅ローン残高を下回っている場合には、不足する資金をどのように用意するかが問題になることもあります。

これはペアローンに限った問題ではありませんが、複数の借入契約があることで、関係者間の調整が必要になる場合があります。

また、住宅ローンの借入方法と、不動産の所有名義や持分についても、購入時に確認しておくことが重要です。

将来、住宅を売却する可能性も考え、契約内容を十分に理解したうえで借入方法を選ぶことが大切でしょう。

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新築マンションは住宅ローン以外の費用にも注意

新築マンションを購入する場合、毎月の住宅ローン返済額だけで資金計画を立てることはおすすめできません。

マンションでは、住宅ローンの返済とは別に、管理費や修繕積立金などが必要になります。

また、駐車場を利用する場合には、駐車場使用料がかかることもあります。

特に修繕積立金については、将来の大規模修繕工事などに備え、段階的に金額が引き上げられる計画となっているマンションもあります。

そのため、購入時の修繕積立金が、将来も同じ金額とは限りません。

さらに、固定資産税や火災保険料なども必要です。

住宅ローンの返済額だけを見ると予算内に収まっていても、これらの費用を含めると、家計への負担が大きくなる可能性があります。

マンション購入では、住宅ローンと維持管理費用を合わせた住居費全体で判断することが重要です。

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住宅価格が高いからといって無理に購入予算を増やさない

新築マンション価格が高騰していると、希望する地域で住宅を購入するために、借入金額を増やそうと考えることもあるでしょう。

また、返済期間を長くすることで、毎月の返済額を抑える方法もあります。

しかし、借入金額を増やしたり、返済期間を延ばしたりしても、住宅そのものが安くなるわけではありません。

返済期間を延ばせば、一般的には支払う利息の総額が増加します。

また、住宅ローンの返済が長期間続くことで、定年退職後も借入金が残る可能性があります。

住宅購入では、希望する物件を購入することだけを優先せず、購入後の生活に十分な余裕が残るかを確認する必要があります。

特に、共働き世帯で高額な住宅ローンを検討する場合には、将来の収入減少や教育費、老後資金なども含めて考えたいところです。

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川越市・東松山市・熊谷市で住宅を購入する場合は？

首都圏の新築マンション価格が高騰するなか、購入する地域や住宅の種類を見直すことも選択肢の一つです。

例えば、東京都内で新築マンションを探している方が、埼玉県内のマンションや戸建住宅を検討する場合があります。

川越市は東京都内への通勤圏に位置し、複数の鉄道路線が利用できる埼玉県内の主要都市の一つです。

また、東松山市・比企郡や熊谷市などにも、新築戸建住宅や中古住宅、住宅用地などの選択肢があります。

ただし、購入する地域を変更すれば、必ず住宅取得費用が安くなるとは限りません。

物件価格だけでなく、通勤時間や交通費、建物の状態、将来の維持管理費用なども考慮する必要があります。

また、中古住宅を購入する場合には、購入後の修繕費用などについても確認しておくことが大切です。

住宅購入では、地域や物件の種類を広げて比較しながら、無理のない資金計画に合った住宅を選ぶことが重要です。

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住宅購入は世帯年収よりも将来の家計を重視したい

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡、熊谷市をはじめ、埼玉県内・東京都内で、新築戸建、中古戸建、土地、マンションなどの購入相談を承っています。

今回の調査では、首都圏の新築マンション購入に必要な世帯年収が、高い水準になっていることが示されました。

しかし、世帯年収1,000万円だから安心して住宅を購入できるわけでも、1,000万円未満だから住宅購入が難しいと決まっているわけでもありません。

大切なのは、それぞれの家庭の収入や支出、自己資金、将来の生活設計に合った住宅を選ぶことです。

特に、夫婦の収入を合算して住宅ローンを利用する場合には、借入可能額が増えることだけでなく、将来の収入減少にも注意する必要があります。

住宅ローンは、金融機関が貸してくれる金額ではなく、ご自身の家庭が無理なく返し続けられる金額を基準に考えることが重要です。

住宅価格が高い時代だからこそ、購入を急いで予算を増やすのではなく、将来の生活にも余裕を持てる資金計画を立てることをおすすめします。

住宅購入や資金計画についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

※本コラムは、2026年10月時点の報道をもとに、首都圏の新築マンション価格と購入に必要な世帯年収について、住宅購入者向けに一般的な注意点を解説したものです。調査結果は一定の条件による試算であり、実際の住宅ローン審査基準や購入可能額を示すものではありません。また、収入合算やペアローンの取扱い、住宅ローン控除、団体信用生命保険などの条件は、金融機関や融資商品、個別の契約内容によって異なります。具体的な資金計画については、金融機関などにご確認ください。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純

2026年10月、東京都千代田区は、区内で計画されている一部の新築分譲マンションについて、購入者が引渡しを受けてから原則5年間は転売できないよう、分譲事業者に要請しました。

また、神戸市では居住実態のないマンションなどに対する「空室税」が検討されているほか、短期間で不動産を売却した場合の課税強化を求める動きもあります。

こうしたニュースは、投資目的でマンションを購入する方だけの問題ではありません。

なぜなら、自分が住むために購入した住宅でも、将来の事情によって売却が必要になる可能性があるからです。

今回は、マンション購入を検討している方に向けて、転売制限の仕組みと、購入前に確認しておきたい注意点を解説します。

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千代田区が要請した「5年間の転売禁止」とは？

東京都千代田区は、投機的な短期転売を抑制するため、区内の一部の新築マンションについて、分譲事業者に次のような対応を求めています。

• 引渡し後、原則5年間は転売できない旨の特約を設けること

• 同一建物内で、同一名義による複数住戸の購入を禁止すること

ここで重要なのは、全国のマンションが5年間売却できなくなったわけではないという点です。

今回の要請は、千代田区内の一部の開発計画を対象としたものであり、行政の要請自体に法令上の強制力があるわけではありません。

しかし、分譲事業者が要請を受け入れ、実際の売買契約に転売制限の特約を設けた場合には、購入者にとって重要な契約条件となります。

つまり、法律で一律に禁止されていなくても、購入時に締結する契約によって、将来の売却が制限される可能性があるのです。

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自分が住むための購入でも、5年以内に売却することはある

住宅を購入する際、多くの方は長期間住み続けることを想定しているでしょう。

しかし、購入時には予想していなかった事情が生じることもあります。

例えば、転勤や転職によって住む場所が変わる場合です。

また、結婚や離婚、家族構成の変化、親の介護などによって、現在の住宅が生活に合わなくなることも考えられます。

さらに、収入の減少などによって住宅ローンの返済が難しくなり、売却を検討するケースもあります。

通常、住宅を購入した方は、住宅ローンの残債や権利関係などの問題を整理できれば、売却を検討できます。

しかし、転売制限の特約があるマンションでは、こうした事情が生じた場合にも、契約内容の確認が必要になります。

特に注意したいのは、投資目的ではなく、生活上の事情による売却であっても、当然に転売制限の対象外になるとは限らないことです。

やむを得ない事情による売却が認められるのか、例外があるのかについては、個別の契約内容を確認する必要があります。

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購入前に確認したい転売制限の特約

今後、転売制限のある新築マンションを購入する場合には、物件価格や間取り、立地条件だけでなく、売買契約の内容にも注意する必要があります。

特に確認したいのは、転売制限の期間と、その期間中に売却する必要が生じた場合の取扱いです。

例えば、次のような点です。

• 転売が制限される期間はいつからいつまでか

• 転勤や離婚、死亡などの場合に例外が認められるか

• 制限に違反した場合、どのような契約上の責任が生じるか

• 相続や贈与などによる所有権の移転はどう扱われるか

これらは、すべてのマンションで同じ条件になるとは限りません。

また、「5年間は転売できない」という表現だけで、具体的な法的効果まで判断することもできません。

購入を検討しているマンションに転売制限が設けられている場合には、契約締結前に特約の内容を確認し、不明な点は分譲事業者などに説明を求めることが大切です。

住宅購入では、購入できるかどうかだけでなく、将来どのような条件で手放せるのかも確認しておきたいところです。

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「5年間の転売禁止」と「5年以内の売却にかかる税金」は別の話

今回のニュースでは、転売制限とともに、不動産を短期間で売却した場合の課税強化も話題になっています。

しかし、この二つは異なる仕組みです。

千代田区が要請しているのは、対象となるマンションについて、引渡し後の一定期間、転売を制限する特約を設けるというものです。

一方、現在の税制では、個人が土地や建物を売却して譲渡所得が生じた場合、原則として所有期間によって税率が異なります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得となり、一般的な税率は所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて約39.63％です。

5年を超える場合は長期譲渡所得となり、一般的な税率は約20.315％です。

ただし、税金は売却価格そのものに課されるわけではありません。また、自宅の売却では、一定の要件を満たす場合に特別控除などの適用を受けられることもあります。

ここで注意したいのは、購入から単純に5年間が経過すれば、必ず長期譲渡所得になるわけではないという点です。

契約上の転売制限が終了する時期と、税法上の所有期間の判定は、別々に確認する必要があります。

なお、短期譲渡所得に対するさらなる課税強化については、2026年10月29日時点で具体的な制度が決定したわけではありません。

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神戸市の「空室税」は住宅購入者にも関係する？

神戸市では、居住実態のないマンションの住戸などに対する新たな課税制度、いわゆる「空室税」の導入が検討されています。

背景には、都心部のマンションで居住していない所有者が増えることによる、管理組合の運営や地域コミュニティーへの影響などがあります。

ただし、2026年10月29日時点で、神戸市の空室税が正式に導入されたわけではありません。

また、全国の空き家やマンションの空室に一律に課税されるという制度でもありません。

住宅購入者として考えておきたいのは、購入後の利用方法によって、将来の保有コストが変わる可能性があるという点です。

例えば、将来の住み替えに備えて、購入したマンションを売却せずに保有する場合です。

その間も固定資産税や管理費、修繕積立金などの負担は続きます。

今後、特定の地域で新たな課税制度が導入されれば、保有に必要な費用が変わる可能性もあります。

もっとも、今回の神戸市の検討が、ほかの地域でも同じ制度として導入されると決まったわけではありません。

住宅購入では、現在の維持費だけでなく、将来の制度変更にも関心を持っておくことが大切でしょう。

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転売規制が始まればマンション価格は下がる？

短期転売への規制が強化されれば、マンション価格が下がるのではないかと期待する方もいらっしゃるかもしれません。

確かに、投資目的の購入が抑制されれば、一部の物件では購入希望者の構成が変化する可能性があります。

しかし、転売規制によってマンション価格が必ず下落するとは限りません。

住宅価格には、土地の取得費用や建築費、立地条件、供給戸数、住宅ローン金利など、さまざまな要因が関係しています。

また、短期転売が減少すれば、中古マンションとして市場に出てくる物件数が変化する可能性もあります。

したがって、今回の規制の動きだけを理由に、マンション価格が下がると判断することは適切ではありません。

住宅購入を検討する際には、規制による価格下落を期待して判断を先送りするのではなく、希望する地域の物件価格や供給状況を確認することが重要です。

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東松山市・熊谷市で住宅を購入する場合は？

今回の千代田区の転売制限要請は、東京都心部の一部の新築マンションを対象とした動きです。

そのため、東松山市・比企郡、熊谷市などで販売されている新築戸建住宅や中古住宅、土地について、今回の要請によって直ちに5年間の売却制限が設けられるわけではありません。

しかし、住宅購入後の売却可能性を考えておくことは、地域や物件の種類にかかわらず重要です。

例えば、住宅ローンを利用して購入した住宅を、数年後に売却する場合です。

その時点で住宅ローンの残高が多く残っていれば、希望する価格で売却できても、借入金を完済できない可能性があります。

また、土地や中古住宅では、接道条件や建物の状態、法令上の制限などによって、将来の売却条件が変わることもあります。

住宅購入では、現在の暮らしやすさだけでなく、将来売却する必要が生じた場合のことも考えておきたいところです。

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住宅購入では「買うとき」と「売るとき」の両方を考えたい

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡、熊谷市をはじめ、埼玉県内・東京都内で、新築戸建、中古戸建、土地、マンションなどの購入相談を承っています。

住宅を購入する際には、物件価格や住宅ローンの返済額、立地条件などを重視することが一般的です。

しかし、住宅は購入した後も長期間所有する資産です。

将来、転勤や家族構成の変化などによって、売却が必要になる可能性もあります。

今回の千代田区による転売制限の要請は、住宅購入者にとって、購入後の売却条件を考えるきっかけになるニュースだといえるでしょう。

特に、転売制限のある物件を購入する場合には、契約内容を十分に理解することが重要です。

また、転売制限のない住宅であっても、住宅ローンの残高や将来の売却価格などを考慮する必要があります。

住宅購入で大切なのは、購入時に無理なく支払えることだけでなく、将来、生活環境が変わった場合にも対応できることです。

これから住宅の購入を検討する方は、物件の魅力だけでなく、購入後の利用方法や売却の可能性についても確認することをおすすめします。

住宅購入や資金計画についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

※本コラムは、2026年10月29日時点の報道および公表情報をもとに、マンションの転売制限や課税制度の検討状況について、住宅購入者向けに一般的な注意点を解説したものです。千代田区の要請は全国一律の法的な転売禁止ではなく、実際の売買契約における特約の有無や内容によって取扱いが異なります。また、短期譲渡所得への課税強化や神戸市の空室税についても、具体的な制度内容や導入時期が確定したものではありません。住宅購入に際しては、個別の売買契約や最新の制度をご確認ください。税務上の判断については、必要に応じて税理士などの専門家にご相談ください。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純

近年は、住宅を宿泊施設として活用する「民泊」への関心も高まっています。

しかし、住宅ローンを利用して購入した自宅を、金融機関に無断で民泊や賃貸経営に転用することには注意が必要です。

2026年10月20日、会計検査院は、長期固定金利型住宅ローン「フラット35」について、融資対象となった住宅が民泊施設や店舗などに不適切に利用されていた事例を公表しました。

住宅ローンは、原則として本人や家族が居住する住宅を取得するための融資です。

住宅を購入できたからといって、その後の利用方法を自由に変更できるとは限りません。

今回は、住宅購入者が知っておきたい住宅ローンの利用目的と、購入後の民泊・賃貸転用に伴うリスクについて解説します。

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フラット35で不適切な利用が確認された

今回の会計検査院の調査では、2023年度と2024年度に融資が実行されたフラット35の案件について、利用状況などが確認されました。

その結果、融資要件に適合しない事例が64件確認され、融資額は合計約30億4,000万円に上りました。

内訳は、民泊や旅館業の施設として利用されていたものが25件、店舗や事務所などに利用されていたものが39件とされています。

フラット35は、原則として本人または親族が居住する住宅の取得を目的とした住宅ローンです。

そのため、当初から民泊経営や第三者への賃貸を目的として住宅を取得する場合には、利用できません。

今回の問題は、民泊経営そのものが違法ということではありません。

住宅ローンの利用目的と、実際の不動産の使用方法が一致していないことが問題なのです。

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住宅ローン返済中の民泊利用はなぜ問題になる？

住宅ローンと、収益物件を購入するための事業用融資では、金融機関が想定する利用目的や融資条件が異なります。

住宅ローンは、本人などが居住することを前提に、金利や返済期間などの条件が設定されています。

一方、民泊や賃貸経営は、第三者から収益を得ることを目的とした利用です。

そのため、住宅ローン返済中の自宅を、金融機関の承諾なく民泊施設に転用すると、融資契約に違反する可能性があります。

特にフラット35では、投資目的などの不適切な利用が判明した場合、借入金の一括返済を求められることがあります。

例えば、住宅ローンの残高が2,000万円ある場合、一括返済を求められれば、原則としてその残高をまとめて返済する必要が生じます。

毎月の返済を続けられるだけの収入があっても、一度に多額の資金を用意できるとは限りません。

住宅ローンの目的外利用は、住宅そのものを手放さなければならない事態につながる可能性もあるのです。

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自宅を購入後、賃貸住宅に変更する場合も注意

住宅購入後に利用方法が変わるのは、民泊の場合だけではありません。

例えば、転勤によって購入した自宅に住めなくなり、第三者に貸し出したいと考えることもあるでしょう。

また、家族構成の変化によって住み替えを検討する場合もあります。

このような場合でも、住宅ローン返済中であれば、金融機関への確認が必要です。

ただし、転勤などのやむを得ない事情による一時的な賃貸については、金融機関や融資商品によって取扱いが異なります。

一定の条件のもとで認められる場合もあるため、住宅ローン返済中の賃貸がすべて禁止されているわけではありません。

重要なのは、自己判断で利用方法を変更せず、事前に金融機関へ相談することです。

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将来の民泊経営を考えて住宅を購入する場合は？

住宅購入を検討している方の中には、当面は自宅として利用し、将来的には民泊や賃貸住宅として活用したいと考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、住宅ローンを利用して購入する場合には、将来の利用方法についても慎重に考える必要があります。

例えば、住宅ローンの返済が続いている間に民泊経営を始めたい場合、金融機関の承諾が得られるとは限りません。

また、民泊営業には、住宅ローンとは別に、住宅宿泊事業法や旅館業法などの規制が関係します。

住宅宿泊事業法に基づく民泊では、年間の宿泊提供日数が原則180日以内とされるほか、自治体の条例による制限が設けられている場合もあります。

マンションでは、管理規約によって民泊利用が禁止されていることもあります。

住宅ローンを利用できることと、購入後に民泊営業ができることは、別の問題として確認する必要があります。

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住宅購入前に確認したい「将来の使い方」

住宅を購入する際には、現在の暮らしやすさだけでなく、将来の利用方法について考えておくことも大切です。

例えば、将来的に転勤する可能性がある方や、数年後に住み替えを予定している方の場合です。

購入した住宅を売却するのか、賃貸住宅として活用するのかによって、必要な資金計画や手続きは異なります。

また、住宅ローンの返済が残っている場合には、金融機関との契約内容も関係します。

将来の利用方法が決まっていない段階でも、住宅ローンの契約上、どのような制限があるのかを理解しておくことには意味があります。

住宅は購入後も長期間所有する資産です。

購入時の融資条件だけでなく、将来、住み方や使い方が変わった場合にどう対応できるかという視点も持っておきたいところです。

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東松山市・熊谷市で住宅を購入する場合にも

東松山市・比企郡、熊谷市などで新築戸建住宅や中古住宅を購入する場合にも、住宅ローンの利用目的を確認することは重要です。

例えば、中古戸建住宅を購入し、将来は賃貸住宅として活用したいと考える場合があります。

また、土地を購入して建物を新築し、一部を事業用として利用したいと考える方もいらっしゃるでしょう。

そのような場合には、住宅ローンの利用条件に加えて、建築上の規制や用途地域などについても確認が必要になることがあります。

住宅ローンは金融機関によって商品内容や利用条件が異なるため、購入前に希望する利用方法を伝え、適切な融資を検討することが大切です。

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住宅ローンは購入後も契約内容を守ることが重要

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡、熊谷市をはじめ、埼玉県内・東京都内で、新築戸建、中古戸建、土地、マンションなどの購入相談を承っています。

住宅ローンを利用する際には、金利や返済期間、毎月の返済額などを比較することが大切です。

しかし、それだけでなく、住宅ローンの利用目的や契約条件についても理解しておく必要があります。

特に、購入後に民泊や賃貸経営などへの転用を考える場合には、金融機関の承諾が必要となる可能性があります。

住宅ローンを利用して購入した不動産であっても、融資契約に違反すれば、一括返済を求められるなどの重大な問題につながることがあります。

住宅ローンは、借りるときの条件だけでなく、借りた後の約束を守ることも重要です。

住宅購入を検討する際には、現在の住まい方だけでなく、将来の利用予定も含めて、無理のない資金計画を立てることをおすすめします。

住宅の購入や資金計画についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

※本コラムは、2026年10月20日に公表された会計検査院の調査内容を踏まえ、住宅ローンの利用目的と購入後の用途変更について一般的に解説したものです。住宅ローンの利用条件や目的外利用への対応は、金融機関や融資商品、個別の契約内容によって異なります。また、民泊営業に必要な届出・許可、建築・消防関係の規制、自治体の条例、マンションの管理規約なども個別に確認する必要があります。具体的な利用方法については、金融機関や関係機関に事前にご相談ください。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純

2026年10月24日付の日本経済新聞では、住宅ローンの返済期間を50年に延ばすことで、毎月の返済負担を軽減できる一方、総返済額の増加や将来の返済リスクが問題になることが紹介されました。

住宅を購入する方にとって、毎月の返済額を抑えられることは魅力的でしょう。

しかし、返済期間が長くなれば、それだけ長期間にわたって借入金を返済し続けることになります。

毎月の返済額が少ないからといって、住宅ローンの負担そのものが軽くなるわけではありません。

今回は、35年返済と50年返済の違いを踏まえ、超長期住宅ローンを利用する前に知っておきたい注意点について解説します。

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住宅ローンの返済期間が50年になると何が変わる？

一般的に、住宅ローンは返済期間を長くするほど、毎月の返済額を少なくできます。

例えば、同じ金額を借り入れる場合でも、35年間で返済するより50年間で返済する方が、毎月の返済額は少なくなります。

そのため、住宅価格が高くなっている状況では、返済期間を延ばすことで購入予算を確保しようと考える方もいらっしゃるでしょう。

しかし、返済期間を延ばしても、住宅の購入価格や借入金額が減るわけではありません。

むしろ、借入金を長期間返済することによって、支払う利息の総額が増えることになります。

返済期間の延長は、住宅ローンの負担を減らす方法というより、毎月の返済負担を長期間に分散する方法と考えるべきでしょう。

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35年返済と50年返済では総利息に大きな差が生じる

今回の日経新聞では、3,000万円を借り入れた場合の35年返済と50年返済について、金利上昇時の比較が紹介されています。

その試算では、金利上昇によって支払う総利息の増加額が、35年返済では約724万円、50年返済では約1,114万円となっています。

つまり、同じ借入金額でも、返済期間が長いほど金利上昇による影響が大きくなる可能性があります。

これは新聞記事で設定された一定の条件に基づく試算であり、すべての住宅ローンに当てはまる数字ではありません。

しかし、超長期住宅ローンを検討するうえで、重要な問題を示しています。

毎月の返済額だけを見ると50年返済が有利に感じられても、長期間にわたる利息負担まで含めると、必ずしも有利とは限らないのです。

特に変動金利を選ぶ場合には、将来の金利上昇によって総返済額がさらに増える可能性があります。

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30歳で借りても完済は80歳になる

超長期住宅ローンを考える際に、もう一つ確認しておきたいのが完済時の年齢です。

例えば、30歳で50年返済の住宅ローンを組んだ場合、予定どおりに返済を続けると完済時は80歳になります。

35歳で借り入れれば、完済予定は85歳です。

ただし、実際に利用できる返済期間や完済時年齢の条件は金融機関によって異なります。

ここで考えたいのは、現在の収入が将来も続くとは限らないということです。

定年退職によって給与収入が減少することもあれば、病気や転職などによって働き方が変わる可能性もあります。

住宅ローンの返済期間を考える際には、現在の年収だけでなく、将来の収入や老後の生活費も考慮する必要があります。

住宅ローンを何年間借りられるかよりも、何歳まで無理なく返済できるかを考えることが重要です。

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返済期間が長いほど借入金の元金は減りにくい

超長期住宅ローンでは、毎月の返済額を抑えられる一方、返済開始から一定期間が経過しても、借入金の残高が多く残りやすくなります。

例えば、購入した住宅を10年後や15年後に売却することになった場合です。

住宅の売却価格が、その時点の住宅ローン残高を上回っていれば、売却代金から住宅ローンを完済できる可能性があります。

しかし、住宅ローン残高が売却価格を上回っている場合には、不足する金額を自己資金などで補う必要が生じることがあります。

また、住宅の価格は購入時と同じ水準を維持するとは限りません。

建物の経年劣化や地域の不動産需要の変化などによって、売却価格が下がる可能性もあります。

超長期住宅ローンでは、返済期間が長いことによって、こうした問題が生じる可能性を考えておく必要があります。

将来の住み替えや売却を考えると、住宅ローンの残高がどのように減っていくのかも重要な判断材料になります。

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毎月の返済額が少ないからといって高額な住宅を選ばない

超長期住宅ローンで特に注意したいのは、返済期間を延ばすことで、当初予定していたより高額な住宅を購入できてしまう場合があることです。

例えば、35年返済では毎月の返済額が負担になる住宅でも、50年返済にすれば、当面の返済額を予算内に収められることがあります。

しかし、それによって住宅そのものが安くなったわけではありません。

住宅購入後には、固定資産税や火災保険料、建物の修繕費なども必要です。

マンションであれば、管理費や修繕積立金、駐車場代なども考慮する必要があります。

また、子どもの教育費や老後資金など、住宅以外にも将来必要となる支出があります。

住宅ローンの返済期間を延ばすことで購入予算を増やす場合には、こうした費用を含めても家計に余裕があるかを確認することが大切です。

「毎月返済できるから購入できる」という考え方だけでは、将来の家計に無理が生じる可能性があります。

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超長期住宅ローンを利用するなら繰上返済も考えたい

超長期住宅ローンが、すべての方にとって不適切というわけではありません。

例えば、当初の毎月返済額を抑えながら、将来の収入や貯蓄状況に応じて繰上返済を行うという考え方もあります。

繰上返済によって借入元金を減らせば、将来支払う利息を軽減できる場合があります。

ただし、繰上返済を行うには、そのための資金が必要です。

将来、必ず収入が増えるとは限りませんし、予想外の支出が発生することもあります。

また、繰上返済を優先しすぎると、生活に必要な預貯金が不足する可能性もあります。

そのため、超長期住宅ローンを利用する場合には、繰上返済を前提としなければ家計が成り立たないような資金計画は避けたいところです。

繰上返済ができなくても、予定どおり返済を続けられるかを確認することが重要です。

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東松山市・熊谷市で住宅を購入する場合にも

東松山市・比企郡、熊谷市などで新築戸建住宅や中古住宅、土地を購入する場合にも、住宅ローンの返済期間は重要な検討項目です。

例えば、土地を購入して注文住宅を建築する場合には、土地代金だけでなく、建物の建築費用や外構工事費用なども必要になります。

購入予算が大きくなるほど、毎月の返済額を抑えるために、返済期間を長くしたいと考える方もいらっしゃるでしょう。

しかし、住宅ローンは購入時の支払いだけで終わるものではありません。

住宅を所有している間は、維持管理費用も必要になります。

また、将来売却する場合には、地域の不動産需要や建物の状態などによって売却価格が変わります。

住宅購入では、物件の条件とともに、長期間にわたる資金計画を慎重に検討することが大切です。

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住宅ローンは「借りられる金額」より「返し続けられる金額」で考える

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡、熊谷市をはじめ、埼玉県内・東京都内で、新築戸建、中古戸建、土地、マンションなどの購入相談を承っています。

住宅ローンの返済期間を長くすれば、毎月の返済額を抑えられることは確かです。

しかし、その一方で、総利息の増加や完済時の年齢、将来の住宅ローン残高など、注意すべき点も増えてきます。

特に、現在の収入を前提に50年間の返済計画を立てることには慎重であるべきでしょう。

住宅ローンの借入条件は、金融機関が融資できると判断した金額や期間であって、将来にわたって無理なく返済できることを保証するものではありません。

住宅ローンは、借りられる金額や毎月の返済額だけで判断せず、将来の生活まで考えて選ぶことが重要です。

超長期住宅ローンの利用を検討している方は、35年返済などの場合とも比較し、総返済額や完済時年齢、将来の借入残高まで確認することをおすすめします。

住宅購入は、購入すること自体が目的ではありません。

購入後も安心して暮らし続けられることが、何より大切だと考えます。

※本コラムは、2026年10月24日付の日本経済新聞で紹介された超長期住宅ローンに関する情報を参考に、住宅購入者向けに一般的な注意点を解説したものです。住宅ローンの金利、返済期間、完済時年齢、繰上返済の条件などは金融機関や商品によって異なります。本文中の金額は新聞記事で示された一定条件による試算であり、実際の返済額や金利上昇の影響を保証するものではありません。住宅ローンを利用する際には、金融機関の説明や返済予定表などをご確認ください。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純

東京都心部では、新築マンションを購入して短期間で売却する取引が注目されており、投機的な売買を抑制するための政策が議論されています。

一方、住宅を購入する方にとって、不動産は日々の暮らしを支える住まいです。

今回の議論は、主に投機的な短期転売を念頭に置いたものですが、これから自宅を購入する方も知っておきたい動きといえるでしょう。

今回は、短期売買への課税強化をめぐる議論を踏まえ、住宅購入者の立場から考えてみたいと思います。

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なぜマンションの短期転売が注目されているのか

近年、東京都心部を中心にマンション価格の上昇が続いています。

その背景には、建築費や土地取得費用の上昇、利便性の高い地域への需要集中など、さまざまな要因があります。

一方、購入したマンションを短期間で売却し、値上がり益を得る取引についても関心が高まっています。

国土交通省の調査として報じられている情報によると、2024年に東京都心6区で取引された新築マンションのうち、購入後1年以内に売買された割合は12.1％とされています。

ただし、この数字は特定の地域・物件を対象としたものであり、全国の住宅市場を示すものではありません。

また、短期間で売却された住宅が、すべて投資目的だったとは限りません。

それでも、住宅を必要とする方が購入しにくくなる状況への懸念から、短期売買を抑制する政策が検討されています。

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課税強化はまだ決定した制度ではない

2026年10月現在、短期売買への課税強化については、具体的な制度の内容が確定したわけではありません。

今後、対象となる不動産の種類や地域、所有期間、税率などがどのように定められるかによって、住宅購入者への影響も異なります。

例えば、都心部の新築マンションを対象とする制度なのか、一般の中古住宅や土地にも関係する制度になるのかでは、影響の範囲が大きく変わります。

そのため、現段階で「これから住宅を購入すると、短期間で売却した際の税金が必ず高くなる」と判断することは適切ではありません。

検討中の制度と、すでに施行されている税制を区別して理解することが大切です。

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自宅でも購入後すぐに売却する可能性はある

住宅を購入する方の多くは、長く住むことを想定していると思います。

しかし、実際には転勤や転職、家族構成の変化、親の介護などによって、予定より早く住み替える場合もあります。

こうした生活上の事情による売却は、値上がり益を目的とする短期転売とは性質が異なります。

今回の課税強化をめぐる議論では、投機的な取引と、一般の方の生活上の事情による売却をどのように扱うのかも重要な点です。

今後の制度設計によっては、一般の住宅購入者への影響が限定される可能性もあります。

ただし、将来どのような制度になるかは、現時点では分かりません。

住宅購入では、長く住むことを基本に考えながらも、予定より早く売却する可能性があることを想定しておくとよいでしょう。

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住宅購入時には将来の売りやすさも考える

住宅を購入する際には、価格や間取り、周辺環境などが重要な判断材料になります。

それに加えて、将来、売却することになった場合のことも考えておきたいところです。

例えば、立地条件や道路との接道状況、建物の維持管理状態、土地の利用に関する制限などは、将来の売却にも関係します。

また、住宅ローンの残高が売却価格を上回る場合には、売却時に自己資金が必要になることもあります。

もちろん、購入時点で将来の売却価格を正確に予測することはできません。

しかし、住宅購入の際に、現在の暮らしやすさだけでなく、将来の選択肢も考えておくことには意味があります。

住宅は長く住むために購入するものであっても、将来売却する可能性がある資産でもあります。

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東松山市・熊谷市の住宅購入ではどう考える？

今回の短期転売規制をめぐる議論は、主に東京都心部のマンション市場が背景となっています。

そのため、東松山市・比企郡、熊谷市などの土地や戸建住宅に、直ちに同じ影響が生じるとは限りません。

また、都心部のマンションと郊外の戸建住宅では、購入者の目的や需要の特徴も異なります。

東松山市・比企郡、熊谷市などで住宅を購入する場合には、全国的な不動産ニュースだけでなく、実際に購入する地域や物件の条件を確認することが重要です。

例えば、土地を購入して注文住宅を建築する場合には、建築に関する規制や道路条件なども確認する必要があります。

中古住宅であれば、建物の状態や修繕の必要性なども判断材料になります。

住宅価格に関するニュースは参考になりますが、それだけで個別の物件の価値や将来性が決まるわけではありません。

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制度の動向を確認しながら、無理のない住宅購入を

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡、熊谷市をはじめ、埼玉県内・東京都内で、新築戸建、中古戸建、土地、マンションなどの購入相談を承っています。

今回の短期売買への課税強化をめぐる議論は、住宅が生活の場であると同時に、資産として取引される不動産でもあることを改めて考えるきっかけになります。

ただし、現時点では新たな課税制度の内容は確定していません。

住宅購入を検討している方が、今回のニュースだけを理由に購入を急いだり、必要以上に不安を感じたりする必要はないでしょう。

大切なのは、購入する住宅がご自身の暮らしや資金計画に合っているかを確認することです。

住宅購入では、現在の生活に適した住まいを選ぶとともに、将来の住み替えや売却の可能性にも目を向けることが大切だと考えます。

住宅購入をお考えの方は、物件の条件や資金計画について、お気軽にご相談ください。

※本コラムは2026年10月22日時点の短期売買規制・課税強化をめぐる報道内容を前提に、住宅購入者の立場から一般的な考え方を解説したものです。新たな課税制度の対象、税率、適用時期などは確定していません。現行の不動産譲渡所得税については所有期間や利用状況などによって取扱いが異なり、各種特例には適用要件があります。具体的な税務判断については、税理士または所轄税務署にご確認ください。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純

近年はネット銀行の住宅ローンも選択肢の一つとなり、インターネット上で申込みから契約まで進められる商品もあります。

しかし、不動産購入では、金利が低いことだけで金融機関を選ぶのは注意が必要です。

住宅ローンの審査が予定どおりに進まなければ、売買契約で定めた期限に影響する可能性があるためです。

特に、住宅ローンの審査状況を不動産会社が十分に把握できない場合、買主様にとっても契約上のリスクが生じる可能性があります。

今回は、住宅購入者が知っておきたいネット銀行の住宅ローンと、融資審査・売買契約の関係について解説します。

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ネット銀行の住宅ローンには注意したい点もある

ネット銀行の住宅ローンには、金利や手数料などの面で魅力を感じる方もいらっしゃるでしょう。

一方、住宅ローンの申込みや必要書類の提出を、買主様ご自身がインターネット上で進める仕組みもあります。

この場合、金融機関によっては、不動産会社が審査の進捗状況を直接確認することが難しいことがあります。

不動産売買では、買主様の融資審査に合わせて、売主様との間で決済・引渡しの準備を進める必要があります。

そのため、審査がどこまで進んでいるのか、追加書類が必要なのか、予定日までに融資が実行できるのかを把握することは重要です。

ネット銀行のすべてに同じ問題があるわけではありませんが、不動産会社が融資手続きの状況を十分に確認できないことは、売買契約を進めるうえでのリスク要因となります。

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事前審査が承認されても本審査に通るとは限らない

住宅ローンを利用する際には、一般的に事前審査と本審査があります。

事前審査では、年収や勤務先、既存の借入状況などをもとに、融資の可能性を確認します。

ネット銀行の中には、AIや自動判定などを活用して事前審査を行う金融機関もあります。

こうした仕組みでは、申込時に入力された情報をもとに比較的短期間で結果が示される場合があります。

しかし、事前審査で承認されたからといって、正式な融資が約束されたわけではありません。

本審査では、提出書類の確認や購入物件の担保評価、団体信用生命保険の加入条件などについて、さらに審査が行われることがあります。

その結果、事前審査では承認されていても、本審査で否認されたり、希望する借入条件が認められなかったりする場合があります。

住宅購入では、事前審査の承認を過信せず、正式な融資承認が得られるまで慎重に手続きを進める必要があります。

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住宅ローンの審査が遅れると売買契約に影響する

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、売買契約には「融資利用の特約」が設けられることがあります。

一般に住宅ローン特約と呼ばれるものです。

この特約では、融資承認が得られなかった場合の契約解除について、条件や期限などを定めます。

注意したいのは、金融機関の審査が続いているからといって、契約上の期限が自動的に延長されるわけではないという点です。

例えば、必要書類の提出が遅れたり、追加確認に時間がかかったりした場合、契約で定めた期限までに正式な融資承認が得られない可能性があります。

その際、住宅ローン特約による解除が認められるかどうかは、契約内容や買主様の対応、期限の遵守などによって異なります。

住宅ローン特約があるから、融資が受けられなければ必ず無条件で契約を解除できる、というわけではありません。

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場合によっては買主様に違約金が発生するリスクも

不動産売買契約では、買主様が契約上の義務を履行できなかった場合、契約内容や事情によっては債務不履行として問題になることがあります。

例えば、住宅ローン特約による解除が認められず、買主様が売買代金を支払えない場合には、売主様から契約解除や違約金の請求を受ける可能性があります。

ただし、住宅ローンの本審査で否認されたことだけを理由に、直ちに違約金が発生するわけではありません。

融資利用の特約が適用されるか、所定の手続きが行われているか、契約上の期限を守っているかなど、個別の事情によって判断が異なります。

だからこそ、買主様にとって重要なのは、金利や手数料の比較だけではありません。

万一、融資審査が予定どおり進まなかった場合でも、契約上の期限に応じて適切な対応ができる体制を整えておくことが大切です。

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当社がネット銀行の住宅ローンに対応していない理由

FFP不動産コンサルティング株式会社では、以前から、買主様がネット銀行の住宅ローンを希望される場合、その融資を利用するお取引には対応しておりません。

その理由は、ネット銀行の金利や商品内容を否定するものではありません。

当社が重視しているのは、融資審査の進捗状況を把握し、売買契約で定めた期限を適切に管理できるかどうかという点です。

不動産売買では、売買契約の締結後も、融資承認の確認、必要書類の準備、決済・引渡しの日程調整など、さまざまな手続きが必要になります。

当社では、金融機関の担当者と必要な連絡・確認を行いながら、取引を進められることを重視しています。

ネット銀行の融資手続きでは、当社が審査状況を十分に把握できない場合があり、万一の際に、買主様を契約上のリスクから守るための対応が難しくなると考えています。

特に、融資承認が得られないまま契約上の期限が経過すると、買主様に不利益が生じる可能性もあります。

そのため、当社では、住宅ローンの金利条件だけでなく、融資手続きの進捗を確認できることを重視し、ネット銀行の住宅ローンを利用するお取引には対応しない方針としております。

これは、買主様と売主様の双方が、安心して売買契約から決済・引渡しまで進められることを優先するための当社の実務方針です。

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東松山市・熊谷市で住宅を購入する場合にも

東松山市・比企郡、熊谷市などで土地や住宅を購入する場合にも、住宅ローンの融資審査と売買契約の期限管理は重要です。

例えば、中古住宅を購入する場合、買主様の融資審査と並行して、売主様も引渡しに向けた準備を進めます。

また、土地を購入して注文住宅を建築する場合には、土地代金の支払時期と建築資金の準備についても確認が必要です。

いずれの場合も、住宅ローンの融資実行が予定どおり進まなければ、取引全体に影響する可能性があります。

住宅購入を検討する際には、物件の価格や立地だけでなく、融資手続きについても早い段階から不動産会社に相談しておくことをおすすめします。

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住宅ローン選びでは金利と取引の安全性を考える

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡、熊谷市をはじめ、埼玉県内・東京都内で、新築戸建、中古戸建、土地、マンションなどの購入相談を承っています。

住宅ローンは長期間にわたって返済するため、金利や手数料を比較することは大切です。

しかし、不動産の購入では、希望する住宅ローンを利用できるかどうかだけでなく、売買契約で定めた期限までに融資を受け、確実に決済できるかどうかも重要になります。

特に、事前審査の承認と正式な融資承認は異なり、融資審査が予定どおり進まない可能性も考えておく必要があります。

当社では、住宅購入に伴う契約上のリスクを重視し、金融機関との連絡・確認を行いながら、融資手続きを進められることを大切にしています。

住宅ローンは、金利や手数料の有利さだけでなく、売買契約から決済・引渡しまでの安全性も含めて検討することが重要です。

住宅購入をお考えの方は、物件選びとあわせて、利用する金融機関や融資手続きについても早めにご相談ください。

※本コラムは2026年10月時点の一般的な住宅ローン手続きと、当社の不動産売買に関する実務方針について解説したものです。ネット銀行の審査方法や進捗確認の仕組みは、金融機関・商品によって異なります。事前審査の承認は正式な融資承認を保証するものではありません。また、住宅ローン特約による契約解除や違約金の取扱いは、個別の売買契約の内容や当事者の対応などによって異なります。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純

こうした状況の中、従業員の住居費負担を軽減するため、社宅や社員寮の確保、住宅手当などの福利厚生に注目する企業もあります。

住宅購入を検討している方の中には、現在、勤務先の社宅や家賃補助を利用している方もいらっしゃるでしょう。

しかし、住宅を購入すると、それまで受けていた住宅支援が終了したり、支給条件が変わったりする場合があります。

今回は、住宅購入を考える際に確認しておきたい、勤務先の住宅支援制度について解説します。

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社宅・家賃補助・住宅手当は同じではない

企業が従業員に提供する住宅支援には、さまざまな仕組みがあります。

例えば、会社が住宅を借り上げて従業員に貸す「借上社宅」、会社が保有する「社有社宅」、従業員が契約した賃貸住宅の家賃を補助する制度などです。

また、給与に住宅手当を加算する企業もあります。

ただし、こうした制度の内容や利用条件は、企業によって異なります。

賃貸住宅に住む従業員だけを対象とする場合もあれば、持ち家に住む従業員にも一定の手当を支給する場合があります。

住宅購入を検討する際には、現在利用している住宅支援が、購入後も継続されるのかを確認することが大切です。

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住宅購入によって家賃補助がなくなる場合も

例えば、現在、毎月8万円の家賃を支払い、勤務先から3万円の家賃補助を受けている方を考えてみましょう。

この場合、家賃の実質的な自己負担は毎月5万円です。

住宅を購入すると、家賃の支払いはなくなりますが、勤務先の制度によっては、月3万円の補助も終了する可能性があります。

仮に住宅ローンの返済額が毎月8万円であれば、現在の自己負担額5万円と比較して、毎月3万円の負担増となります。

さらに、住宅購入後には固定資産税や建物の修繕費なども必要になります。

この例はあくまで仮定ですが、現在の家賃と住宅ローンの返済額だけを比較すると、実際の負担を見誤る場合があることが分かります。

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持ち家でも住宅手当が支給されることはある？

勤務先によっては、持ち家に住む従業員にも住宅手当を支給する制度があります。

ただし、支給額や条件は一律ではありません。

例えば、賃貸住宅と持ち家で支給額が異なる場合や、一定の年齢・勤続年数・役職などによって条件が変わる場合も考えられます。

また、住宅購入後の手続きや届出が必要となることもあります。

住宅購入を検討している方は、勤務先の就業規則や福利厚生制度を確認し、不明な点は人事・総務担当者に問い合わせておくとよいでしょう。

特に、現在受けている手当が購入後も続くことを前提に資金計画を立てる場合には、事前の確認が重要です。

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転勤や退職によって条件が変わることも

住宅購入は、長期間にわたる生活設計と関係します。

現在は勤務先の住宅支援を利用できていても、転勤や転職、退職などによって制度の適用条件が変わる可能性があります。

例えば、社宅を利用している方が住宅を購入する場合には、社宅の退去期限や必要な手続きなどを確認しておく必要があります。

また、住宅手当を受けながら住宅ローンを返済する計画であっても、将来その手当が継続するとは限りません。

そのため、住宅購入の資金計画では、勤務先の住宅支援が変更された場合でも、家計に無理が生じないかを考えておくことが望ましいでしょう。

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東松山市・熊谷市で住宅を購入する場合にも

東松山市・比企郡、熊谷市などで住宅を購入する場合にも、勤務先の住宅支援制度は確認しておきたい項目の一つです。

例えば、現在は東京都内や埼玉県南部の賃貸住宅に住み、勤務先から家賃補助を受けている方が、住環境や通勤条件を考えて東松山市・熊谷市などで住宅を探すケースも考えられます。

その際には、住宅の購入価格や通勤時間だけでなく、転居や持ち家への変更によって住宅手当の条件が変わらないかを確認することも大切です。

勤務先によっては、居住地域や通勤方法などに関する規定が設けられている場合もあります。

住宅の立地や価格だけでなく、購入後の働き方と勤務先の制度も合わせて確認することが、納得できる住まい選びにつながります。

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住宅購入前に勤務先の制度を確認しておこう

FFP不動産コンサルティング株式会社では、東松山市・比企郡、熊谷市をはじめ、埼玉県内・東京都内で、新築戸建、中古戸建、土地、マンションなどの購入相談を承っています。

家賃の上昇をきっかけに、住宅購入を考え始める方もいらっしゃるでしょう。

しかし、現在、社宅や家賃補助などを利用している場合には、家賃の金額だけで住宅購入の有利・不利を判断することはできません。

住宅を購入することで勤務先の支援がどう変わるのか、購入後の住居費負担がどの程度になるのかを整理する必要があります。

住宅購入では、物件そのものの条件に加え、現在の住居費を支えている制度にも目を向けることが大切です。

住宅を探し始める段階から、こうした条件を確認しておくことで、より現実的な資金計画を立てやすくなると思います。

※本コラムは2026年10月時点の一般的な情報をもとに、企業の住宅支援制度と住宅購入の関係について解説したものです。社宅・家賃補助・住宅手当などの制度内容や支給条件は勤務先によって異なります。具体的な適用条件については、勤務先の就業規則や福利厚生規程などをご確認ください。また、住宅ローンの借入条件や審査における各種手当の取扱いは、金融機関によって異なります。

監修・執筆：FFP不動産コンサルティング
代表　藤本 元純