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「 使用貸借」と「賃貸借」

公開日:

カテゴリー: 不動産コンサルティング


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では、前回の続きです(^^)/

「使用貸借」とは、タダでの貸し借りでした。

例えば、家賃を払って貸家やアパートに住んでいる場合は、

「賃貸借」となります(この場合、特別法の借地借家法の借家が優先適用されます)。

使用貸借の例は、

前回、父名義の土地に、子名義で建物を建て、

無償で父の土地を利用している場合が典型例とお伝えしました。

もっとシンプルに、

親名義の貸家に子が無償で住んでいる場合でも同じです。

 

では、上記の無償で貸家に住んでいる場合に沿って、

「賃貸借」「使用貸借」の違いをよくある具体例で列挙します。

 

1、「対抗力」について

「賃貸借」の場合、「対抗力」があるので基本的には賃借人の居住権利が認められます。

(ex.抵当権に遅れる賃貸借などの対抗力の無い場合もあり)

一方、「使用貸借」の場合、

例えば親が親名義の貸家を第三者に売却した場合、

所有権移転後に借主(使用借人)が新しい所有者から「出て行け」と言われたら、

出て行かなければなりません。

使用貸借では当然に借地借家法も適用されません。

つまり「対抗力」認められません。

 

2、権利の承継について

「賃貸借」の場合、借主が死亡しても借主の立場は相続されます

一方、「使用貸借」の場合、

借主(使用借人)が死亡したら、

そこで使用貸借契約は終了となり解約となります。

つまり、相続しません

本年相続法が改正された中での「配偶者居住権」は、

ベースが「賃貸借」のハナシであり、

今まで判例で認められてきた処理方法を単に明文規定にしただけですから、

使用貸借では論外です。

 

3、貸主の担保責任

「賃貸借」の場合、

賃貸人は賃料を請求する権利がある反面、

賃借人に対して相応の状態で使用させる義務を負っています。

建物に故障・不具合(必要費)が発生した場合、基本的には賃貸人の責任と費用負担で修繕しなければなりません。

従って、賃借人は家賃を支払う義務を負っている反面、

正常な状態で住み続ける権利を有しています。

一方、「使用貸借」の場合、

使用貸人にはこうした修繕(必要費)の義務は負っていません。

従って、使用借人は建物に故障・不具合(必要費)が発生した場合であっても自分で修繕する必要があります

タダで使わせてもらっているのでその位自分でやれ!っていう考え方です。

 

 

 

「賃貸借」と「使用貸借」の違いは、

他にも「契約期間」や「返還時期」など、

実はまだまだ大切な違いがあるのですが、

よくある事例としてはざっとこんな感じです。

使用貸借も賃貸借も、

同じ「債権」ではありますが、

使用貸借を一言で言うと「圧倒的に弱い権利」なのです。

十分ご注意を。

 

まあ、タダで借りている以上、基本的には何の文句も言えないって事です。

あっ、

ちなみに、

貸主が不具合がある事を知っていて(隠して)借主に貸した場合、

たとえ使用貸借であっても、

その部分については担保責任を免れることはできませんので。。。

ズルは認められません。

 

 

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